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扬州安厦正太项目物业定位与发展战略谨呈：扬州市安厦正太房地产开发有限公司规划用地面积：13.2万平方米容积率：1.6总建筑面积：21.2万平方米建筑高度：不大于36米建筑日照间距：不小于1：1.35配套商业：避免沿城市道路带状布置技术经济指标188地块我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的目标打造扬州样板性示范项目控制投资风险、实现投资利润的可兑现和最大化塑造企业品牌实现房产与地产、近期与中期项目运作良性互动项目背景与约束条件所在版块形象好住宅市场供大于求地块控规政策导向性强市场局部泡沫认知程度较高的城西房地产版块，区域整体档次较高政府大量出让土地，2005年市场供应量显著增加，导致市场供大于求。政府主导的CLD新区，规划的配套设施有待于政府的持续投入就在住宅市场供大于求的局面出现时，价格却背离价值曲线稳步上升，而这种上升趋势仍在延续，在城市房产需求人口相对有限的大势下，扬州某些区域房地产市场发展已经进入相对虚假繁荣本报告的研究思维导图基地价值分析基地价值分析项目界定项目界定市场分析市场分析项目定位项目定位整体发展战略整体发展战略宏观分析宏观分析扬州城市经济定位长三角地区的许多城市都在利用上海对外辐射的资源来发展自身的经济，特别是上海周边的一些城市，苏州、无锡、宁波、嘉兴等地的经济发展轨迹和态势与上海有着千丝万缕的联系。由上海向外所产生的经济梯度中，扬州位列第二梯队，经济实力较苏州、无锡、常州等稍逊一筹。区位：地处苏中区域，承接苏南、苏中与苏北经济活跃度：在苏中城市中较好定位：长三角经济、物质积聚基地，承南启北服务型城市弊端：自身造血功能一般扬州地处苏中沿江经济带苏南经济辐射苏北的关键传承点扬州城市发展板块西部发展关键词：行政副中心：在西部分区城市中心区附近预留市级行政中心区一处商业服务副中心：分别设置西部分区和河东分区市级文化、体育中心：市级展览中心、博物馆、市体育中心等大型休闲设施布置在西部分区新城西区教育中心：西部建设扬大职大、电大新校区备注：2004年沿江开发区占全市GDP的78.8%；财政总收入80.1亿元，占全市的85.3%；出口11.75亿美元，占全市的87%；项目区域扬州老城区城市CLDCLDCLDCLD中心沿江工业区文化风景区扬州市域经济社会发展指标66.056.051.048.347.0%城市化水平75:47:488:53:399.3：56.2：34.512.7:48.8:3813.2:48:38__产业结构比6480020001404945840美元市区居民可支配收入582503500246814901350美元/人人均国内生产总值4201512万人市域外来人口3462458456452.2451.6万人市域户籍总人口23330(9%)1380(12%)922559505亿元国内生产总值120202010200520022001年份单位名称序号备注：经过城市化进程发展,扬州市区（主城区）人口约60万人左右扬州市域经济社会发展指标人均GDP2468美元/人，根据国际惯例，健康房地产高速发展时期人均GDP（美元/人）在3000—8000之间市区人均可支配收入11379元/年，每个家庭按照3人计算，每年可支配收入为34137元淮安：200%镇江：110%南京：70%上海：30%苏州：80%房价指数：淮安：120%镇江：100%南京：60%上海：20%苏州：50%经济发展：与周边城市经济发展指数与房价指数类比与周边城市数据类比分析：扬州城市化发展2005年城市规模：城市人口规模：64万用地规模：77平方公里左右中期（2010年）：75万人用地规模：90万平方公里远期（2020年）：100万用地规模：120万平方公里特别关注：扬州市区土地投放量每年约在5平方公里左右，其中1-1.5平方公里左右用于住宅建设2005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩（南京2005年出让土地6900亩）扬州主城区未来扬州城区扬州市宏观特征小结特征1扬州的地理位置优越，是长江三角洲重要的承南启北服务型城市，得天独厚的综合条件为房地产业的发展提供了有力的支撑，扬州是沿江“城市带”上一个重要的城市。特征2特征3特征4扬州土地市场供应强劲，在“卖地发展城建”思想的引导下，扬州市房地产发展竞争将越发的激烈。扬州房地产价格与经济发展指数相比较其他城市已经出现了失衡，说明扬州房地产价格已经出现了局部微度泡沫化的趋势。本项目所在区域是扬州的热点城建板块，其发展前景已经得到了市民广泛的认口，但同时也存在目前人气不够旺、配套不够完善的现实不足。本报告的研究思维导图基地价值分析基地价值分析宏观分析宏观分析整体发展战略整体发展战略项目定位项目定位市场分析市场分析市场分析市场分析扬州2005年市场发展概况供需关系略微失衡，交易面积仅是施工面积一半。住宅市场持续火爆，商业地产供给充足，办公房市场尚未形成。扬州2005年虽然受到国家宏观调控不同程度的影响，但房地产仍然经历了跨越式发展类别类别类别类别市区数据市区数据市区数据市区数据同比增幅同比增幅同比增幅同比增幅房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）42.21(其中住宅32.55)20.05420.1434.04竣工面积155.2911.4住宅131.30商业21.14办公1.5面积（万平方米）136.67金额（亿元）53.76面积（万平方米）64.2金额（亿元）20.77指标名称指标名称指标名称指标名称施工面积（万平方米）商品房供应商品房供应商品房供应商品房供应增量房存量房房地产市场交易房地产市场交易房地产市场交易房地产市场交易其中全市住宅板块扫描————————各板块已经形成明显差异化的价值分级西北板块东区板块老城区板块北区板块西区板块扬州目前的房地产市场已经形成以西区强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性；受政府政策引导，房产开发倾西发展集中特征逐渐显现。房地产市场分析之-----板块研究区域城西板块城东板块老城区城北板块（不包括西北片区）区域范围产品（主要物业类型）多层、小高层、别墅多层、小高层多层、小高层多层、小高层价格（元/平方米）公寓3000—3900、别墅460036003100—39002800—33001、开发集中区域1、物流商业集中区域1、土地供应稀缺1、配套相对成熟2、政府重点打造区域2、住宅楼盘相对稀缺2、市民认可度低3、市民认可区域3、开发重点区域发展趋势今日热点相对稀缺开发成熟熊市依旧市场短评备注：1、由于西南区域属于科教以及部分工业板块，离主城区较远，不属于政府重点住宅板块，普通住宅发展较为低迷。2、扬州老城改造基本结束，同时扬州在保护老城环境的大政方针引导下，老城基本不会有大规模地块用于房地产开发。3、北区瘦西湖西边由于紧邻西区，受西区发展影响，也带动了西北片区房地产发展。2005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩，其余主要通过招商引资出让。从05年土地供应来看，西北区土地供应比例超过了西区，一方面说明西区土地随着前几年大幅供应，在西区中心区域土地逐渐减少。另外一方面说明政府均衡发展的目标。远期来看，随着西区发展，政府通过地块转让带动北区发展，西北区也将成为政府重点发展区域。房地产市场分析之-----板块研究05年全市各区土地供应比例北区42%老城区5%东区12%西区39%南区2%老城区东区南区西区北区西区作为扬州楼市的领头羊，作用非常明显05年住宅成交面积66.13万平方米。份额占据全市50%西区房地产受政策引导性大，05年新政曾经对市场形成巨大冲击。总价较低的楼盘受到了市场的追捧，控制面积是楼盘销售关键所在整个西区板块，以西区中心区域成交最为活跃。房地产市场分析之-----西区板块京华城中城保集半岛富丽康城香格里拉金都汇西区板块重点楼盘扫描案名京华城中城地理位置外观户数1862户（楼盘总户数）456户（在售户数）售价：建筑风格3600元/平方米（小高层）号称艺术古典主义建筑风格主力户型图（在售）景观实景图销售情况在售的二期高层、小高层是06年4月开盘，主打套型为两房两厅和三房两厅，面积在85-135平方米。由于项目超大体量和强大宣传攻势，吸引了来自周边城镇的异地置业者。客户群扬州本地客户为主，部分扬州周边城镇和其他外地置业者西区板块重点楼盘扫描案名保集半岛保集半岛保集半岛保集半岛地理位置外观户数户数户数户数770户（楼盘总户数）191户（在售户数）售价：3500元/平方米（小高层）3700元/平方米（多层，二期仅1幢）主力户型图（在售）景观实景图销售情况在售是二期7幢小高层和1幢多层，主打套型为两房两厅和三房两厅，面积在90-120平方米，“朝南双卧室”户型赢得消费者口碑。由于面积控制较好，销售情况良好。客户群中、青年人置业者为主导，公务员、教师等为主力建筑风格：新海派建筑西区板块重点楼盘扫描案名富丽康城富丽康城富丽康城富丽康城地理位置外观户数390390390390户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）97户（在售户户（在售户户（在售户户（在售户数）数）数）数）售价：3300元元元元/平方米（小高层）平方米（小高层）平方米（小高层）平方米（小高层）建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约主力户型图（在售）景观实景图销售情况客户群两房两厅和三房两厅主力户型，面积在90-135平方米也有少量60平米。130平米以上套型销售速度缓慢，户型较大项目整体特色不显著成为滞销主要原因。中、青年人置业者为主导，公务员、教师等为主力西区板块重点楼盘扫描案名香格里拉香格里拉香格里拉香格里拉地理位置外观户数一期约一期约一期约一期约360360360360户（楼盘总户户（楼盘总户户（楼盘总户户（楼盘总户数）数）数）数）20户（在售户户（在售户户（在售户户（在售户数）数）数）数）售价：3600元元元元/平方米平方米平方米平方米主力户型图（在售）景观实景图销售情况客户群目前在售的06年6月25日开盘的十四栋住宅楼均是多层（6层），主打套型为两室两厅和三室两厅，面积在80-105平方米。由于面积控制较好，价格比较便宜，销售情况良好。中、青年人置业者为主导，老年人占少数建筑风格：现代简约西区板块重点楼盘扫描案名金都汇金都汇金都汇金都汇地理位置外观户数户数户数户数394394394394户（住宅总户数）户（住宅总户数）户（住宅总户数）户（住宅总户数）268268268268户（住宅在售户数）户（住宅在售户数）户（住宅在售户数）户（住宅在售户数）售价：住宅3500元/平方米主力户型图（在售）景观实景图销售情况目前在售的06年6月21日开盘的二栋住宅楼均是小高层，本期房屋套数共有200套，主打套型为一室一厅，面积在29-72平方米。由于面积小、总价低、地段好，销售情况良好。客户群投资客群为主导城东是扬州重点物流商业批发区域，住宅楼盘相对稀缺。城东住宅楼盘分布不均，价格也有很大的差异。凯运天地和名都华庭代表着城东楼盘重点板块城东楼盘大多靠水，水文化的发掘是其推广主旋律。房地产市场分析之-----城东板块凯运天地名都华庭东区板块重点楼盘扫描案名凯运天地凯运天地凯运天地凯运天地地理位置外观户数户数户数户数774774774774户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）106106106106户户户户（在售户数）（在售户数）（在售户数）（在售户数）酒店式公寓暂未酒店式公寓暂未酒店式公寓暂未酒店式公寓暂未公开公开公开公开售价：4200元/平米~4300元/平米93-207平米（户型达十余种）主力户型图（在售）景观实景图销售情况目前二期别墅已售完，在售类型有多层、小高层住宅，商铺，项目位于扬州老城区，商业区，环境优美，面向中产及以上阶级，销售情况位居前列。客户群私营业主，教师，医生，公务员等物质条件较好的东区板块重点