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新区大盘城市化战略研究本报告是严格保密的。[关键字]：新区大盘城市化盈利模式开发节奏客户启动模式波托菲诺圣爵菲斯新浦江城中海国际社区翡翠城[简介]：新区大盘如何采用城市化战略，城市化战略的具体落实，新区大盘的盈利模式，启动模式，开发节奏，客户演变规律本报告是严格保密的。案例选择原则：1.城市新区2.中低密度大盘研究目的：1.新区大盘该如何定位，如何持续性发展？2.新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？3.新区大盘的盈利模式？成都－中海国际社区深圳－波托菲诺上海－浦江新城长沙－圣爵菲斯成都－翡翠城发展战略、启动策略如何落实自主城市化资源共享，启动策略开发节奏－高端与主流中端产品联动反思其盈利模式本报告是严格保密的。►成都－中海国际社区1.背景：三环以外的新区，交通环境好区域规划为产业园区，项目所在区域定义为配套地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园中海地产并未有过大型区域开发经验2.问题：封闭、低容积率的高档社区规划VS小区域市场、中端消费者3.解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题本报告是严格保密的。项目区位项目所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。市中心西延线，往城灌高速高新西区三环羊犀立交本报告是严格保密的。项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积：1986亩容积率：0.95%（包括公建设施）本报告是严格保密的。客户目标及限制条件约束条件五年内建设完毕（销售期另计）本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户的目标本报告是严格保密的。区域核心价值分析它是：城市中独一无二的明显区别于竞争对手的不可复制的5000亩森林公园、体育公园（生态）；处于城市两大经济增长极之间南区西区本区域核心区域价值商贸区、行政区文脉延续生态、经济增长极本报告是严格保密的。►2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划VS小区域市场、中端消费者，缺乏持续开发的支撑战略►立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。机会：城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独一无二的森林公园成交客户构成：第一居所为主，城市客户为主与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心本报告是严格保密的。与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心►主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。学校市级商业酒店医院商业公园绿地绿地居住本报告是严格保密的。启动区策略抓中高端市场主流，高端产品及形象起到标识作用，中高端的产品加快销售速度启动开发的关键四件事区域边界打造展示街区实景展示区引进少量特色店，氛围营造启动区策略本报告是严格保密的。商业配套的开发原则三、弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，最后是大型超市的进入原则一、在邻里商业能够满足生活需求的情况下，集中商业越晚进入市场，经济效益越高二、后期经营的不可确定性，制定弹性的商业规划方案应对市场风险本报告是严格保密的。本案总结►价值标杆的启动策略：依托最好的资源，展示部分高端产品，带动主流的中高端产品回现。►兼顾风险和效益的商业配套方案：弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，最后是大型超市的进入►开放化的社区理念，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系，借助城市机理，吸纳城市区域内客户，克服新区不足，建立项目持续发展支撑点。本报告是严格保密的。►上海－浦江新城1.背景：紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏2.问题：无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交通，因此需产品层面走高3.解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题本报告是严格保密的。新浦江城项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此；该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，浦江镇有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏；项目首期面市正值对房地产影响最严重的一次新政显效。中心市区首期无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交通，因此需产品层面走高本报告是严格保密的。►2700亩的项目，低容积率的中高档社区规划VS区域市场、缺乏消费支撑持续开发战略造城－立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。机会：紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此成交客户构成：第一居所为主，城市客户为主标志性的景观大道城市符号－红绿灯、斑马线、市政配套与城市相连的路网地标性建筑物现代、国际化的风格，天际线打造本报告是严格保密的。总规模及分期总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上；商业配套约26万平米；办公配套约23万平米；中央河道南工业园区办公配套商业配套一期游艇俱乐部、医院一期规模与规划特征规划特征以市政道路规划依托的组团式产品、景观是匀质的机械网格式道路系统现代、简洁、冷的本报告是严格保密的。总规模及分期总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上；商业配套约26万平米；办公配套约23万平米；中央河道南工业园区办公配套商业配套一期游艇俱乐部、医院一期开发策略－由低密度到高密度的整体开发顺序，1期以中高端产品启动，奠定高尚大盘形象，以主流产品小高层回现。1期规模1期0.7平方公里，建面34万平米；1期05.4.29开盘，2期预计06.7月开盘1期已推售产品1.独院别墅（53套）2.小高层（10栋）未推售产品水景公寓（4层、带电梯）联排别墅院墅（剩余）100套左右，面积区间在200-500平米1期生活配套商业（6万平米、包租期3年）、会所、幼儿园、中学（国外私立），06.12前投入使用本报告是严格保密的。启动策略－以中高端产品启动，奠定高尚大盘形象，以主流产品小高层回现。新浦江城1期规划图花园公寓独院别墅水景公寓联排别墅临水商业街北区广场、超市、幼儿园国际私立中学一期本报告是严格保密的。本案总结►价值标杆的启动策略：依托最好的资源，展示部分高端产品，带动主流的中高端产品回现，高中端产品联动推售。►开放化的社区理念，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系，借助城市机理，吸纳城市区域内客户，克服新区不足，建立项目持续发展支撑点。►自主城市化的体现：社区组团化(block)，社区间道路与市政道路连接城市标记－如红绿灯，道路牌，公交站明显的区域标识性社区配套向外开放，与区域共享本报告是严格保密的。►成都－翡翠城1.背景：城市二环线附近，区域不成熟区域有良好规划前景项目周边自然环境优越项目有较强势的自然资源2.问题：大体量，必须吸引城市客户3.解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题本报告是严格保密的。华润.翡翠城——区域运营项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，104亩的住宅依托近600亩的公园展示区。华润.翡翠城地址锦江区东湖，城市二环基本情况分5期，总占地1245亩，总建面积24万平米；多层，小高层1期占地104亩，建面12万多平米，容积率1.7；2期100多亩；主力户型三房二厅，120平米价格TOHO4000元/平米，花园洋房3700元/平米，小高层3200元/平米客户情况大部分成都本地客户；自住，养老，部分为投资销售情况1期2003年底开盘，排队5天5夜全售完优劣势南区千亩大盘；生态环境好；售楼部展示好，置于东湖公园中，周边景观能打动客户；但是四周有部分旧房，影响总体环境；楼盘完全没有展示实景给客户；一期本报告是严格保密的。►1245亩的项目，中高密度的中高档社区规划VS区域市场、缺乏消费支撑持续开发战略与区域联动－主动城市化，开放的社区规划，资源共享，建立与城市联系，聚集人气，克服新区不足机会：良好的区域前景，良好的生态环境成交客户构成：城市客户自住为主，有少量投资客户面向城市开放的420亩城市生态公园向城市开放的以餐饮为主，集休闲、娱乐于一体的大型商业口岸本报告是严格保密的。启动策略花园洋房叠加别墅小高层策略——依托湖景资源，多元产品组合，以叠加别墅、洋房为主打产品树立价值标杆，以小高层为主力回现产品本报告是严格保密的。420亩城市生态公园本报告是严格保密的。华润.翡翠城——大门、入口广场、公园绿地、竹林本报告是严格保密的。华润.翡翠城——湖面、道路、售楼处、样板房展示区本报告是严格保密的。本案总结►价值标竿的启动策略，启动期以高层产品为主，以回现为目标，高端物业主要是展示和拉动►区域运营，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系，借助城市机理，吸纳人气，克服新区不足。景观资源与区域共享－市政生态公园配套设施与区域的共享－咖啡馆，酒店..►多元产品线的盈利模式，兼顾回现速度和溢价本报告是严格保密的。►深圳－波托菲诺－第一居所为主的豪宅大盘1.背景：华侨城片区的打造已经成功，波托菲诺定位于华侨城豪宅项目2.问题：在华侨城区域内不属于资源最好的区域，临近北环，天鹅堡起价过高，资源和高层产品不足以支撑项目定位。销售速度较慢，价格无法达到预期，超越周边。3.解决－开放－私密的社区规划，把自身融入城市体系顶级产品与主流高层产品互动，提升物业价值纳入侨城资源－营销构建侨城生活圈本报告是严格保密的。1.地理位置：深圳西部，距中心区约4公里2.定位：深圳市的顶级，国际豪宅区3.特征：►公认的深圳顶级豪宅区►物业持续增值►住宅价格维持高端水平►商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平波托菲诺——基本情况介绍总占地面积：88万平米总建筑面积：108万平米总容积率：1.23开发商：华侨城集团当前销售情况：除了天鹅堡二期III区未开工外，已推出的5个组团已全部售磬。福田区南山区罗湖区核心商业，办公区深南大道华侨城·波托菲诺深圳市侨香路本报告是严格保密的。开放区－私密区的规划，开放自己的生活配套，部分开放景观配套，将自身纳入城市机理，克服边缘化的劣势。燕含山欢乐谷主题公园商业街中央试验学校水岸会所二期会所高尔夫社区配套与区域配套整合，形成配套体系社区内配套体现社区特色，与片区配套形成差异，体现社区主题景观主轴贯穿区社区内与社区外，在景观上与片区融合商业广场广场广场开放空间私密空间本报告是严格保密的。波托菲诺围绕华侨城旅游商业核心，通过业主侨城卡系统，吸纳整个华侨城的资源体系居住区－波托菲诺商业区居住区旅游区文教体育居住区波托菲诺12341km56789101华侨城小学、中学生态广场华侨城医院沃尔马世界之窗西部市场欢乐谷东部市场锦绣中华民俗文化村2345678910其他周边配套1.沙河小学、白石洲中英文小学2.幼儿园：奥林匹克幼儿园、世纪村幼儿园3.商场：肉菜市场4.邮局：沙河邮局5.银行：农业、发展、建设、中国银行6.医院：华侨城医院7.其他：沙河高尔夫球会本报告是严格保密的。波托菲诺启动模式纯水岸一期2002.7天一期2001.7天二期I2003.12天二期II2004.6待定2005.6纯水岸二期2004