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诚毅地产云霄项目整体定位与发展战略谨呈：云霄翠丰房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。[2006]GW-SZ-77本报告是严格保密的。2项目研究工作阶段划分至今工作2006/12/142006/12/25第二阶段项目营销战略与策略第一阶段（中期）项目整体定位与规划建议第一阶段(前期）项目市场调研2007/01/25项目背景目标及核心问题案例研究市场环境分析整体定位发展战略确定开发模式•结合案例，制定项目发展战略•项目整体定位•项目功能分区•开发策略建议•项目规划调整建议•项目的初步经济测算•企业背景、项目解析•项目研究目标体系建立•区域发展核心趋动力判断•区域房地产市场分析•区域产业研究•旅游度假市场分析本报告是严格保密的。3在项目研究中，世联项目组就诚毅云霄项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与踏勘实地调研与踏勘专家与消费者访谈专家与消费者访谈政府官员14组：l云霄县规划局、建设局、统计局、旅游局l陈岱镇书记l东山县旅游局、财政局、规划局l漳州市粮食局、规划局、旅游局、统计局、交通局l汕头市旅游局……消费者：l旅行社经理2位l温泉休闲客户40组l销售代表6位l温泉度假村管理人员6位l消费者深度访谈10位……国内外案例研究国内外案例研究l国内案例l九华山庄l珠海御温泉l珠海海泉湾l惠州汤泉l国际案例lBlueLagoonl捷克卡罗维瓦里lDownatalDuntonl德国巴登巴登l日本汤布院l英国巴斯l…………闽南现状研究l企业背景研究l区域背景研究l经济发展和产业现状研究l城市规划研究l土地利用研究l人口特征及消费水平研究l房地产市场发展研究l旅游度假市场发展研究温泉度假休闲案例研究l一流温泉度假区核心驱动模式l一流温泉度假区适应性KPIl一流温泉度假区发展历程进行的研究进行的研究12月14日01月25日40个工作日调研内容：•交通可达性•城市意向•产业分布和发展现状•自然资源、重大设施•建成区现状调研区域：•云霄县•东山县•漳州各区•厦门•汕头消费者问卷调查：1、区域（厦门、漳州、汕头）目标消费者问卷2、云霄房地产目标客户问卷3、珠三角潜在消费者问卷本报告是严格保密的。4报告结构思路企业背景及属性界定项目目标及约束条件诚毅地产的困惑度假区发展规模及项目核心问题区域旅游市场判断项目发展战略及定位开发模式宏观经济环境旅游格局温泉项目竞争格局发展特征一流温泉度假区案例驱动模式自身禀赋现实匹配资源条件驱动模式度假消费需求本项目面临的挑战本报告是严格保密的。5报告结构思路企业背景及属性界定项目目标及约束条件诚毅地产的困惑度假区发展规律及项目核心问题区域旅游市场判断项目发展战略及定位开发模式宏观经济环境旅游格局温泉项目竞争格局发展特征一流温泉度假区案例驱动模式自身禀赋现实匹配资源条件驱动模式度假消费需求本项目面临的挑战本报告是严格保密的。6企业背景分析——从传统的房地产开发企业向全国连锁经营的温泉度假休闲房产企业转变u具有丰富的开发经验u熟悉不同物业类型的中高端项目开发u具有操作中大规模项目的实力厦门毅丰房地产开发有限公司注册成立19941997199820012002200420052006战略转型以传统房地产投资开发为重点第二城闽南印象丽水云天规模：7万类型：多层规模：5万类型：小高层规模：8万类型：小高及高层规模：4.2万类型：别墅规模：23万万类型：高层、LOFT公寓、酒店式公寓、商业“诚毅社区”本报告是严格保密的。7诚毅社区——整合房地产、休闲酒店及健康产业打造中国度假休闲房产旗帜品牌u依托各网点专属酒店物业经营管理模式，立足地方特色资源打造的度假休闲系列配套设施、中医健康事业机构提供的特色产品与服务等三大体系，是诚毅社区产品真正区别于其它度假休闲房产，实现真正意义上的城市度假休闲生活方式。生活空间产业生活方式产业生命健康产业u产业u业态模拟房地产休闲酒店健康产业诚毅社区以高收入阶层为核心客户，满足其休闲度假需求本报告是严格保密的。8在企业发展的现阶段，项目在三大领域需要持续提升的来满足企业目标的实现u特色度假酒店u专业主题地产投资领域u中医健康产业投资领域三大产业发展领域1.传统房产开发领域2.度假休闲房产领域3.特色商业地产领域1.特色休闲度假酒店的投资与经营2.酒店管理系统及休闲房产经营管理系统3.会员管理系统1.诚毅健康中心的投资与运营2.中医健康产品的研究开发与商业运作3.中医药会员保健系统4.中医药健康文化的传播与交流成熟业务初创业务探索业务本报告是严格保密的。9基于整体战略目标下，进行了全国性的初步布局，项目作为诚毅社区第二站承担诚毅社区的模式的落实及提升厦门云霄重庆桂林巢湖前期前期规划规划建设五星级酒店及温泉主题公园即将营业阶段－桂林项目－重庆项目1000亩福建云霄海水温泉项目870亩安徽巢湖温泉山地小镇拥有温泉资源800亩厦门汀溪温泉山地小镇共同特征规模项目本报告是严格保密的。10项目位于漳州云霄县南部，与著名的旅游地东山岛毗邻，位于厦、漳、泉闽南经济圈内漳州厦门泉州汕头云霄东山3250泉州1.5120汕头2.5190厦门1.5120漳州0.525东山县0.526云霄县车程（h）距离（Km）资料来源：福建省公路图项目区位本报告是严格保密的。11以福州、厦门、泉州为核心城市的闽南经济圈，在福建整体经济中占有绝对的优势厦门闽南经济圈珠三角长三角泉州漳州区域经济资料来源：各城市统计公报2005年福建GDP达6560.07亿元，其中以厦门、漳州、泉州为核心的闽南经济圈GDP为3282.21亿元，占整个福建GDP的50％50.03%49.97%闽南其它闽南地区经济比重0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%厦门漳州泉州福建闽南地区城市经济增速比较2005年福建GDP平均增速为13％，闽南地区的厦门、泉州都远高于平均水平，漳州与整体水平持平2005年中国·厦泉漳城市联盟高峰论坛基本框架：依托综合交通支撑，发展走廊，形成若干城镇密集群和都市连绵区本报告是严格保密的。12对外交通体系发达，未来将有沿海铁路通过区域并设有站点，交通系统将更加发达u同三高速：010国道是国家规划建设的“五纵七横”主干线中最长的一条并且是唯一一条贯通中国东南沿海地区的高速公路；u国道324：连通泉州、漳州及广东的潮州、汕头等地；u省道201：福建的滨海通道u上海－深圳高度铁路：快速连接长三角和珠三角两大经济圈，07年动工，预计10年开通厦深对外交通同三G324S201本报告是严格保密的。13拥有较丰富的自然、人文及文物古迹成为可借助的外部资源区域旅游资源云霄县风景区红竹尖自然风景区（抗元英雄陈吊眼农民起义遗址）县级七星山景区（林太史墓）县级乌山自然风景区县级孙坑温泉浴场县级五斗山森林公园县级葛布山大峙原县级龟头海滨浴场县级剑石岩景区县级梁山自然风景区县级红树林自然保护区省级仙人山风景区县级天地会高溪朝圣区省级将军山公园省级风景区名称级别云霄县文物古迹明碧湖岩古建筑县级明龙湫岩古建筑县级唐磨剑石石刻县级1953云霄烈士陵园革命纪念建筑物县级1947-1949闽南地委机关所在地革命旧址县级宋水头瓷窑遗址古遗志县级清天地会遗址古建筑省级唐至宋陈政墓古建筑省级年代名称类别级别乌山风景区将军山景区红树林自然保护区本报告是严格保密的。14地块南向临海及周边广大的待开发腹地为项目后续发展奠定了良好的基础p项目东临待开发用地p项目南临东山湾，可以享受及利用海景资源；p项目西至S201省道；p项目北至待开发用地n项目周边具有广大的、具备开发前景的土地项目四至项目地块本报告是严格保密的。15低地价为项目发展带来较大优势项目基础设施投入量较大，必将加大启动资金的规模u基本情况：p一期（300＋120）亩p二期（450+150）亩p办公用地：R≤2.0p旅游度假用地：R≤2.0p地价：一期地价整体2320万元，地价约7.7万/亩u地块限制：p南面由堤坝区隔，未来开发需要加固，基础设施成本较高p地块内部水面较大，需要较高的投入进行护坡处理项目指标一期二期本报告是严格保密的。16地块价值排序：B2B6B5B1B4B3各地块价值差异性大，B2地块综合价值最大767610810％可扩性2018101015520%私密性367320146B525614价值排序7956478563价值实现5108151215%商业价值251510252030%外部景观157512815%内部资源77881010%进入性B6B4B3B2B1权重价值分区原则私密性较好难度中等坡地植被、水景植被好，水景坡地B5私秘性好难度中等坡地植被，海景一线海景，景观佳坡地B6难度中等地势平，难度低地势平，难度低地势平，难度低开发难度景观差，受村庄影响景观差一线海景，景观佳一面海景景观评价自然村庄部分水景坡地（北坡），低洼地B4噪声部分水景平地、部分低洼B3商业价值高无平地B2商业价值较高临路，临海、水渠平地B1其他特征内部资源地块属性B1B2B3B4B5B6水面水面水面地块价值分析本报告是严格保密的。17目前国内发现的仅有的两个海水温泉之一，各项指标具有明显的优势温泉资源Downata温泉指标0.3氟（F）26硫酸根（SO4）22氯（Cl）211碳酸氢根（HCO3）15镁（Mg）28二氧化硅（SiO2）61钙（Ca）392总计3钾（K）26钠（Na）7.1pHmg/L元素Bluelagoon温泉指标0,18氟(F)320.6总计15.740氯(Cl)31,8硫酸盐(SO4)11,4二氧化碳(CO2)0,60镁(Mg)1.274钙(Ca)1.177钾(K)7.643钠(Na)251硅(SiO2)mg/kg元素13252.5总计本项目温泉指标2.6氟（F）343.88硫酸根（SO4）12860.6氯（Cl）45.34碳酸氢根（HCO3）198.8镁（Mg）1.2铁（Fe）2685.5钙（Ca）125.0钾（K）5100.0钠（Na）6.75pHmg/L元素注：Bq为放射性活度单位温泉日出水量则决定温泉景区开发规模，若以每天每人消耗0.4吨计算，日出水量3000立方米温泉旅游地年接待游客量约200万人温泉质量：水量：3000m3/天水温：63-65度含量：右表接待能力：200万人次/年本报告是严格保密的。18稀缺的海水温泉及较高氡含量是项目温泉资源的核心价值偏硅酸泉，富含30多种元素8000-1100075清远清新温泉硅酸泉，富含锂、锶、氡、硫等超过500070恩平锦江温泉碳酸氢钠泉280085恩平金山温泉富含硫磺、氡等50多种矿物质300075阳江温泉海水温泉；钠、钙、氯含量高，含有氡偏硅酸泉，富含13种微量元素化纳泉，含有12种微量元素主要化学成分30002400400日出水量（m3/d）63-654593温度（℃）本项目珠海御温泉中山温泉名称5.62化纳2.81热矿泥2.81重碳酸及硫磺泉16.76硫磺温泉13.95硅酸泉38.914碳酸氢钠泉5.62苏打水氡泉13.95氡泉占总数比重（%）旅游地数量类型温泉资源资料来源：根据2004年温泉旅游协会调查报告整理本项目标准肌肤保养增进造血功能、降血脂……….86.6Bq/L医疗价值37－100Bq/L本报告是严格保密的。19地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件1、稀缺的海水温泉资源l项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一，且温泉含有多种稀缺的元素2、交通条件便利•周边路网完善，三小时车程辐射闽南三大城市；3、良好的自然环境•处于东山湾内海，拥有一线海景•地块内部水面较大，拥有潜在利用价值1、陌生区项目：地处城市远郊，区域认知度低，非主城发展方向，无城市价值可以依托；2、尚无生活配套：区域距离县城距离25Km，无法依托县城配套，同时区域内无项目开发，没有可借势的配套；3、并非强势的海景及沙滩资源：由于