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鸿洲集团海口美兰项目整体定位与发展战略谨呈:深圳鸿洲置业集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.11本报告是严格保密的。2项目的目标与要求u精品项目，是海口市场上的代表之作u使项目成为来海南旅游的必游之地u打造鸿洲公司在海口本地的品牌影响力目标u计划明年年底开始销售物业u项目首期已设想投入相应的配套，计划投入资金3~5亿u不考虑卖地，不考虑在一级开发中获利u以房地产开发为核心，包括商业地产与度假地产；而非做纯粹的度假区和旅游项目要求本报告是严格保密的。3项目背景关于项目l项目总体占地7600余亩，其中2800余亩为基本农田与集体土地；l项目内部基本农田原本为美兰机场占用农田置换而来，目前多数土地为荒地闲置(土地不肥沃，难以耕种)；l项目得到海口高层领导的大力支持，并表示希望鸿洲集团承担本区域开发的重任；l项目土地获取成本低廉；l项目由于近邻机场，受到机场后续发展规划的影响，建筑限高，并有噪音影响。关于企业l在深圳和三亚有成功的项目开发经验；l本项目规模超过以往开发项目；l企业目前处于三亚项目收获期，自有资金充裕，融资渠道通畅；l企业有自己的酒店经营管理团队和商业招商基础本报告是严格保密的。4世联对项目的判断u由于农田用地历史原因和政府领导的支持，对于项目内部基本农田的利用具有与政府博弈的软性条件；u作为超大规模项目开发，必然要求持续经营、长期发展，因此为物业创造持续的价值支撑是必然要求；单纯物业销售的模式不利于本项目发展；u项目取地成本低廉意味着投资回收期短，盈利潜力大，早期建设投入能够在较短时期内回收；u企业具备不动产经营基础条件，商业、酒店等经营性物业可作为项目发力点本报告是严格保密的。5围绕上述条件，项目组成员在持续一个月的紧张工作中进行了大量的实地调查与研究参考数据参考数据国内外案例研究国内外案例研究访谈访谈实地调研实地调研政府官员访谈8位：•海口市土地储备中心主任•海口市规划局人士•美兰区国土局局长•美兰规划局人士•江东招商办主任高尔夫人士3位•东山高尔夫销售经理•美视高尔夫市场销售经理•高尔夫旅行社总经理旅游专业人士2位•某大型旅行社经理•海口市旅游局科长楼盘销售经理及代表7位•海蓝椰风，长信水城，荣域，阳光西海岸，江南城，西景豪苑等调研区域：•海口各城市板块区域调研内容：•项目周边及地块勘察•海口宏观经济情况•海口城市发展现状•海口城市总体规划•海口房地产市场状况•海口旅游现状•海口高尔夫现状•海口高尔夫物业•海口大规模低密度、中高端房地产在售（预售）项目本项目实地查勘•世联平台•海口市政府规划局网站•海口市旅游局网站•海口市房地产网站•世界旅游组织统计资料•国外旅游官方网站•美兰国际机场官方网站•……度假区项目研究案例：•西班牙阿里巴里群岛•美国夏威夷毛伊岛•澳大利亚黄金海岸•地中海塞浦路斯•泰国芭堤雅•日本大阪•美国塞班岛•韩国济州岛•……本报告是严格保密的。6报告内容结构项目整体发展战略项目本体分析市场价值解构机场影响研究项目概念规划示意开发计划与核心配套高层次成本分析项目属性与核心问题界定案例借鉴项目阶段发展策略本报告是严格保密的。7海口人文资源交通优势明显，城市发展以热带滨海资源为基础，突出综合配套优势，是整个海南的核心，呈现典型的二元复合结构的城市职能u海南岛为热带海岛度假胜地，度假客户主要集中在海口与三亚两个城市。u省会海口，城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站，u对外特色职能包括热带滨海旅游城市、适宜居住的特色城市、国家历史文化名城和国家开发南海海洋资源主要基地等几大方面，呈典型的二元制结构。海口三亚3小时车程Cancun夏威夷巴拉德罗海南岛2006年海口客户构成岛内44%岛外56%岛外岛内2006年三亚客户构成岛内10%岛外90%区域特点本报告是严格保密的。8受北部海洋资源和南部生态资源影响，海口城市板块向东西方向迅速扩张，三大主要组团，分别承担政治中心、经济中心、文化中心和交通枢纽等四大基本职能u西海岸长流组团市政府西迁长流组团，推动城市西拓发展；重点拓展面向岛内、岛外综合功能（滨海旅游、科研文教、办公居住与工业等），西海岸已成为海口重点发展的新区u城市中心组团海甸岛、填海区、工业大道构成了海口城市综合配套的核心区域，重点完善面向岛内综合中心功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）u东海岸江东组团兼俱生态资源、滨海资源、机场资源等，重点拓展面向岛外现代综合服务功能（旅游度假、休闲体育、科研文教、办公居住与工业等）城市发展格局本报告是严格保密的。9江东组团发展区域位于南渡江东侧，是海口城市复合职能的重要补充和延伸，按照整体发展战略的东优要求，突出生态环境，重点拓展面向岛外现代综合服务功能江东组团东优战略选择恰当时机，择优开发项目，有选择性的开发江东组团。江东组团的开发要注重开发的品质而不是开发的规模。在项目的选择上，要优先考虑人口密度低，土地开发价高，与环境协调的项目。滨江办公居住片区滨海水城片区桂林洋滨海片区桂林洋综合片区灵山片区u滨江办公居住片区：位于琼州大桥以东，南渡江滨江区域。以办公居住为主，并配套相应的商业服务设施的片区。东部为园林式的体育公园，适宜发展室外的体育项目。u滨海水城片区：为海口市的东海岸主要的旅游发展区域，是以旅游度假为主的片区。规划布局应注重地块与水系的结合，沿海岸线的区域以发展度假酒店为主，后面的二线区域以发展低密度、底层、高绿化率的居住用地为主。在水城的核心区域，布置以旅游服务为主的商业设施。u桂林洋滨海片区：是东海岸旅游区的重要组成部分，是以旅游度假为主的片区。以发展旅游酒店、公共海滩、滨海度假等项目为主。u桂林洋综合片区：以教育科研、高新技术和无污染工业为主的综合型片区。在现状桂林洋开发区的基础上，向东部的丘陵地区扩展。是海口市以教育、高科技工业为主的综合型片区。u灵山片区：以航空物流和居住为主的综合型片区。对灵山镇进行适度的更新和改造，改善城市景观。在临近美兰国际机场的区域发展航空物流业。本报告是严格保密的。10项目周边交通体系发达，同时具备机场、高速、轻轨、城市干道等立体交通网络，便捷的交通网络将项目同江东组团、海口、海南及整个世界紧密联系在一起项目周边交通体系u机场三分钟即可到达的美兰国际机场，将项目地块同整个世界联系在一起u海南高速绕城高速、海文高速、东线高速的修建，将项目地块同整个海南省紧紧地联系在一起u轻轨未来的城市快速轻轨在地块东侧设有站点，将项目同整个海口联系在一起u城市干道海榆路、新洲大道等成熟的城市干道将项目地块同整个江东组团东线高速海文高速绕城高速美兰机场城市轻轨海榆大道地块至美兰机场——2分钟地块至海口市区——20分钟地块至西海岸——40分钟地块至博鳌——1.5小时地块至三亚——3.5小时本报告是严格保密的。11美兰区以及演丰镇超过20个球场拿地江东组团在不远的将来将形成中国最大规模的高尔夫聚集区，成为全世界知名的高尔夫综合度假胜地；项目占据其中心枢纽区位•骏豪高尔夫在秀英区和龙华区境内拿4万亩地建36个球场，打造高尔夫社区；2009年建12个球场，迎接世界锦标赛；•美兰做了很多高尔夫球场，全海口都这样发展高尔夫；----海口土地储备中心李主任•演丰镇这片全部是高尔夫，要做个高尔夫的大镇----江东招商办成天强•十七大以后，中央政府考虑对台治理要放开海南的发展。温总理和吴仪都默许了海南高尔夫产业的发展；•演丰镇规划十几个球场3万亩地，现招商完毕，水库旁边1万1亩地都拿完了；•海南引进高端群体才能发展，刚召开高尔夫总经理会提出申请旅游岛，免登记免税、免娱乐税----美兰区招商办李主任江东组团未来发展骏豪集团36个球场跨越两个区本项目本报告是严格保密的。12总面积7609亩，已确权面积1360亩，东南部与美兰机场出口相接，东北部隔海榆大道与灵山镇相连，西侧紧邻南渡江，东、南、北侧均为快速交通干道，相对独立n东北界：灵山镇l以承接空港经济为目标的中心城镇，配套完善，人气旺盛；n西界：南渡江海口的母亲河，生态资源良好，视野广阔，可考虑发展相关水上活动n南、北界：村落农田•2-3层旧村住宅密集；树木植被、大面积农田使区域生态景观良好；•贯通全市的市级交通环线-绕城高速，经地块边界跨越南渡江进入市区n东南界：美兰机场•距离美兰机场3分钟车程，属于机场经济圈辐射范围内；地块局部会受机场限高与噪音影响地块四至南渡江绕城高速跨江桥绕城高速绕城高速立交机场路预备役高炮驻军海榆大道南渡江大桥灵山镇农田本报告是严格保密的。13土地利用规划项目规划范围内西部、北部涉及大量基本农田与村庄集体建设用地，在土地转性、征用等方面阻力较大；南部为机场预留地（儒范村还迁）及一般农田，获取方式相对简单76092391251181812633181740123016301010755面积(亩)合计n机场n牧业用地n特殊用地n其他水域n沟渠n木本植物用地区n旅游设施用地区n一般耕地n基本农田n村庄用地区n城镇建设用地区用地功能本报告是严格保密的。14现有建筑体量巨大，设备陈旧，建筑功能不符合度假生活习惯，仪仗式的建筑排列给人以压迫感，后期运营保养维护费用较高，建议只适当保留一部分用作园林景观建筑物现状评价—灵山游乐园本报告是严格保密的。15景区内水泥交通干道景区内园林游憩道村镇交通简易土路内部交通由乡间土路和原有景区内游览线路两套系统组成，各自在海榆路上均有出口，互不连通；路况普遍较差，不能满足现代度假生活的要求，需整体改造内部交通现状村镇道路受大型车辆影响损毁严重大面积的硬化路面、广场，形状僵硬、并浪费土地资源游憩道保持了较好的生态环境，路面环境一般本报告是严格保密的。16地块内部水文资源丰富，大区域水系呈带状分布，利于打造公共配套空间；拿地范围内水系呈点状，利于营造较私密空间水文分析2114280南侧小水塘10065905北侧景观湖1360亩内263175375灌溉用水渠185123370南渡江水域7000亩内面积（亩）面积（平方米）水系南渡江水域灌溉用水渠北侧景观湖南侧水塘7000亩范围内n东部边界的南渡江水域，江面呈带状，视野开阔，百亩墩岛四面环绕江水，景观价值高；n水渠灌溉功能已经停止1360亩范围内n北侧景观湖由树林围绕，环境幽静，岸线形态优美，为自然软性湖岸，植物与大片草坪维护好；n南侧小水塘（东），环境植被与水质均好，与道路间有行道树遮掩，私密性好n小水塘（西）为雨水积水塘，储水情况随季节变化112233445665本报告是严格保密的。17已取得地块内生态资源优良，植被覆盖率高，与海口南部生态区连成一体，充分展现了海南地区植物多样性的特点，可利用价值高生态资源主要乔木包括木麻黄、相思树、橡胶树、桉树、苦柬树及马占思等本报告是严格保密的。18沿以取地块边界有市政高压线经过，高压线将南部近1600余亩土地孤立，不利于大规模项目建设，由于电压等级较高不宜进行埋地处理高压线本报告是严格保密的。19采用网格分析法将地块划分，进行土地价值评估u地块划分的方法：网格分析法，是要对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块的土地价值。u网格划分的原则：地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正。u网格的大小由可能取地的范围面积和合理的网格数量决定。u综合考虑网格的大小在200亩以内。土地价值评估本报告是严格保密的。20湖景、江景是地块内最强势的景观资源，内部现有生态景观同样具有较高价值，部分地区受村庄、城市干道影响景观价值较低一类景观地二类景观地三类景观地图例土地价值评估——景观价值本报告是严格保密的。21综合考虑自然环境、交通条件、人文资源、取地难易程度排布的住宅物业价值梯度分布情况土地价值分析——住宅物业价值一类住宅用地二类住宅用地三类住宅用地图例本报告是严格保密的。22临近灵山镇、海榆大道、机场出口、环城高速等处的经营性物业价值最高，灵山景区内部依