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本报告是严格保密的。2006-3-2本报告是严格保密的。2006-3-2万祥·滨海新城区项目整体定位及发展战略谨呈：晋江市金祥房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2005]-GW79-1本报告是严格保密的。2项目研究工作阶段划分工作最终成果•晋江市宏观经济背景研究•晋江市房地产市场调查与分析•金井镇房地产市场调研与分析•金井镇消费者访谈与问卷调查•项目的优劣势分析和地块价值挖掘•镇区房地产发展规律及开发模式研究•…………至今工作2006/1/42006/2/14第三阶段项目营销战略与策略第二阶段启动区定位与物业发展建议第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略•项目的市场定位与发展战略本报告是严格保密的。3项目基于企业背景u本项目开发公司最大持投公司为七匹狼实业股份有限公司；u七匹狼实业股份有限公司公司注册资金6000万元；u七匹狼企业通过上市、与香港公司合作，走上了高档次、专业化的道路，开始进入国际市场u1992年“七匹狼”荣获第一批“福建省著名商标”标号并3次获此殊荣，1999年被列入“影响中国服装市场的十大男装品牌”，2002年“七匹狼商标”被评为“中国驰名商标”u企业正在走多元化战略，寻求其它赢利点u七匹狼实业股份有限公司是福建兴业银行国内第三大股东；u解读：1.七匹狼实业股份有限公司，早年开始注重企业品牌建设，企业目标一直是立足于长远发展，并非看重短期利益；2.七匹狼实业股份有限公司，是从金井镇走出去的，福建企业家有浓厚乡土情结，为金井镇做社会效益的事情是他们的期望；3.七匹狼实业股份有限公司，具有较强的社会影响力，具有较好的信用与资金实力；本报告是严格保密的。4问题界定客户目标项目约束条件项目属性界定此类项目的一般解决思路现实市场情况矛盾发现问题解决问题的思考方向本报告要解决思路核心问题的提出本报告是严格保密的。5客户目标项目开发周期项目利润目标项目开发战略快速运作，保持良性的现金流。商业物业可前期持有，培养市场成熟，再出售。企业经营战略承担一定的社会责任——区域复兴。积累房地产开发经验，企业向多元化转形奠定基础。尽可能缩短的周期实现项目的全部开发。实现至少1.5亿的利润。本报告是严格保密的。6项目限制条件n规划指标：u用地性质：商住用地；u用地面积：实际建设用地23.32万m2；u容积率2.0±0.2，建筑密度≤37％，绿化率≥35％；n限制条件：u项目已经交清8500万元的地价；u政府广场及商业（约3万平米）必须在一期建设（挂牌条件），启动资金要求高；u既有规划路网及红线不可调，对部分物业（商业用地红线进深仅35米）会有影响；u利用6千万贷款启动整个项目。镇政府文体中心游泳馆市镇广场商业街A区——3.77万m2B区——5.66万m2C区——1.52万m2（镇政府用地）D区——2.26万m2E区——1.28万m2（商场）F区——2.31万m2G区——3.62万m2H区——2.90万m2（企业会所，用地功能可调）A区B区C区G区F区D区H区E区本报告是严格保密的。7项目约束条件：高昂地价意味着，突破区域市场，寻求新的开发思路是关键8500万元地价182元/M2243元/M2楼面地价约1400元/M2总建筑面积46.64容积率234.98容积率1.5开发成本约1450元/M2•目前金井镇市场上住宅最高卖到1400元/平米•本项目高昂的地价成本使得每平米开发成本达到1400元左右•如何突破镇区的价格是项目成功的关键•如何挖掘潜在的商业价值、培育新型住宅的价值是项目成功的关键364元/M223.32容积率1.0约1450元/M2本报告是严格保密的。8项目约束条件：8万人口VS40万平大盘，意味着不能单纯在城镇层面寻求解决方案总建筑面积46.64容积率234.98容积率1.5•表明城镇居民全部重新购房，才可消化所有面积；•如何突破村镇中人们的居住观念是成功关键，吸引其走出村子；•如何突破各镇区/市区的购买区域限制是关键；23.32容积率1.0城镇人口8万人口城镇居民约2000户容纳户数按平均面积130平方米计算约3600户约2700户约1800户本报告是严格保密的。9项目约束条件：3万平米新推出商业，意味着辐射力不能单纯在城镇层面寻求解决方案商业面积：3万平米商业量商业面积：3万平米金井镇商业量•表明项目商业要吸纳全部的老区商业，才可消化所有面积；•如何突破商业辐射力，寻求商业价值是项目成功关键；=镇政府文体中心游泳馆市镇广场商业街本报告是严格保密的。10项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）根据资金投入效用比假设项目开发周期≤6年•年销售量约8万平米2万m22-4万m2金辉商业城镇区旧改矛盾一：项目年销售量约是整个镇区消化总量的2倍•2000-2005年镇区内年总消化量：≤4万平方米•2000-2005年镇区总消化量累积：≤7万平方米目标现实情况本报告是严格保密的。11项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（二）根据资金投入效用比假设项目开发周期≤6年•年销售量约8万平米•一期推出3万平米商业2万m22-4万m2金辉商业城镇区旧改矛盾二：项目年销售量约是周边单体楼盘的4倍，项目商业面积与目前整个镇区的商业面积相等镇区内楼盘的年销售速度目标现实情况镇区内目前总体商业面积约3万平米本报告是严格保密的。12项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（三）矛盾三：整体均价超出周边楼盘约40%；镇区楼盘和商业实现均价目标现实情况税后开发利润：1.5亿•整体均价约达到2000元/平米•2005年金辉商业城项目江景住宅均价1400元/m2•2005年年金辉商业城项目周边商业均价4000-5000元/m2本报告是严格保密的。13金井项目不能走常规发展道路，不能跟随市场，不能成为老商业中心的补充者或替代者，需要新的视角审视这个问题，关注大势的变化，从不同层面寻求解决方案。项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾意味着：本报告是严格保密的。14项目属性界定：三线城市镇新中心区大盘开发——小市场大项目q本地人消费力强，商业需求量大q与老中心区仅10分钟步行距离，可以吸引老城区的商业人流q商业规模较大q沿街面长，昭示性好q晋江未来最适宜居住片区q拥有26Km连绵的海岸线，滨海价值巨大q镇的新中心区，镇区未来的新兴区域，潜在价值高q与城市交通网络对接良好，交通进入性好q地块将市政及文体设施围和在其核心q项目为填海区q项目规模大q晋南片区q围头湾区q镇新中心区描述诠释属性界定区位属性q由规划的市政路（经一路、经二路、西环路、西二环等围和），与镇西环路连接较好q独享政府文化设施配套q地势平坦,可塑性强q项目占地超过23万，建面在50万左右项目属性本报告是严格保密的。15根据世联经验，小市场大项目一般具有以下特点项目开发与企业战略紧密联系，往往从不同层面出发，将有不同的解决方案，并非单一的解决方案小市场大项目解决方案大市场大项目解决方案转化1、扩容客户——多种产品满足不同层次客户群的需求，达到扩容客户的目标2、扩容市场——突破区域市场，站在更高层级的市场分析项目面临的机会因此本项目需要站在晋江市层面需求解决方案本报告是严格保密的。16项目核心问题提出u问题一：如何解决约40万平米的消化量的问题？u问题二：如何建立市场体系，突破区域价格限制，实现1.5亿的利润的问题？本报告是严格保密的。17项目思路项目解析晋江市场镇区房地产发展历程及其规律核心问题宏观经济城市规划房地产市场发展战略本报告是严格保密的。18项目解析本报告是严格保密的。19项目位于晋江市金井镇区，是晋江最适宜居住的晋南片区项目地块市中心30min项目地块镇中心10min车程步行由龙湖镇、深沪镇、英林镇、金井镇组成的晋南片区，由于其优越的地理位置，良好的自然条件，尚未被污染的环境，被认为是晋江最适宜居住的片区，政府定位为高尚住宅、旅游、休闲区市中心镇中心晋南片区中兴路镇中心本报告是严格保密的。20项目对内、对外交通系统发达u规划市政路连接环镇路及镇商业中心，加强了项目跟周边区域的联系。环镇路市政路中兴路泉州厦门u即将开通的沿海大通道打通了又一条对外交通线，项目所在地至泉州、厦门的车程在35分钟左右双向六车道双向四车道本报告是严格保密的。21项目四至：项目所在地为填海区，镇政府即将搬迁，相关文化设施即将新建，项目用地将围绕镇中心形成新的居住区商业市政广场文体中心游泳馆新镇政府u镇政府大楼已经开始打桩建设，预计06年年底建成搬迁；u区域内市政配套按照城市标准设计，设施基本建设完成；u场地平整，具备开工建设条件。烂尾别墅区居民楼工业园区工业园区工业园区填海区填海区生活污水排放沟本报告是严格保密的。22项目地块明确划分了功能分区，可调性差，不利于整体功能的最优配置n规划指标：u用地性质：商住用地；u用地面积：实际建设用地23.32万m2；u容积率2.0±0.2，建筑密度≤37％，绿化率≥35％；镇政府文体中心游泳馆市镇广场商业街A区——3.77万m2B区——5.66万m2C区——1.52万m2（镇政府用地）D区——2.26万m2E区——1.28万m2（商场）F区——2.31万m2G区——3.62万m2H区——2.90万m2（企业会所，用地性质可调）A区B区C区G区F区D区H区E区本报告是严格保密的。23地块价值分析u地块位于新镇中心，潜在价值高；u市政路连通各地块,可达性好；u独享政府文化设施配套，中心区价值凸现；u地势平坦,可塑性强。地块相对完整四面无遮挡，昭示性好四面临路，进入性好二线海景四面临市政路G临商业街面具有较高商业价值临街面长，但存在部分遮挡，昭示一般三面临市政路，进入性好无外部景观资源南临商业街F处于两大公建之间，私密性差东向临主干道，噪声影响东北面为烂尾别墅，影响形象北面为污水沟，空气味道较差其他特征一面临街，昭示性一般临街面长，昭示性好主要面均被遮挡，昭示性很差沿南向主要展示面受游泳馆遮挡，昭示性差昭示性西、南临路，可到性好无外部景观东临镇政府，西临游泳馆H三面临市政路，进入性好无外部景观资源北临商业街，东、南临市政路D仅西面临市政路，可达性差部分二线海景南临镇政府B三面临市政路，可达性好二线海景东南临游泳馆A可达性景观评价地块属性镇政府文体中心游泳馆市镇广场商业街A区B区C区G区F区D区H区E区居住价值排序：A＞G＞B＞H＞F＞D本报告是严格保密的。24晋江市场分析宏观经济城市规划房地产市场本报告是严格保密的。25晋江概况u地理位置——地处闽东南沿海，东濒台湾海峡，与金门、台湾隔海相望u行政区划——１９９２年撤县建市，辖13个镇、6个街道办事处、385个行政村。陆域面积649平方公里，海域面积6345平方公里，海岸线长110公里u人口——总人口102万。旅外侨胞、港澳台同胞220多万，号称“海内外300万晋江人”u主要产业——纺织服装、陶瓷建材、制鞋、塑料玩具、食品饮料晋江金门厦门泉州本报告是严格保密的。26全市以纺织服装、陶瓷建材、制鞋、食品等传统产业为主，占到全市规模以上工业企业产值的70％u中国鞋都u中国纺织服装产业基地u全国食品工业强市u全国陶瓷生产基地u中国拉链之都u拥有全国驰名商标1个、福建省著名商标16个、省部优名牌产品53项u由于纺织服装、陶瓷建材、制鞋等传统产业是晋江的主导产业，因而第二产业在整个经济中占有很高的比例35.8021.319.585.835.423.814.1314.11纺织服装鞋类制造业建材陶瓷食品加工纸制品业电子机械制伞业其它数据来源：2004晋江统计年鉴3.755.3413.455.441.22.856.440.82.656.740.70204060801002001200220032004一产二产三产本报告是严格保密的。2704年晋江市人均GDP超过4万元RMB，经济处于一个较高的水平u晋江04年人均GDP为42377元RMB，折算为美元为5256美元u与