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北大科技园上地园区发展顾问服务市场定位报告（终稿）2010年11月24日CBRichardEllis|Page2目录v愿景与贡献v项目发展机遇v项目发展定位v项目发展策略v附件CBRichardEllis|Page3愿景与贡献Section11.1项目发展愿景1.2项目发展贡献CBRichardEllis|Page41.11.1项目发展愿景项目发展愿景我们将依托北京大学，打造…世界一流科技园区世界一流科技园区成为教育科研学术交流的平台成为区域实现转型发展的动力成为教科产业资源市场化前沿提供一流高科技产业发展环境CBRichardEllis|Page51.11.1项目发展愿景项目发展愿景我们将拥有如下核心亮点…Ø以北大和方正为龙头的产业集群Ø毗邻城市公园的人文生态环境Ø以科技为主题的五星级会议酒店Ø上地区域最顶级的写字楼群落Ø最具时尚与休闲氛围的活力街区Ø培养新兴行业掌门人的EMBA学院CBRichardEllis|Page6北京·高科技产业·综合发展集群北京·高科技产业·综合发展集群拥有层次丰富的产品类型成为绿色办公建筑的先驱韩国SongdoIBD国际广场以北大和方正集团为龙头1.11.1项目发展愿景项目发展愿景我们将打造…拥有人性化科技人文空间拥有超40万平米宏大规模参考案例：清华科技园、新加坡纬壹科技城CBRichardEllis|Page7国际品牌·五星级·科技主题酒店国际品牌·五星级·科技主题酒店1.11.1项目发展愿景项目发展愿景我们将打造…拥有400间舒适优质客房5,000平米大型会议空间成为区域高档会议酒店的标杆应用先进科技，便利生活参考案例：香港数码港CBRichardEllis|Page8上地区域·精致的高端休闲互动中心上地区域·精致的高端休闲互动中心引领区域时尚消费风向标拥有30,000平米消费空间强调休闲气氛的活力街区1.11.1项目发展愿景项目发展愿景我们将打造…参考案例：香港数码港CBRichardEllis|Page9提供560套各式居住单元成为科技改变生活的典范1.11.1项目发展愿景项目发展愿景我们将打造…面向园区工作的高端人才提供公共空间及厨卫装修北大科技园·高端人才·生活家北大科技园·高端人才·生活家参考案例：新加坡纬壹科技城、上海北岸长风CBRichardEllis|Page10我们将打造…生态人文的大型城市主题公园生态人文的大型城市主题公园1.11.1项目发展愿景项目发展愿景营造”人·自然·科技”的和谐成为项目吸纳人流的亮点坐拥12万平米的超大规模秉承”科技·人文·生态”理念成为北部区域城市会客厅参考案例：纬壹科技城CBRichardEllis|Page11我们将打造…培养新兴行业领军人物的国际商业学院培养新兴行业领军人物的国际商业学院1.11.1项目发展愿景项目发展愿景提供一流教学互动环境依托北大顶级师资阵容面向企业高层管理人员参考案例：纬壹科技城、香港数码港CBRichardEllis|Page121.21.2项目发展贡献项目发展贡献Ø为北京建设“世界城市”做贡献i)打造“产、学、研、用”综合发展平台，提升城市自主创新能力；ii)贯彻“人文、科技、绿色”的可持续发展理念，构建国际城市基本架构；Ø树立资源整合利用的项目典范i)教育科研资源，如北京大学、清华大学、中科院等；ii)高新技术产业资源，如信息技术、生物制药等；iii)政策资源，如中关村科技园优惠政策等；Ø城市税收及经济增长的驱动力*i)吸引约360家企业入驻，孵化企业约200家；ii)运营期每年产值贡献约66亿元；iii)运营期每年约6.2亿元税收；iv)运营期吸纳就业人口约1.8万人。对城市…*以上指标按总建筑规模52万平米估算。CBRichardEllis|Page13Ø有机会促成上地从产业区向科技新城转变i)使区域城市功能更加完善与综合；ii)通过项目，带动周边约20平方公里区域的联动发展；iii)区域对资金密集型、智力密集型产业吸引力增强；iv)区域对城市经济的贡献提升；Ø形成标志性项目，改善区域面貌，见证区域发展i)约50万平米宏大规模；ii)“时尚、绿色、科技”元素；iii)现代、新颖、活泼、简约的建筑风格；Ø为区域在更高层次上发展提供高端配套i)五星级酒店、国际会议中心等商务配套；ii)优质写字楼、企业孵化中心；iii)Lifestyles休闲商业中心。对区域…1.21.2项目发展贡献项目发展贡献CBRichardEllis|Page14Ø成为大学科技园的领导者之一，向全国复制i)形成“北大科技园”品牌，提升北大在国际科技领域的知名度；ii)成为北大科技园向全国品牌拓展的范例；Ø成为整合北京大学校办企业及优势学科的发展平台i)校办企业，如北大方正、青鸟、未名、北大维信等；ii)优势学科，如计算机、信息技术、生物制药等；iii)教育相关行业，如教育、培训、出版等；Ø为北京大学建设世界一流大学提供持续的动力支持i)为学校提供发展资金；ii)北大参与全球科技发展、经济发展事务交流的平台；iii)凝聚学术实力，跻身世界一流大学之列。对北大…1.21.2项目发展贡献项目发展贡献CBRichardEllis|Page15Ø实现企业可持续发展的收益来源i)约50万平米大规模成片开发，通过灵活的处置方式，产生持续的经营利润；ii)销售型物业总销售额约78.8亿元，完全建成后经营性物业每年经营收入超过5.2亿元；Ø树立企业品牌的机遇i)打造区域标志性物业，有利于树立企业高端品牌；ii)涉及酒店、办公楼、商业及住宅的多种业态复合开发，积累企业综合开发经验，锻炼人才；对企业…1.21.2项目发展贡献项目发展贡献CBRichardEllis|Page16项目发展机遇Section22.1城市及区域发展机遇2.2市场及需求发展机遇2.3项目地块发展机遇2.4发展机遇汇总CBRichardEllis|Page172.12.1城市及区域发展机遇城市及区域发展机遇城市发展机遇城市发展机遇Ø北京市提出建设“世界城市”，是2008年成功举办奥运会后，为谋求更高层次发展而提出的新的奋斗目标。Ø世界城市的五大特征i)雄厚的经济实力：包括国内生产总值总量大；人均国内生产总值程度高；后工业化经济结构明显，特别是现代服务业发达；总部经济贡献率大；ii)巨大的国际高端资源交易和流量：包括国际高端的人流、物流、资金流、技术流和信息流；iii)发达的、现代化的、立体化的交通体系；iv)安全、稳定、宜居的社会环境；v)良好的国际形象：包括政治形象和社会形象。à世界城市追求经济增长、国际高端资源的聚集的特征，为本项目提供了发展的方向。Ø目前公认的世界城市（全球性国际城市-高端形态）：纽约、伦敦和东京；Ø区域性国际城市-中端形态：巴黎、新加坡、香港等；Ø国家性国际城市-低端形态：北京、上海、天津、重庆、广州等。纽约伦敦东京北京世界城市发展格局p北京建设世界城市CBRichardEllis|Page182.12.1城市及区域发展机遇城市及区域发展机遇p区域产业园升级区域发展机遇区域发展机遇产业园区相关配套服务科技新城居住商业教育公共配套商务产业Ø单一的配套服务，解决园区餐饮、会议等基本需求；Ø以园区内部员工为服务对象；Ø只在工作时段产生消费需求。Ø多样的配套服务，全方位满足生活/工作需求；Ø以区域消费者为服务对象；Ø全时段产生消费需求。à产业园向科技新城的升级发展，将需要更加完备的城市配套，为本项目提供了重要发展机会。CBRichardEllis|Page192.12.1城市及区域发展机遇城市及区域发展机遇p中关村国家自主创新示范区区域发展机遇区域发展机遇Ø区内高新技术产业增加值年均增长15%以上，占北京GDP比重达到20%；Ø鼓励产学研用相结合的技术创新体系发展，吸引和聚集产业领军人才，不断产生具有世界水平的重大科技成果；Ø在上地信息产业基地、中关村软件园等区域形成计算机、软件与信息服务、互联网、云计算等研发产业功能区；Ø结合中关村示范区产业特点，提高土地使用强度，合理规划建筑高度，适当提高容积率，布局错落有致，促进土地集约利用；Ø重视发挥中关村开放实验室、中试基地、孵化器、大学科技园等产业技术转移平台对加强国际技术转移的支撑作用。Ø根据建设中关村国家自主创新示范区行动计划(2010-2012年)，如下要点为本项目发展提供了机遇与启示：à中关村国家自主创新示范区的行动计划为本项目发展提供了发展机遇及政策支持。CBRichardEllis|Page202.12.1城市及区域发展机遇城市及区域发展机遇p海淀园高科技产业发展格局山前地区山后地区Ø产业区包括中关村西区、中关村航空科技园、清华科技园等10多个综合性商务区、科技园园；à地处传统城区，起步较早，配套设施比较完善，目前发育比较成熟，但未来发展空间受限，向外扩张需求旺盛。Ø产业区包括永丰产业基地、中关村创新园、环保园、国际教育园、航天城、农林院等近10个高科技主题产业区；Ø为产业先行发展区域，区域内居住、生活、消费、商务、交流等配套设施匮乏，但发展空间广阔，潜力较大。à从目前发展格局来看，上地区域已成为联系山后与山前地区的枢纽，其发展对于疏散山前地区功能、升级山后地区功能意义重大。区域发展机遇区域发展机遇上地山前地区山后地区CBRichardEllis|Page212.12.1城市及区域发展机遇城市及区域发展机遇p上地产业基地发展格局Ø1991年：开始建设；Ø2000年：上地南区（占地1.81平方公里，约197万平米）建成；Ø2003年：上地北区（占地51公顷，建筑面积53万平米）基本建成；Ø2007年：入驻企业1,800余家，实现总收入905.1亿元；实现工业总产值362.6亿元；上缴税费42.2亿元；出口创汇4.2亿美元。à上地信息产业基地已建成多年，区域亟需新的项目开发来推动发展与升级；à区域周边可发展用地较多，发展潜力较大，本项目有机会成为区域开发的先行者。Ø是中关村科技园第一发展组团；Ø是我国的一个以电子信息产业为主导的综合性高科技工业园。区域发展机遇区域发展机遇上地信息产业基地中关村软件园中国航天城生命科学园永丰产业基地回龙观居住区G8京藏高速清河居住区可发展用地本项目五环路轨道13号线CBRichardEllis|Page222.12.1城市及区域发展机遇城市及区域发展机遇p北大科技园发展格局Ø始建于1992年，是中国最早的大学科技园之一，2001年5月被科技部、教育部正式批准认定为国家级大学科技园；Ø是北京大学建设世界一流大学的重要组成部分，是北京大学对外进行科技、文化、教育、培训以及开展国际、国内交流合作的重要平台；Ø已形成北大科技园创新中心、北达燕园孵化器公司、北大创业园公司、江西北大科技园及北大博雅国际酒店等多家实体；Ø科技园主园已基本完成开发。à经过多年的开发，北大科技园积累了丰富的科技园区开发经验，从企业发展的角度出发，将需要更大发展空间，为本项目发展提供了良好的发展机遇。区域发展机遇区域发展机遇江西北大科技园科技园主园CBRichardEllis|Page23上地及中关村软件园Ø本项目所处的西北区位是北京市商务园/科技园最为集中的区域；Ø以海淀、昌平为主的西北商务园/科技园区域，发展成熟，区域的知名度高；Ø上地和中关村软件园的平均租金水平为3.1-3.2元/平米天，平均空置率为10-11%，均好于全市平均水平。0.00.51.01.52.02.53.03.54.0上地信息产业基地经济技术开发区中关村丰台园电子城东区（酒仙桥）电子城西区（望京）中关村软件园中关村生命科学园中关村环保园永丰高新技术产业基地0%5%10%15%20%25%30%35%租金空置率平均租金：2.97元/天/平米平均空置率：17%2.22.2市场及需求发展机遇分析市场及需求发展机遇分析商务园商务园//科技园科技园p整体市场à全市范围来看，上地区域的商务园/科技园物业市场发展成熟、业内具有较高知名度，市场表现好于全市平均水平。CBRichardEllis|Page24Ø该区域被称为“中国硅谷”，聚集了大量国