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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。舵落口大三区项目整体定位及物业发展策略2013/927.37.268.27首次沟通会世联方：1.项目团队介绍2.工作方法介绍3.工作计划安排贵司：1、项目基本情况介绍2、项目目标提出满足IRR不低于18%速度要求：36个月收回90%投资3、项目问题提出做什么？怎么做？客户是谁？定位思路沟通世联方：项目定位初步思路提出贵司：思路及方向达成共识，并提出客户到底是谁？中期报告初稿汇报项目服务过程简介27.4-7.15市场调研带着问题出发1.项目地块及周边勘测2.竞争项目：片区竞争项目及调研3.专业人士：区域专业人士访谈、世联高层及区域项目团队访谈、政府访谈4.客户：区域客户访谈5.市场项目数据分析9月暂定中期报告集团汇报7.16市调结果沟通会7.17-7.25市场补充调研1.舵落口大市场VIP商家客户调研2.城市价值区域价值挖掘市调补充报告沟通世联方：针对区域价值及城市价值的进一步挖掘；商家补充访谈；项目进一步思考贵司：市场数据及情况达成共识8.8贵司：市场基本物业情况及数据达成共识希望对未来区域发展有深度挖掘3首先，世联在前期接触本项目时，在舵落口大市场改造将成为武汉西大门城市面貌改革序幕之作，续写区域发展的新篇章这一高度上达成了共识；而通过后期市调、地块价值挖掘以及对项目进一步的深入思考后，我们更加确信，舵落口承载了带动整个区域升级、自我中心化，形成华中家居产业新城的历史使命，重新崛起迫在眉睫！而大三区，作为整个舵落口产业升级的示范区来说，如果我们仅仅就项目论项目，既不能解决项目所面临的困局，也失去了高占位下区域之于城市，项目之于区域的视角。所以我们要占位整个城市，在大视角下研究舵落口，既而找出大三区之于舵落口又是怎样的。写在报告之前：4面临障碍，我们困难重重25年产权问题城市价值客户在哪里区域价值产业打造问题：目前市场客户价格期望度不高，周边市场形象较差，如何达到目标满足IRR不低于18%和36个月收回90%投资问题：做哪些产品？问题：25年产权，客户是否抵触，敏感问题如何解决？问题：经过市场盘点，客户量薄，项目未来客户在哪？终端使用者定制问题真问题：终端使用者到底是谁？项目框架：回答：300万方的舵落口大市场未来是怎样的？城市视角的舵落口产业视角的舵落口战略篇：大视角下的舵落口定位篇：大三区专题研究实施篇：大三区物业建议篇300万方占位哪里？大三区是什么？障碍破题回答：大三区之于整个舵落口又是什么？回答：塔楼部分如何打造？我们的客户在哪？满足客户需求的产品？城市视角的舵落口产业视角的舵落口战略篇：大视角下的舵落口300万方占位哪里？舵落口的未来Part1-舵落口的未来300万方舵落口的未来？8要“引领”不要“追循”，要“打造”不要“汇集”，是“我们”不是“你们”。打造一个引领建材家居产业的新兴产物——建材家居专业交易楼，集研发、智慧办公、信息、网络交易、营销、配送于一体，配备酒店、餐饮、休闲娱乐等配套，集合建材家居上下游全产业价值链衔接的创新孵化器，实现物业功能多元化，真正实现大三区价值和咨询创新及其延展价值双赢。管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自家居建材市场，华中门户第一选择华中国际家居产业新城全国首家家居建材旅游休闲商务商贸示范区定位描述：集商务商贸平台、产业交易平台、生态宜居平台、会展会务平台、旅游休闲平台与一体一座城，全新的空间结构12要引领，我们首先要知道300万方舵落口未来是什么样的，目前国内已建成并投入运营，在行业内处于领先发展模式，不论对国内还是面向国际，都打造出行业内的窗口，我们首先看看他们打造的产业新城是什么样的？13案例选择案例选择标准区位：城市副中心或城郊附近的产业新城定位：某一主题产业，区域性或全国性的商贸窗口功能：功能复合性的产业平台规模：项目规模100万方以上国际性家居商贸窗口全国纺织业服装商贸窗口全球电子旅游休闲商务区项目名称：乐从国际家具城规模：300万方功能：批零兼顾，涵盖商贸，会展，商务、旅游，休闲购物项目名称：无锡新世界国际服装纺织城规模：130万方功能：集物流、电子商务、技术交流、人才交流、潮流发布、旅游等于一身的综合性产业服务基地项目名称：中亚硅谷规模：120万方功能：围绕电子类多业种产业贸易链，服务产业人群的商业链，包含自身的区域商务中心。14乐从国际家具城：全球最大的家具销售中心，人们旅游购物的新天地，是顺德十景之一乐从国际家具城地理位置顺德西北部，处于佛山市中心城区的南部总建面300万平方米经营商铺面积200多万平方米商户3450家商品种类2万多种客流量3万多人车流量2万多台次成功因素：产业聚集、资源丰富、交通便利、细分客户、业态复合特点：离生产基地近，成本低国际对内对外信息集散中心批零兼营，分区规划合理，批零区互不干扰15无锡新世界国际纺织服装城：旨在成为全球第一大纺织服装集散地和采购效率最高、采购成本最低的国际纺织服装商贸平台成功因素：五大中心，十大平台+政策优惠15无锡新世界国际纺织服装城投资商深圳新世界集团投资额40亿元地理位置无锡市新区太湖大道与沪宁高速交汇处政治属性无锡市政府2004-2008年重大建设工程，江苏省重大项目总占地/建面65万㎡/130万㎡开业时间2007年3月28日商铺价格6000-11000其中服装服饰交易区58万㎡纺织品交易区39万㎡中央商务配套区（政务一条龙服务中心、大型SHOPPINGMALL、酒店、写字楼）38万㎡定位：建成为一个服务于中外采购商、经营商户及配套行业的交易平台，在满足现有行业交易模式的基础上，构建一个集现货批发、订单批发、区域代理、连锁加盟、网上交易等多种交易模式于一体的国际纺织服装交易平台和集物流、电子商务、技术交流、人才交流、潮流发布、旅游等于一身的综合性产业服务基地16中亚硅谷：规模巨大的现代化集中式博览交易“IT航母”中亚硅谷地理位置深圳市沙井街道中心投资商中亚集团与深圳市沙井壆岗股份合作公司总建面120万平方米首期投资20亿元人民币开发次序分三期开发，一期开发60万平方米开业时间一起预计2012年年底开业业态组合3C消费电子、元器件、LED产品、物联网安防、光伏产业展示交易中心目标客群中高端商务客群、年轻时尚消费客群、创意文化客群、旅游休闲客群已入驻商家苹果、SONY、三星、DELL、华美居、保利影城总体规划一景点、二城、三基地、四园区、五中心、六平台特点：1、按照一景点、二城、三基地、四园区、五中心、六平台合理规划2、商务、商业配套规划齐全3、创新B2BM新模式成功因素：站位高端、产业链齐全、内生生态圈17案例的参考度判断乐从国际家具城可参考点：1、家居产业的产业链发展趋势2、项目成长的城市、产业外部因素要求3、家居产业的商贸窗口功能构成不同点：1、乐从具有家居产业先天的对外贸易，研发设计以及生产基地的优势；而舵落口是以物流和客户资源的优势发展起来的。无锡新世界国际服装纺织城可参考点：1、产业服务基地成长对城市、产业、交通外部因素的要求2、产业服务基地的功能构成以及营销运作不同点：1、是一个从无到有的新建项目，而本项目是在原有基础上升级中亚硅谷可参考点：1、政企联手为项目造势，占位国际性行业窗口2、旧厂房改造升级，控制成本下实现规划3、商务链和商业链的打造4、跳出区域常规同类项目的竞争不同点：是旧城改造，原有生产基础没有专业市场基础项目运作启示1、产业升级是必然趋势，主动升级比被动好；2、升级需要城市发展和产业链的基础3、功能以服务市场的商贸、会展为主导，复合产业、商业和商务的多功能。4、在营销上，要立足产业高站位，持续推动5、本项目具有良好的经营基础，是升级模式，需要结合城市发展和产业规划的机遇运作。此类项目成功的四大关键因素：政府支持，城市发展推动，产业环境，企业运作能力政府支持产业环境企业运作能力城市发展推动成功关键因素给予优惠政策城市自然发展动力助推，资源向新中心倾斜企业实力整合资源，给予资金及技术支持产业环境是基础，带动产业链上下游我们也具备政策支持、城市发展推动、企业运作能力、产业环境这四大优势，有机会成为全国的典范项目Part2-城市视角的舵落口区域之于城市，项目之于区域20城市版块功能格局分布：以二环范围内承担市中心商务商贸、旅游休闲居住功能为核心，周边依托各区域产业经济特点，形成六大区域武汉市工业园地产板块分布光谷：依托高科技IT产业，现代制造业盘龙城：依托商贸物流业、空港经济区青山、阳逻：依托钢铁业、化工业、物流产业吴家山：舵落口家居建材、物流、台商投资区、海峡科技产业园沌口：汽车制造业、电子电器业等古田：以新兴传统制造业为主导武汉产业商务园区主要分布为六大区域，依托区域产业经济发展形成不同类型的，具有区域特色的商务园区:青山、阳逻光谷盘龙城吴家山沌口古田武汉市中心商务商贸、旅游休闲居住功能板块解构城市21区域之于城市：本项目所属东西湖吴家山为国家级经济开发三极之一，以食品加工、物流、家居建材产业为主名称主导产业入住企业依托对象配套光谷高科技IT产业现代制造业生物科技大企业：富士康、中芯国际、峰火科技、楚天激光、泰然小企业：以高科技产业为主武汉东湖高新（国家级）技术开发区华中科技大、武大、武汉理工大等高校产业转化生物制药沪蓉高速三环线盘龙城商贸物流业空港经济区承接汉口外迁的中小型企业航空商务园内的高精尖生产企业盘龙汽车城、佳海工业园、卓尔工业园等大型商务园；机场京珠高速青山、阳逻钢铁业化工业物流产业钢铁、石化相关上下游企业；船舶运输、铁路运输等相关企业；武钢、武船、80万吨乙烯产业；武汉阳逻港；武汉港武汉外环线吴家山食品加工物流货运家居建材机电、食品、物流为主体；台湾统一集团、远东集团、大荣集团、士林电机、华城电机等知名台资企业；吴家山（国家级）台商投资区海峡科技商务园107国道武汉外环线三环线沌口汽车制造业电子电器业东风汽车、东风的相关合资企业、汽车上下游企业海尔，美的，蒙牛，伊力，冠捷，可口可乐，康师傅武汉（国家级）经济技术开发区三环线沪蓉高速古田新兴传统制造业承接汉口外迁的中小型企业汇丰企业总部三环线107国道解构城市22吴家山经济开发区升级为国家级开发区，意味着武汉市有了第三个国家级开发区，它与武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区形成‘三足鼎立’发展之势。东西湖吴家山属于国家级经济技术开发区，是武汉市经济增长三极的重要组成部分解构区域23从规划层面看——舵落口所在的