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东海花园项目整体定位和发展战略研究2研究思路本体条件与项目界定机会分析市场总体状况项目发展战略与定位案例借鉴初步可行性经济测算项目规划设计建议关键问题界定3项目位置位于北京市通州区宋庄镇的西北部,距离CBD18公里紧邻顺义区和朝阳区,属于朝阳、顺义和通州的交界地带。距首都机场垂直距离5公里位于温榆河东侧,紧邻温榆河,处于温榆河生态走廊通州段内12345678本项目机场高速首都机场顺义区中心通州区中心CBD五环路六环路温榆河423587164交通状况从市区方向进入项目的三种通行方式：机场辅路－李天路－壁富路。从三元桥到本项目需要50分钟左右，因道路绕行显得路途遥远。其中李天路和壁富路段道路狭窄，路面破旧。东坝地区－皮村路－徐尹路，部分路段需入村，且路况较差。京通快速路－通顺路－徐尹路。自CBD至项目所在地行车约35分钟，较为顺畅，但需要经过尹各庄。周边道路规划和建设情况：►规划的京平高速公路：从朝阳公园到平谷。►李天路和壁富路计划要拓宽。►滨河路已完成部分，但项目以北至机场高速的路段目前尚未建设。以上道路都未列入05年北京市道路建设计划，具体建设时间未知。现状路规划路机场CBD项目位置123李天路壁富路机场辅路京平高速京通快速路通顺路徐尹路5周边配套项目度假休闲资源丰富，但基本生活配套缺乏，生活成本高。12.通顺赛马场.占地1.6平方公里，马场现有纯血马2000余匹，规模大,设施齐全4.北京中加学校。是北京师范大学附属实验中学与加拿大纽宾士域省教育部和加拿大加皇国际投资集团共同合作建立的。包括高中、中专、和本科教育。由两国教师共同授课。5.私立树人学校.1993年成立的一所集幼儿园、小学、初中、高中为一体、寄宿与走读兼有的全日制学校。在校中小学人数已达800多人，教职员工180余人。3.温榆河高尔夫,规划修建118洞，首期18洞已经运营1.格林马会23456项目周边房地产项目分布状况项目周边区域基本属于未开发状态，房地产项目只有土博士城一个。项目向西北5公里左右是北京成熟的高档别墅聚集区-香江天竺别墅区，但本项目该区域之间距离较远，目前尚不存在认知上的关联。项目所在的通州区是一个以低档普通住宅供应为主的区域，目前该区域的别墅供应以经济型低密度住宅和烂尾别墅项目为主长岛澜桥香江花园晴翠园丽高王府优山美地美林香槟土博士城运通花园丛林庄别墅天润别墅珠江国际城香江天竺别墅区通州别墅区7项目周边房地产项目分布状况土博士城土博士城项目属于通州创业科技园的一部分，是土博士联盟与中国建筑设计研究集团共同开发的教育、科研和配套居住组合项目，入市时间为2003年。土博士城的用地性质和开发目标决定了该项目住宅产品为非商品住宅性质。基本未进行对外营销推广，以内部消化为主。结论：项目周边唯一的房地产项目为非商品住宅项目，不具竞争性；土博士城占地面积28万平米建筑面积14万平米土地性质教育科研用地使用年限50年项目定位科技企业孵化器客户定位高知阶层、无工厂化智业从业者产品类型独立、联排别墅，别墅式工作室销售价格4000元/平方米（综合）销售对象中国建研院教授、家属及联盟相关人员，外来人员极少8地块四至及内部情况地块内外自然资源条件优越，内部场地平整,现存部分原生树及苗圃,北侧及东南侧有部分待拆建筑。地块内部现有苗圃南至徐尹路地块内部现状场地地块内部现状道路东临壁富路北至老河湾温榆河地块东南部的待拆建筑西至滨河路9地块的经济技术指标及规划限制条件占地面积226.01万平米建设用地面积156.24万平米规划总建筑面积47万平米代征绿化面积48.55万平米代征道路面积21.22万平米容积率0.3规划限高住宅9米，配套12米北京别墅容积率分布4%12%26%37%21%0.20.2-0.30.3-0.40.4-0.80.8总体容积率在北京别墅项目中属于较低的代征绿地面积很大，且相对均衡的分布在地块中土地成本为17亿，约合70万/亩。10市政设施情况及解决方案资料来源：开发商提供资料结论：生活用市政在2006年年底可全部解决。•气东六环线在徐格庄规划有调压站，距离本项目3公里；接通时间约为06年底；•电草寺变电站为3.5万KW，05年完成第二期扩容，可解决施工用电问题。根据规划在本项目外围规划一个11万KW的变电站，05年拟完成立项，预计在06年底完工；•上水临时用水可通过打井地下水解决，用户自来水为宋庄第二水厂，距离5公里；•下水短期内难以解决，经咨询，水处理达到排放标准后排入小中河；•电话宋庄电话局解决；•其他有线、光缆等比较容易解决。11本体条件优劣势总结•项目周边及内部自然生态环境好；•开发规模大，利于统筹规划和造势；•与中心城距离近，规划交通建成后，通行便利。•取地成本高（建设用地约74万/亩）；•目前交通出行尚不方便；•周边缺乏居住气氛，生活配套匮乏，认知度低。优势劣势12项目界定大都市近郊陌生区域以居住为主的低密度大盘开发13研究思路本体条件与项目界定机会分析市场总体状况项目发展战略与定位案例借鉴初步可行性经济测算项目规划设计建议关键问题界定14通州区宋庄镇天竺产业区温榆河绿色生态走廊区域本体北京中心城市域项目存在的可能产生带动作用的资源香江天竺别墅区15通州区宋庄镇规划宋庄镇2001年由原宋庄镇和原徐辛庄镇合并而成.目前的镇政府所在地以及主要的居民聚集区位于原宋庄镇，而本项目则属于原徐辛庄镇域范围。全镇地域面积115.1平方公里，人口5.6万。国内生产总值8.9亿元，人均收入6700元。目前以农业和畜牧业为主，非农产业薄弱。资料来源：宋庄镇经济信息网123本项目1.科技创业园2.镇政府所在地3.都市工业园16通州区宋庄镇发展前景分析宋庄镇现状经济发展水平低、非农业产业不发达，且不具备短期内实现城镇化的条件，因此对于本项目不具备带动作用。小城镇城镇化模式发展模式现状结论产业带动目前宋庄镇有创业科技园和都市工业园两个园区,都是刚刚启动,目前共入驻企业六家,且均为中小企业，园区发展缓慢;宋庄镇不具备短期内实现城镇化的条件规划带动根据通州区的规划，通州新城未来自中心城向东南方向发展,宋庄镇处于城市发展主导方向的反方向上;自发形成随着农村人口增长和产业结构逐渐转型而缓慢地自发形成，时间至少20年以上；一般当城市化水平达到30％、人均GDP达到1000美元以后才会进入商品房启动期。目前宋庄镇城市化水平人均GDP900美元,城市化水平极低。172002年北京市政府专题会议审议通过了“温榆河绿色生态走廊规划”，规划区总用地面积约167平方公里，主要由顺义段和通州段组成。建设目标：北京市最适宜居住的地区;建设内容：水清、流畅、岸绿、部分通航。建设进程：05年达到全流域污水的零排放。结论：温榆河绿色生态走廊的规划和建设为本项目提供了极为稀缺的外部自然景观环境。温榆河绿色生态走廊本项目温榆河绿色生态走廊规划建设强度极低，其中整个通州段一类用地仅占总规划面积的7%，而在整个生态走廊规划范围内的一类用地中，本项目占35%。18天竺产业区天竺产业区主要以机场为依托，包括天竺工业区、天竺进出口加工区、新国展中心以及空港物流区几个部分，和其邻近的天竺高尚居住区一起合称为“空港城”。天竺产业区本项目19天竺产业区天竺空港工业区：成立于1994年的市级工业园区，面积6.6平方公里，经过10年开发建设，已经形成了一个以电子信息、现代物流产业为主体，以外向型经济为特征，以高新技术企业为依托的现代化科技园区。目前已有18个国家地区的200多家企业入驻，包括日本的sony、松下，瑞典的爱立信、法国空中客车等国际知名企业，投资达24亿美元，年产出达200多亿人民币。天竺进出口加工区：2000年4月经国务院批准设立的国家级出口加工区，是北京市唯一的出口加工区，规划面积2.726平方公里，是在天竺空港工业区基础上的拓展和延伸。空港物流区：北京空港物流基地位于首都机场北侧，将与扩建后的首都机场新货运区无缝对接，成立于2002年的市级工业区。目前已投资2.7亿元高标准完成了规划面积155公顷“七通一平”的市政建设，吸引了宅急送、中信等83家国内外知名企业入区投资，投资总额45.8亿元。2004年全年实现税收2亿元。新国展：新国展项目于05年2月最终通过了发改委的审批。规划总建筑面积66万平方米，其中展览馆及配套设施建筑面积37万平方米，包括16个1.25万平方米的展馆和附属配套设施，一个大型商业中心和一个以高科技为主题的主题公园。一期工程建设包括8个展馆、办公仓库、商业、金融、宾馆等配套设施，建筑面积37万平方米，05年9月动工。物流区工业区出口加工区新国展首都机场新国展20天竺产业区对本项目带动作用分析阶段特征判断依据本项目符合程度产业带发展成熟，一般在15年以上已经开发10余年，已日趋成熟2008年前后产业带人均GDP5000美元以上2003年人均GDP已达4000美元2007年左右项目区域与产业带之间有快速干道相连目前从本项目到天竺产业区需绕行壁富路、李天路、机场辅路，通行时间较长现状不符合项目区域市政和配套比较完善本项目周边目前尚无生活配套，市政完善要等到06年底才能完善。现状不符合项目必须是比较成熟或具有活力的地区项目周边暂时无开发项目，人气不旺现状不符合产业带对后方住宅发展带动分析模型结论•启动期天竺产业区对本项目不具备带动作用;•天竺产业区在2008年左右即可具备产业人口的辐射能力;•本项目经过几年的发展到08年前后基本可以具备吸引产业带人口置业的条件;•需要解决的障碍是：改善本项目到天竺产业带之间的交通、缩短通行时间。21本项目香江、天竺别墅区香江、天竺别墅聚集区是依托与机场及城市良好的位置关系而形成的北京发展最早、最成熟的高档别墅聚集区域，涉外气氛极浓，大量的外籍人群居住在此。早期的供应以第一居所独栋别墅社区为主，近年来随着城市外围的扩展，出现了高档独栋项目与中档低密度住宅共同发展的趋势。本项目与香江、天竺别墅区之间距离较远（直线距离超过5公里，车行时间超过20分钟），且中间间隔着机场高速和大量的未开发用地，因此本项目目前与该别墅区之间很难心理认知上的联系。由于具有良好的认知、相对完善的高端居住配套以及十分活跃的高端租赁市场，因此该区域别墅的销售价格一直维持在较高的水平上，目前的独栋别墅价格平台在2000美金左右。22北京市中心城区郊区化发展模式探讨本项目项目与天安门仅23公里，从垂直距离上看属于北京市近郊区，与以CBD为核心的东部产业带之间联系紧密，可以成为北京郊区化发展的目的地。23郊区化发展规律2004年北京人均GDP为3478美元，城市化率为79.5％城市发展进程规律北京已经进入郊区化的迅速发展期城市群当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区化进入快速发展阶段。城市化大都市郊区化24被动式郊区化主动式郊区化初级阶段完全主动式郊区化郊区化发展阶段郊区化三个阶段及典型案例发展阶段典型案例1被动式郊区化近郊低端住宅;经济适用房2主动式郊区化初级阶段亚北别墅区3完全主动式郊区化欧美国家的郊区化我国的郊区化发展进程的特点：主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象受价格影响程度郊区化的发展阶段25结论：北京市尚未进行到完全主动式郊区化的发展阶段完全主动式郊区化——发展条件和判断发展阶段判断条件北京符合程度完全主动式郊区化城市指标人均GDP1万美元以上捷运系统非常发达中产阶层户均私家车拥有量超过1辆/户郊区环境郊区大规模购物中心兴起社区治安状况、环境质量远高于市区郊区化生活方式成为主流和身份象征郊区住宅市场发展状况社区楼盘品质和舒适度远高于市区居住者为城市的中高收入阶层产品主要为TOWNHOUSE和别墅完全符合完全不符合不完全符合26主动郊区化初级阶段——发展条件和判断发展阶段判断条件北京市/本项目符合程度主动郊区化初级阶段城市指标城市人均GDP4000美元以上2005or2006郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本市的