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济南阳光100国际新城4期发展顾问最终报告第一阶段呈交:济南阳光100房地产开发有限公司2007年12月12日CBRichardEllis|Page2目录基础分析商业市场研究商业竞争分析商业需求分析写字楼市场研究写字楼竞争分析写字楼需求分析住宅/公寓市场研究住宅/公寓竞争分析住宅/公寓需求分析定位分析•济南城市概况•地块分析•开发商背景•SWOT分析CBRichardEllis|Page3济南城市概况衔接京津冀和长三角经济圈的战略地理位置城市定位提升至环渤海南翼和黄河中下游的中心城市章丘市县级市平阴县、济阳县、商河县远郊县历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区市区充足的经济发展空间强劲的城市发展动力北京上海济南商河县济阳县章丘市长清区平阴县历城区地理概况济南地处山东半岛中西部，距离北京340公里，距离上海680公里。济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是全国十五个副省级城市之一。城市定位：“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”－《济南市城市总体规划(2006━2020年)》。城市总面积为8,177平方公里，其中市区面积：3,257平方公里。行政区划包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和1个县级市，章丘市。历城区长清区历下区市中区槐荫区天桥区CBRichardEllis|Page4人口概况2006年底常住人口达652万人，户籍人口603万人，其中农业人口268万人，非农业人口337万人。市区人口为381.92万人。《济南市城市总体规划(2006年-2020年)》提出，2020年常住人口控制在840万人，城镇人口670万人，城镇化水平达到75%以上。其中市区总人口将达到550万。整体济南人口呈现小幅平稳增长，但本地人口自然增长率小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。济南人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东部和西部移动，历城区和历下区的人口规模快速扩大，长清区大学科技园的建成预计将给西部增加20万人口。城镇化速度明显加快，中心城市规模逐渐形成外来人口成为人口增长主要因素，未来趋势更突出人口分布向城区外围、东部高新区、西部大学科技园扩散持续而大量的住宅需求就业与消费的增长推动商务、商业设施的发展商务区、商业区格局随城市扩张变化资料来源：济南市统计局济南市人口总数与增长(2002-2006)5.755.835.905.976.038.43.113.783.842.083.699.8912.512.813.210.560123456789200220032004200520062020人口(百万)02468101214自然增长率(‰)户籍人口人口自然增长率(‰)人口增长率(‰).....济南市区人口增长情况(2002-2006)56.0034.1583.3353.1752.6348.2760.4799.4455.1939.3661.7265.740.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00历下区市中区槐荫区天桥区历城区长清区人口(万)20022006济南城市概况CBRichardEllis|Page5济南城市概况经济概况经济高速发展，2002年以来GDP平均年增长率16.1%，明显高于全国的同期增长水平。2006年GDP达到2,185亿元，比2002年实现了翻番。2006年，济南人均GDP突破4,500美元，2007年人均GDP预计能突破5,000美元。2002年以来的人均GDP增长幅度与北京、青岛保持一致。资料来源：济南市统计局济南市GDP总量及增长(2002-2006)1,1901,3521,6001,8772,18515.916.816.916.414.605001,0001,5002,0002,50020022003200420052006GDP(RMB亿元)1313.51414.51515.51616.51717.5年度增长(%)GDP(RMB十亿)GDP年增长(%)济南市年人均GDP比较(2002-2006)36,39431,60627,29323,36220,80750,46745,44441,09934,89230,84042,78933,18828,15023,98620,655010,00020,00030,00040,00050,00060,00020022003200420052006RMB(元)济南北京青岛经济发展持续保持高速增长势头人均GDP达到中等发达国家城市的水平整体房地产市场的需求得到长期、强有力的支持CBRichardEllis|Page6济南外商直接投资(2002-2006)3.25.88.34.19.46.33.52.01.13.601234567891020022003200420052006US$(亿美元)合同外资实际利用外资济南固定资产投资规模(2002-2006)4056511,01750586002004006008001,0001,20020022003200420052006RMB(亿)固定资产投资京沪高速交通全运会大济南都市圈房地产城市环境改善经济高速发展投资概况2006年固定资产投资总额达到1,017亿元，比2005年增长18%，固定资产投资额呈现快速增长趋势。合同外资虽有小幅下降，实际利用外资保持较高增长，主要来自香港，台湾和日本。在全运会、大济南都市圈、京沪高速铁路等诸多利好因素的推动下，济南经济有望在今后5-10年进入加速发展阶段。资料来源：济南市统计局济南城市概况CBRichardEllis|Page7济南城市概况消费概况社会消费品零售总额稳步增长，2006年达到939亿元。自2002年以来，平均年增长率达到18.7%，超过了GDP增幅。城镇居民可支配收入增幅稳定，2006年达到15,340元/年，自2002年以来平均年增长12.3％。增长率低于同期GDP增速，有较大提升空间。城镇居民消费性支出占可支配收入约70%，整体上随可支配收入的提高而攀升。商业市场快速启动，消费总量保持高速增长零售商业面积与消费总量同步增长居民收入及消费支出能力增长潜力巨大整体城市商业发展与消费增长基本匹配收入和消费的增长以及消费习惯的变化将带来商业质和量的新需求资料来源：济南市统计局社会消费品零售额(2002-2006)4465336218089393012.319.216.516.30100200300400500600700800900100020022003200420052006RMB(亿)05101520253035年均增长(%)消费品零售总额消费品零售额增长(%)济南年均可支配收入与支出(2002-2006)15,3408,98212,00513,57811,01310,7139,2277,4268,3958,58102,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020022003200420052006RMB(元)可支配收入支出CBRichardEllis|Page8济南城市概况城市规划概况《济南市城市总体规划(2005━2020年)》确立济南的整体城市定位为：山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。近期城市发展以向东为主，远期逐步完善城市总体布局。远期主城区发展以腊山新区建设为主，完善燕山新区的建设，从而带动旧城区的提升和改造，有机疏解旧城区。市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。济南近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段。资料来源：济南市规划局主城区西部城区东部城区城市规模迅速扩大，成为超越省会地位的区域中心城市主城区呈向东西两翼迅速扩张的态势中心城市的功能将产生对商业、商务物业的更高需求城市的居住组团、商圈将随城市扩张而发展CBRichardEllis|Page9济南城市概况规划及基础设施概况京沪高速铁路济南站规划于济南西部槐荫区，届时济南至北京只需要1.5小时，济南至上海也大大缩短为3.5小时。近期重点开发项目：•1：大明湖区域拆迁•2：崮山片区大学科技园建设•3：济南奥体中心•4：快速公交•5：经十路沿线发展轴京沪高速铁路的立项开发给济南市超常规发展带来大量机遇城市地位和形象将大幅提升同时吸引更多的投资和移民东拓、西进、南控、北跨、中疏的城市空间发展战略与周边的淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市共同组成的济南都市圈，增强省会城市的集聚辐射能力，提升济南区域性中心城市的地位重点区域开发和城市交通建设将使城市环境未来5－10年发生重大变化资料来源：CBRE济南都市圈CBRichardEllis|Page10济南城市概况房地产市场房地产投资•济南市2006年房地产开发投资达160亿元，比2005年增加近40亿元，增幅30%。•2006年济南固定资产投资1,017亿元，其中房地产投资占整个固定资产投资的32%。•从2002年到2006年，济南市房地产开发投资增长势头强劲，增长了110%，年均增幅22%。房地产开发•济南市2006年商品房施工面积和竣工面积分别达到1,071万㎡和259万㎡。•2002至2005年商品房施工面积增长平稳。2006年，虽然受到土地政策的影响，但是济南市商品房开发施工面积增幅明显高于往年，增幅达到25%•2005和2006年竣工面积出现小幅下降，与之形成鲜明的对比的是销售面积节节攀升。房地产销售•济南市2006年商品房销售面积达到214万㎡，销售额90.7亿元。•近年来，房地产需求旺盛，从2002年到2006年，商品房销售面积增长200%，销售金额增长410%，市场表现热烈。•用商品房销售金额/销售面积得到2006年商品房销售均价为4,238元/㎡，与2005年的3,672/㎡相比，价格上涨15.4%，增幅显著。济南市年度施工、竣工、销售面积(2002-2006)7.198.9810.711.031.171.872.148.198.042.952.632.242.592.722.2302468101220022003200420052006面积（百万平米）施工面积竣工面积销售面积济南房地产市场交易情况(2002-2006)21.950.990.727.481.9010203040506070809010020022003200420052006RMB(亿)商品房交易金额房地产投资总额(2000-2006)769011012116032.21022.218.49.702040608010012014016018020022003200420052006RMB(亿)05101520253035年度增长(%)房地产投资总额房地产投资增长(%)房地产投资势头较猛，增长速度较快整体开发规模不大，新项目供应数量有限05年销售面积接近竣工面积，需求十分旺盛房地产市场正处在高速发展期，仍没有达到成熟期特别是住宅的需求将仍然旺盛，市场风险低商品房价格水平目前偏低，未来有较大增长空间资料来源：济南市统计局CBRichardEllis|Page11济南城市概况房地产宏观政策近年房地产政策和宏观调控措施频频出台，全国范围内的主要包括：•《物权法》：已经于2007年10月1日正式实施，为规范和调节房地产市场的发展提供了法律依据，目的更在于规范市场的长期和稳定发展。•《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确规定：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。实行工业用地招标拍卖挂牌出让制度，有效控制土地供应总量，遏制工业用地压价竞