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长沙房地产市场补充调研谨呈：湖南高鑫房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]GW82本报告是严格保密的。2本次沟通是在市场资料未完全获取、未深度解读的情况下进行的初步简单沟通，所提出的观点可能不够深入或存在偏差。若贵司存有不同意见，希望能及时提出，以助于共同做好项目。本报告是严格保密的。3工作情况说明竞争分析政策分析地块分析1234本报告是严格保密的。4在高鑫房地产公司的大力协助下，世联主要完成下列工作楼盘实地调研16个板块项目市府麓谷板块苏迪亚诺、长沙玫瑰园、卧龙湾、东方明珠、蔚蓝海岸、l西山汇景、长房西郡麓南含浦板块阳光100国际新城中心板块湘江北尚、远大美居荷园金鹰月湖板块藏珑湖上国际社区新南城板块长沙奥林匹克花园芙蓉北板块珠江花城、湘江一号、山语城、湘江世纪城深度访谈18人部门对象业内人士（12位）湘江北尚策划经理张小姐、销售经理邓先生，西山汇景策划代经理、销售经理潘先生，奥林匹克花园销售代表陈小姐、藏珑销售经理肖先生、销售代表刘小姐，远大美居荷园销售代表周小姐，珠江花城销售代表戴先生，湘江一号销售代表宁小姐，蔚蓝海岸置业顾问王小姐、玫瑰园唐小姐等媒体人士（1位）湖南经济电视台《都市地产》栏目编导罗小姐消费者（5位）某事业单位张先生，生意人陈小姐、王先生，外地客户张先生及一陌生客户本报告是严格保密的。5工作情况说明竞争分析政策分析地块分析1234本报告是严格保密的。62007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007.7月国家八部委联手查中国房价暴涨因素深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；7月2日，深圳市房地产业协会网站发布通知要求，8月1日起，深圳二手房交易将全面启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。2007.6.5中国人民银行发布公告，决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007.5.192007.8月8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次2007.9月2007.9.27第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍10月以后市场变化1、一手放、二手房成交量严重下降；2、项目开盘销售率一降再降，客户观望情绪要重；3、一手房出现有价无市局面，价格无明显下降趋势，成交量急速下滑；2007.12.12第二套界定以家庭为单位，只要是贷过款，无论是否还清，一律按照第二套房处理2007年，国家、地方政策同步进行，实施一系列宏观调控措施，坚决打击房价暴涨本报告是严格保密的。72007.8•各大银行取消加按业务•贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭•二手放贷基本停止金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“要将金融机构的新增贷款速度控制在全年15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”本次宏观调控最为不同在于——金融政策调控出现，银根全面紧缩，收紧房贷本报告是严格保密的。8政策调控的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机十七大报告指出：综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平；健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。2002~2007第三季度宏观调控对市场的影响结果：与调控的初衷相违背，房价依然节节攀升本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。2007.8至今成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎实质：调控市场心理调控购买能力政府宏观调控方向的转变政府抑制房价上涨决心坚定，长期而言房价增幅将趋于理性；手段趋于多元化，除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”外，未来将强化“金融、税收政策”的措施；调控方向从供给和市场心理逐渐转向需求的本质。未来政策方向预判本报告是严格保密的。92007年存款准备金率9次调整2007年加息5次，一年期存款基准利率提到3.87；一年期贷款基准利率提到7.29%。通过金融政策调控，多次加息，同时影响消费能力与企业融资成本本报告是严格保密的。10金融收紧政策的频频出台，使得资本助推力量逐渐减弱，投资需求放缓，刚性需求观望2007.8至今本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎循环贷是一线城市房价助推的最直接力量，使消费者从潜在的资本增长直接变为现金流增长，从而极大地助长了其投机行为，直接引发房产价格的上涨；取消房产循环贷，长沙将难以重现一线城市暴涨景象；政策打压金融紧缩市场观望投资需求受限改善需求推迟首置等强刚性需求平稳增长本报告是严格保密的。11政策对长沙房地产市场的影响本报告是严格保密的。12新政下市场观望气氛浓重2007年下半年长沙市场商品房成交量在10月达到一个颠峰，11月有很大滑坡，12月份持续下滑。房贷新政不仅在很大程度上打击了投资者对楼市预期的信心，更让包括长沙在内的全国许多城市楼市陷入“价涨量跌”的尴尬境地。来自长沙房地产市场的数据表明，截至12月31日，连续5周期房成交量呈现下降趋势。9.28政策出台以后，长沙房地产市场成交量大幅下滑本报告是严格保密的。132008年1月份长沙市商品房预售统计分析1月份截止25日共批准预售商品房14867套，总批准面积177.55万平米；其中，商品住宅共计12960套，总面积143.98万平米。与2007年1月相比商品房新增供应面积增长109.75％，住宅新增供应面积增长92.23％；同2007年12月相比，商品房供应面积增长17.28％，住宅供应增长36.04％。2008年1月份预售情况分析0200040006000商品房批准预售面积36.5472.2736.3332.41商品房批准预售套数3378527328713345住宅批准预售面积31.1959.4326.3127.05住宅批准预售套数288948082306295712.29-1.41.5-1.111.12-1.181.19-1.25数据来源——世联数据平台本报告是严格保密的。141月份商品房交易量分析1月份商品房共成交7378套，与12月份同比成交量降4709套，从本月各周情况对比来看，市场成交量持续走低，第五周下滑严重。本月受天气影响较大。从本月各项成交数据分析，期房交易仍然占据市场主导地位，而二手房市场比较平稳，政策不利好的情况下，但价格便宜，导致成交量跳跃比较大。2008年1月份全市销售情况对比010203005001000150020002500住宅期房销售面积23.9621.9521.1418.367.002二手房销售面积1.84.14.091.433.75住宅期房销售套数2297203118411727913二手房销售套数11736226013215712.29-1.41.5-1.111.12-1.181.19-1.251.26-1.31数据来源——世联数据平台本报告是严格保密的。151月份预售量与成交量对比分析由图表可以看出，2008年1月份供应量较大，但成交量却在持续下跌，供过于求的现场十分严重，整体市场处于冷淡期。而新增的供应量使得市场竞争加剧。2008年1月份住宅期房预售及销售情况对比0501000100020003000400050006000住宅期房销售面积23.9621.9521.1418.36住宅期房预售面积31.1959.4326.3127.05住宅期房销售套数2297203118411727住宅期房预售套数288948082306295712.29-1.41.5-1.111.12-1.181.19-1.25数据来源——世联数据平台本报告是严格保密的。16从市场典型楼盘看，在楼市基本面向好的前提下，开发商普遍对未来充满信心，价格坚挺专业人士访谈：政策调控需要一段时间消化，目前成交量较少，但年后客户上门量有所增加，未来市场依然看好，相对一线及其他二线城市，长沙房价依然存在较大的上涨空间。——西山汇景销售经理代小姐市场在售楼盘大多价格坚挺，少数新入市项目以低价启动，但均价依然保持在平均水平左右，开发商对未来普遍看好。——藏珑销售经理肖先生本报告是严格保密的。17受金融政策影响，长沙在售项目畅销户型趋于小型化，大户型产品普遍滞销楼盘名称畅销户型销售状况山语城两房、小三房118平米11月4日公开销售一期2批单位，11月销售100余套，12月销售不足20套，目前剩余30多套。湘江一号独栋：500-600平米；双拼：323-400平米；叠加：250-300平米；2007年11月开盘，推售129套房，已售80%；1月份成交10套；双拼销售情况较好，总价相对较低；湘江北尚两房80-90平米；三房134-150平米新政后受到抑制，2007年12.16日开盘，推售460陶，实际销售90套，开盘当天销售50套；南山苏迪亚诺联排：170-220平米洋房：90-150平米面积较大户型销售迟缓，大面积户型有退订客户；长沙玫瑰园120平米三房新政后，月均指标40套，下降50%本报告是严格保密的。18紧凑型产品将成市场主流，90/60政策对本项目的限制减弱楼盘名称畅销户型销售状况卓越蔚蓝海岸92平米两房高层：小高层10月21日开盘，推出232套，销售均价4600元/平米，到目前为止，销售率60%左右，本月小高层销售量4套；别墅：12月份项目推出别墅10套，销售均价9000元/平米，到目前为止共销售2套。洋房：12月份项目推出洋房10套，销售均价6000—6200元/平米，到目前为止共销售7套。阳光100洋房项目开盘推出192套，到目前剩下65套左右，本月共销售5套，销售均价5050元/平米，目前主要是车位的销售，车位8万/个；君悦香邸138平米三房1月整月销售6套，销售量达到182套，剩余340多套，日均上门量0-1批；房价高企及政策的抑制使得市场刚性需求观望增加，投资需求不断退出市场；各盘上门客户普遍关注中小户型的产品，80-90平两房、110平米左右三房成为畅销户型；别墅楼盘户型面积较大，置业群体以多次置业为主，受金融政策影响，贷款成数增加，销售相对迟缓；本报告是严格保密的。19诚意登记办理优惠登记算价开盘登记客户未认筹的原因（共计580批）1、价格太高，天健位置好规模大价格低，61批；2、君悦也不错，比较，49批；3、受政策影响，观望，认为房价会降，235批；4、交楼太晚，等不及了，102批；5、已经买了其他地方，133批。截至开盘前，认筹客户前来算价的有150批认筹客户未算价的原因（共计84批）1、因价格迟迟不出，园林及看楼通道展示不到位，客户失去信心，选择放弃;同时在竞争楼盘（天健/君悦，包含其他区域楼盘）定了房，算价后又无法退定，选择放弃的，27批；2、选择西山，5批；3、认了筹，观望后市，认为房价还会降（主要表现在首次置业的群体，购买能力不强），26批；