世联漳州市海峡兰花博览园物业发展建议与启动区策略138P

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。——物业发展建议与启动区策略谨呈：福建海泉兰花实业有限公司海峡兰花博览园2——站在文化的高度,诠释现代东方居住美学3前期定位阶段主要内容回顾本体·目标·问题专题研究发展战略与举措开发策略Part.5Part.3Part.2Part.1整体定位确定Part.4经济测算Part.64定位阶段主要结论回顾——双方达成的共识关键词:中式风格、休闲度假兰花为形，温泉为核心，多资源复合构建竞争力打造海西首席中国文化特色的休闲度假区战略（方向）定位（手段）5定位阶段主要结论回顾——需微调的三大点定位需修改的三大点：？独栋别墅：是保持独栋定位还是换成其他物业？如果修改，修改成何种物业类型？；？兰花管理房：不能够全部排布成度假别墅，需修改一部分为兰花管理房？修改多少？放在哪里？？农业用地：溪边农业用地，如何规避产权限制？做成何种物业类型？联排高层、小高层多层？独栋别墅是保持还是改成其他物业？?农业用地如何规避产权？作何种物业类型？别墅式酒店6定位微调——独栋：建议修改为花园洋房为什么要去掉独栋？就整个项目而言，兰花地块都是独栋别墅，别墅体量较大；改独栋别墅可以提高容积率，增加收益。为什么改为花园洋房？提高容积率，增加楼盘整体收入（附经济测算）；若改为高层或小高层，将使楼盘针对本地客户的户型增多，增加风险；花园洋房区别与多层产品，既可作为一居，又可作为二居，兼容性强；花园洋房在社区扮演“创新型产品”和“高性价比”的角色，品质较高，接近别墅，但价格却接近多层，因此可以满足具有独栋需求而又对价格敏感的中间客户。花园洋房示意图万科水晶城7定位微调——农业用地：前期作为温泉别墅营业，后期可出售套现设置温泉别墅调整说明：•本地块无产权，建设其他物业类型将加大出售的风险；•前期建设独立别墅，并不出售，打造温泉别墅，并结合丽池会所（设在酒店）形成温泉区，前期用于回现；•后期待温泉知名度的提升，此处别墅酌情考虑继续经营或者出售回现。丽池会所，有室内集中温泉8调整后的容积率：170亩为1.79，503亩综合容积率为0.9170亩容积率1.79类别联排4.5F退台洋房6F多层16F小高层28F高层合计单项容积率0.71.21.52.23.81.79占地比26%15%30%9%21%100%建面比10%10%25%11%44%100%503亩综合容积率0.9类别兰花地块独栋联排4.5F退台洋房6F洋房16F小高层28F高层合计单项容积率0.30.71.21.52.23.80.9占地比60%10%6%12%4%8%100%建面比20%8%8%20%9%35%100%9世联现阶段要解决——技术落地如何充分考虑项目现实情况下，使中国风情的休闲度假区得以顺利技术“落地”？10世联地产物业发展建议的切入点————基于CVA，即“竞争的价值增加”(CompetitionValueAdded)解决从市场到产品对接的问题给出能形成价值点和竞争力的因素11通过再次明确物业原则构建完善的物业体系——显性原则：中国风、休闲度假——隐性原则：控制成本下的豪宅形象营造说明：除前期定位确定的中国风和休闲度假两大显性原则外，作为本地高档社区和外地度假楼盘，还必须满足客户改善居住品质、追求尊贵感的隐性诉求。12产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象中国风度假体验豪宅形象整体规划大门、标志性建筑等重要节点极具中国风情气派的中央景观精致、私密的组团内节点建筑单体外立面充满中国传统民居元素户型设计具有区别于第一居所的设计特点不论外立面还是户型设计都尽量体现尊贵感园林景观充分吸取传统园林精华打造本项目园林营造适合度假、休憩的园林景观在重要节点营造尊贵感配套与服务酒店、商业街皆为中式风格酒店、商业街需满足度假需求；营造充满尊贵的酒店、商业街；尊贵、个性的物业管理引水入社区；充分加强社区与山体的联系13首开闽南地区中式风格度假风潮之门……我们需要怎么的系统思维？14思路体系社区整体规划建筑单体建议园林景观建议配套与服务建议启动区策略15产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象中国风度假体验豪宅形象整体规划大门、标志性建筑等重要节点极具中国风情气派的中央景观精致、私密的组团内节点建筑单体外立面充满中国传统民居元素户型设计具有区别于第一居所的设计特点不论外立面还是户型设计都尽量体现尊贵感园林景观充分吸取传统园林精华打造本项目园林营造适合度假、休憩的园林景观在重要节点营造尊贵感配套与服务酒店、商业街皆为中式风格酒店、商业街需满足度假需求；营造充满尊贵的酒店、商业街；尊贵、个性的物业管理引水入社区；充分加强社区与山体的联系16方案一——技术因素优先：照顾天际线，考虑高低错落的排布方式兰花管理房（带大棚）联排高层、小高层多层温泉别墅（农业用地）别墅式酒店兰花别墅（度假）示范区管理房（带大棚）排布原则：技术因素优先，充分考虑朝向、天际线等因素；排布方式：（如右图），联排最东，多层和花园洋房中间，高层和小高层排在西；优点：天际线美观、建筑物互不遮挡；缺点：一期需推联排别墅，多层需二期推，本地客户前期无法兼顾，资金压力增大。17方案二——营销因素优先：充分考虑施工和推售的排布方式兰花管理房（带大棚）联排高层、小高层多层温泉别墅（农业用地）别墅式酒店兰花别墅（度假）示范区管理房（带大棚）排布原则：营销因素优先，兼顾朝向、天际线等因素；排布方式：（如右图），多层最东，联排中间，花园洋房紧邻独栋，高层和小高层最西；优点：一期推多层，后推花园洋房；物业类型丰富；缺点：花园洋房不能与独栋形成组团；整个天际线十分不美观。18方案三——组团因素优先：充分考虑推售和施工、组团分明等因素兰花管理房（带大棚）联排高层、小高层多层温泉别墅（农业用地）别墅式酒店兰花别墅（度假）示范区管理房（带大棚）排布原则：充分考虑兼高低密度组团等因素，同时也兼顾营销因素；排布方式：（如右图）联排紧邻独栋形成低密度组团，花园洋房连接多层与高层和小高层；优点：一期推多层，后推联排，每期都有联排推出；物业类型丰富；缺点：联排南边为集合住宅，联排较压抑；整个天际线也不美观。19建议采用方案三：组团优先，通过其他方式减少天际线影响畔山而居，邻水建宅高低错落，“公私”分明三级节点二级节点：入口和中央景观，气派、中式氛围社区外围：昭示性、中式元素规划理念方案二道路体系地下室车位+地面车库，汽车位+摩托车位相结合三级道路体系，主干道、次主干道、尽端路三级节点：组团内节点，精致、私密20理念——壹：畔山而居，邻水建宅，充分利用社区背山面水的环境打造传统居住意境山居深静，林木扶苏：社区通过登山步道连接南北山坡；与水相亲，澄澈灵动：引船场溪水入社区，最大化营造亲水生活；引水方法说明：靠近船场溪的北地块可直接引水入项目；南地块可在溪水上游引水，通过埋设地下管道进入社区，只需一次性成本投入就能保证整个社区细水长流。溪水登山步道21理念——贰：高低错落，“公私”分明，社区不同产品区隔理念利用船场溪水自然区隔以下几类产品：区隔度假产品（联排、花园洋房）和日常居住产品（高层、小高层和多层）区隔私有住宅（所有住宅）和“公建”（酒店、温泉等）。如何在统一的社区中区隔别墅和高层、酒店和住宅，以减少相互干扰？高层、小高层联排别墅、花园洋房区酒店、温泉区多层区船场溪水兰花别墅（略）用地红线22节点——概要：外围节点、中央景观和组团内三级节点打造，形成富有变化的空间转换界面一级节点：度假区外围关键词：昭示性、中式元素二级节点：入口和中央景观关键词：气派三级节点：组团内景观关键词：私密、精致用地红线示意红线23节点——一级节点：社区外围，昭示性、中式元素牌坊：在两地块之间的主干道树立若干牌坊，营造浓烈的中式社区形象标志：聘请国际名师在兰花广场打造社区标志性建筑，作为社区精神堡垒牌坊塔楼成都·春江花月·耍都地标安徽·棠樾·牌坊群标志示意图天安门·华表24节点——二级节点：入口和中央景观，气派、中式氛围气派造型：也是展示社区度假氛围良好载体，需要气派的创新设计；入口中央景观中式风味：小区入口是营造中式氛围的重要阵地；大门示意（万科第五园）25节点——三级节点：组团内节点，精致、私密组团内小景观：通过路边小品、水景等营造组团内节点，增加私密性；尽端路：多采用尽端路（别墅区尽量设置），营造私密性和尊贵感；尽端路说明：形成豪宅区私密感的一种重要方式。一种典型的越往里走，归属感越强的空间模式，能够形成从公共到私密的连续性空间过渡，从而借助于空间上的深度感，形成空间归属上的私密感。尽端路规划示意26交通——三级道路体系，主干道、次主干道、尽端路道路规划四大要点：主干道：环形布置，尽量缩短，以减少对社区的污染、减少占地；170亩按照物业类型环形布置，从而有利于分期施工。尽端路：豪宅区尽量设置。次主干道：不宜设置过于笔直，适当增加线形的曲折，营造曲径通幽的意象；主干道27交通——车库：建议地下室车位+地面车库，汽车位+摩托车位相结合，打造海西高端社区形象物业类型建面（㎡）或指标参考案例建议指标车位数备注住宅1501/户南靖当地碧水华城项目车位（汽车、摩托车）比例约0.5/户；建安成本：地面车位1000元/个，地下车位2000元/个楼王保证2汽车位/户，独栋、联排及跃层洋房保证1汽车位/户，其余保证0.25汽车位/户，0.5摩托车位/户汽车：303+433=736个摩托车：866个独栋和联排实现入户车库，其他物业实行集中式车库80-1500.5/户800.25/户商业不同业态不同标准不小于0.3/100㎡0.6/100㎡96酒店四星级0.6-0.7/客房0.7个/客房138合计——————汽车：970摩托车：866需要车位面积及费用：•汽车车位：共970个，按照30-35㎡/个计算，共需面积约3.2万㎡，其中地下室车位（630个）面积2万㎡，地面车位（340个）面积1.08万㎡，费用总计5.08千万•摩托车车位：共866个，按照3~4㎡/个计算，共需面积约3000㎡，费用总计0.3千万•费用总计约5.38千万交通——车库：建议地下室车位+地面车库，汽车位+摩托车位相结合，打造海西高端社区形象28思路体系社区整体规划建筑单体建议园林景观建议配套与服务建议启动区策略29产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象中国风度假体验豪宅形象整体规划大门、标志性建筑等重要节点极具中国风情气派的中央景观精致、私密的组团内节点建筑单体外立面充满中国传统民居元素户型设计具有区别于第一居所的设计特点不论外立面还是户型设计都尽量体现尊贵感园林景观充分吸取传统园林精华打造本项目园林营造适合度假、休憩的园林景观在重要节点营造尊贵感配套与服务酒店、商业街皆为中式风格酒店、商业街需满足度假需求；营造充满尊贵的酒店、商业街；尊贵、个性的物业管理引水入社区；充分加强社区与山体的联系30建筑单体建议¶外部——风格及立面建议¶内部——产品设计建议31现代中式：灰色为主色，白色为辅色，中国红、翡翠绿等为点缀材质木材和石材为辅材，金属构件为点缀传统灰砖和玻璃为主材色彩建筑风格造型现代风格为主，在局部点缀徽派元素高层建筑符号：花窗、马头墙、中国结、阁楼等色彩：在屋顶和底部适当采用传统色细节：墙体、窗户等处体现中式元素32中式风格商业化透析——主要有京、海、徽和岭南四派，其中尤以徽派市场化运用最多、知名度最大海派风格徽派风格岭南风格成功案例：江枫园、九间堂成功案例：清华坊、芙蓉青城、万科第五园、万科·棠樾……成功案例：岭南粤园京派风格成功案例：观唐、易郡、运河岸上的院子、紫庐徽派建筑简介：古代徽州建筑在造型，功能，装饰，结体诸多方面自成一格。明中叶以后，随着徽州缙绅和商业集团势力的崛起，徽派园林和宅居建筑同步跨出