东莞项目战略发展纲要(1)

东莞项目战略发展纲要目录第一部分：东莞市房地产开发外部环境分析6一、项目简介61、地理位置62、对外交通63、项目现状7二、东莞市投资环境分析91、东莞市区城市建设现状与规划发展方向92、政策环境133、东莞城市发展和房地产发展评价154、产业结构和产业分布185、东莞市区及周边镇的人口结构196、东莞市区及周边镇企业数量及其特征20第二部分：东莞市区房地产市场发展现状分析22一、在售楼盘分析22第三部分：银湖项目SWOT分析34第四部分：东莞银湖项目发展战略36一、社区主题36二、社区名称：36三、社区意象--体现社区主题37四、社区开发总战略371、开发战略形成依据37一、社区规划理念48二、总体布局49三、功能连接50四、公共开放空间体系50五、功能边缘空间50六、交通组织51七、分区配套的设置和规模51八、社区形象标识系统53九、分区规划技术指标53十、社区规划示意图54第一部分：东莞市房地产开发外部环境分析一、项目简介1、地理位置东莞银湖项目位于东莞市区南部篁村区，市级10公里快速干线东莞大道中部东南侧，项目西南面临规划中的市五环路及东莞综合生态开发区，东面为篁村待开发区。2、对外交通银湖项目距现东莞老城区（行政、文化、商业中心）车程约6公里，距规划中新城市中心区车程约3公里，项目经东莞大道于石豉立交直接接驳广深高速公路，距离约3.5公里。项目距后街镇10公里。3、项目现状3.1用地规模及形状项目总用地面积为776，960平方米，地块南北向呈接近菱形的不规则形状，并有两条交叉且宽约10米的市政规划道路将地块一分为四。3.2地块现状地块西南部及南部植被保护较好的两个小山坡，两个山坡之间有一小池塘，地块中部接近山坡处为凹地，其余为已平整的土地，总体地势较为平坦，地块北部有已建成独立住宅约40栋，东部边缘现为西平小学及市育才电子技术学校。银湖项目东面、南面景观及地面现状图银湖项目西面、西南面景观及用地现状图北面用地现状及区内市政道路3.3四至现状西南面红线外目前为植被保护较好的山地，未来规划中市五环路紧邻项目红线，项目西北面红线紧邻东莞大道；东南面红线外目前为山地及少量民房，东北面红线外为少量民房。3.4地块所在区域不确定因素目前地块所在区域规划设计要点未定。二、东莞市投资环境分析1、东莞市区城市建设现状与规划发展方向1.1、东莞市区整体形象东莞市区分为城区、东城区、万江区、篁村四个区，东莞市区为市级行政、文化、金融中心所在地，但市区内缺乏大规模集中式商业设施和特色经营，未能形成知名度较高的核心商业圈，东莞市区商业中心地位未能形成，削弱了中心城市吸引人的凝聚力。1.2、东莞市区居住环境A、城区：市区大型市政设施均集中于老城区--城区，老城区建筑物年限普遍较长，建筑风格上也难以体现特色，呈低层密集分布，大多数街道较窄且缺少绿化，虽然有运河穿过老城区，但因运河污染较为严重，故而居住在老城区体验不到水边住宅的特色。除此之外，老城区不再有其他的自然资源。B、万江区：万江区以工业厂房及村屋为主要分布，且分布较为零散，现有少量较小规模的商品房开发。区域拥有自然资源较少，且居住气氛不足。C、东城区：东城区拥有市区内最好的自然资源：黄旗山、虎英湖、高尔夫球会，故而成为东莞市区目前居住环境最好的区域，加上早年东莞新世界花园的高档商品房开发，树立了东城区高尚住区形象，另外，东城区目前在城市整体规划下开发，随着近年来东城区区域行政、文化中心现代标致性建筑物的建设，区域环境明显较前两个区域上了一个台阶，东城区现已成为东莞市区商品房开发的集中区域，沿黄旗山、虎英湖周围及高尔夫球场景观的住宅已成为东莞市区高档商品住宅的代表。D、篁村区：篁村区南部拥有较大面积但海拔较低的山体资源，且生态及植被保护良好。东莞大道穿越区内，且已建成通车；东莞城市新中心区规划落址篁村及中心区形象工程的建设启动为篁村目前的住宅发展提供的较大的发展机遇，另外，东莞大道在篁村内接驳广深高速公路、107国道，且东莞大道直通老城区，使得篁村成为对外交通最为便捷的区域。1.3交通：东莞的公共交通虽然相当发达，但多为市区内通往各镇的公交，一方面，因市区内道路较窄，交通效率不高，另一方面，因公交车的档次、舒适性较差，因此，东莞本地人很少利用公交作为交通工具，基本上采用私家车或摩托车作为交通工具。东莞市区内未设立广深铁路站点，是造成港人不选择东莞市区居住的重要因素。1.4、市政设施：A、篁村区1996年—2000年，东莞市政府先后投资9500万元完成了东莞大道等道路的建设和改造，投资3000多万元建成新城市中心区及园林公园，投资2500万元建成周溪和西平电信局，投资3400多万元建成西平变电站，投资1700万元建成塘贝综合市场。2000年区内等级公路1000公里，篁村和石鼓汽车站开通了多个省市的班车，市1路、5路、7路、9路等公交路线贯穿全区。2000年全区年供电量3亿千瓦时，日供水量7.5万立方米，程控电话装机容量10万门，用户3.9万户，农村电话普及率90%。B、银湖项目市政设施现状银湖项目以东莞大道为项目对外交通的主干道，另外，区内两条市政道路亦已连接通向市区的市级快速干道。区内供水、排水、电信市政基础设施接口已埋至东莞大道交项目红线处。区内目前尚未预设市政燃气接口，亦无市内公交站点停靠。1.5城市规划：A、总体布局根据《东莞市城市总体规划（2000-2005）》要求，全市32个镇区作为一个大市区来规划，确立以城市新区为中心，其余各镇为不同层次的城市组团的城市总体布局。B、城市新区规划范围以东莞大道纵向为轴，横向一公里左右，规划面积15平方公里。C、城市新区建设计划市政府预算“十五”期间的3年内，投入300亿人民币高标准建设城市新区，提升城市总体形象，在城市新中心区内建成市科技服务中心、国际会议展览中心、歌剧院、迎宾馆、文化广场等一批基础市政形象工程，以大幅提高东莞市区中心地位和文化品位。1.6银湖项目周边初步规划银湖项目距规划中的新城市中心区约3公里，位于规划中的城市新区内，新城市中心区规划中原则上不发展住宅项目。项目以南片区规划为生态综合开发区，项目西面为东莞名牌大学城，项目东面及北面规划为住宅用地。小结：东城区、篁村区已成为东莞置业者的集中置业区域，在自然资源的比较上，尽管篁村稍逊于东城区，但在交通及投资价值方面，篁村区明显高于东城区。城市新区规划的落实将使银湖项目成为典型的城市中央居住区。在银湖项目中，因缺乏燃气接入、智能化宽频网络市政基础设施方面将处于竞争劣势。2、政策环境2.1、土地市场法规:东莞市人民政府于1999年11月30日发布23号令---《东莞市有形土地市场管理规定》，并于同年成立东莞市土地房产交易中心以全面贯彻执行，《规定》的核心内容是：经营性房地产项目用地必须进入市土地房产交易中心并采用公开拍卖或招标方式进行出让或转让，《规定》的实施标志着东莞市土地交易正式迈入市场化操作。自2000年8月至2001年11月，于土地房产交易中心成交的的商业及住宅用地达150多宗，其中：私人商品住宅土地买卖达100宗，合计成交面积为：21万平方米，公司商业及住宅用地买卖53宗，合计成交面积为：124万平方米。值得一提的是，东莞个人买卖土地建私人商品房的市场非常活跃，反映出东莞市民比较热衷于自建商品房。2.2、房地产发展相关政策：在房地产市场管理法规方面，东莞市政府于1997年颁布了《东莞市住房制度改革实施方案》；1999年4月，颁布了《东莞市党政机关事业单位住房货币分配暂行办法》，以上法规的颁布，使得居民住房走向市场化，但在商品房市场方面，目前尚未出台刺激房地产市场发展的政策或法规，其市场管理仍遵照广东省颁布的相关法律法规。另外，东莞市《十五计划》中，尚未将房地产业作为重点产业加以扶持,意味着市场的发展短期内仍将处于自发状态。2.3、金融政策：国内各大银行目前均倾向于商品住宅的个人按揭贷款，对置业者申请贷款的资格要求也较为宽松，同时，人民银行对个人楼宇按揭贷款利率的下调，贷款年限加长、按揭成数加大，使得东莞同周边其他城市一样，置业者有效需求得以扩充。小结：东莞市经营性土地出让或转让目前处于市场化初期，与之并存的是早期诸多的协议用地隐于市场中，政府近2-3年内很难通过控制土地出让规模来约束市场，因此，项目发展将面临着早期协议用地潜在的低成本竞争。东莞老城区内存在大量的私房，且东莞大部分私房可以直接上市流通，直接冲击二手商品房市场，另外，东莞市区内仅有极少量服务于二手房交易的中介公司存在，加上政府目前尚未采取诸如降低交易税费、简化交易手续等措施以活跃二手房买卖，故而东莞市区内三级市场极为清淡。调查中亦显示，基本上东莞本地人均拥有自己的私房且拥有量较大，差不多达到每户500平方米。此类因素，很大程度上制约了东莞市区一手楼市场的发展。东莞个人直接在市场上购买土地用来建设私家商品住宅的现象十分普遍，导致此现象发生的原因主要缘于：第一，私人土地交易手续便捷，政府提供交易市场；第二，东莞出租房市场十分兴旺，私人热衷于买地建房用以投资；第三，东莞目前存在一种观念：认为私人建房具有永久性。基于东莞市民拥有私房较多的特征，政府亦无具体的拆迁法规出台，致使拆迁难度很大，因此，政府的旧城改造将受到阻碍，也将为政府致力于新区建设形成促进因素。3、东莞城市发展和房地产发展评价3.1、东莞城市发展预测深圳是国内经济实力、市场化程度最高的城市之一，城市充满活力，经济增长、消费信心、科技文化、思想观念都处于全国的前端。与其对比分析，可以直观地认识东莞的经济发展状态和发展趋势、城市的扩张速度、居民的生活条件提高的速度及其消费倾向。为东莞房地产的发展前景作一个盛衰预测。东莞市和深圳市之2000年城市综合实力比较分析指标东莞深圳GDP及增长率492.71亿元，比上年增长17.9%“九五”期间增长率17.89%人均GDP：12096元1665.24亿元，比上年增长14.2%“九五”期间增长率15.61%人均GDP：38464元常住人口(户籍+暂住)407万(152.61+254.72)，增长率2.9%432万(124.92+308.02)，增长率5.9%城镇居民人均可支配收入14142元，比上年实际增长8.4%21626元，比上年实际增长3.9%消费支出12529元，比上年实际增长9.4%17027元，比上年实际增长12.3%从表中的数据显示，在GDP的绝对量上，东莞的劣势明显，约是深圳市的三分之一，相当深圳市93年和94年的水平。但是其“九五”期间和2000年的GDP增长速度比深圳市更快，目前在广东，东莞的城市综合实力仅次于广州和深圳。常住人口规模和深圳市十分接近。城镇居民人均可支配收入是深圳市的三分之二，消费性支出却是深圳市的四分之三，占其可支配收入的88.6%。小结：东莞经济处于高速发展阶段，东莞居民的消费信心强盛，为东莞房地产业的发展提供了强有力的支持3.2、东莞市房地产发展阶段判断东莞市2000年房地产市场指标指标施工面积竣工面积预售面积销售面积东莞285.896.2178.386.65上表是东莞的房地产市场在新开工、预售、销售面积等指标，东莞政府长期以来对房地产业采取放任自流的政策，私房、福利房、集资房、房改房是东莞住宅的主要形式，市场化程度很低，直到2000年，土地交易市场正式运作，现行的房地产市场指标并不能反映市场供需关系。因此，我们采用国际通用的经济指标判断法对东莞房地产市场发展阶段进行判断。房地产业的发展有其自身的规律性，其发展也要符合当地经济规模、人均GDP和居民消费的水平。其发展过程大致上分为三个阶段，即数量发展型、数量与质量并重型及总体水平发展阶段。在发展的不同阶段，政府制定的政策和扮演的角色不同。在数量发展型阶段，政府将发挥主导作用，包括制定住房政策，拨出财政资金进行开发或扶持社会建房。当人们的生活水平和消费能力提高后，住宅业由单纯数量型向数量与质量并重型发展。在此阶段，政府鼓励私人投资建房和购房，市场作用逐渐成为主导，住宅需求机制逐步理顺，实现住宅投资的良性循环。随着人们生