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智造品质生活写在前面格兰仕，世界微波炉冠军，世界级的家电品牌企业，福布斯全球最具声望企业前200强，中国家电业最具影响力的龙头企业之一……以做“百年企业、世界品牌”的壮志雄心引领世界家电发展潮流。从荒滩创业，到转型微波炉，到布局家电业，在与世界经济前行的轨道上，格兰仕人务实、求新、敢干，以智慧一次又一次取得卓越的成就，而每一次的卓越，都在为格兰仕人的智慧正名，智慧成就卓越当一座城市的历史被改写，一座城市正逐步走向强大的时候，总有一群锐意进取的领军人物引领这座城市！在这个城市他们是城市发展锐意进取的领军人物他们是务实求新的实干家，他们是眼光独到的谋略者，在中国经济发展长河之中，他们以智慧站在风口浪尖。他们他们在经济快速发展中积极向行，在城市的改革扩张中，收获颇丰；他们拼搏于城市，豁达淡定！他们他们他们，因城市而生，城市，因他们而精彩。他们被称之为“智族”他们是一群不被城市遗忘的人他们以智慧与城市前行他们渴望智族生活智族他们具有开拓精神，视野开阔，志存高远，追求一种与众不同的生活方式；愿意与智族为伍，寻求更多的共同点；他们低调但追求尊重，渴望享受优越生活的愿望；讲究品质，满足他们追求品位、尊贵、安全的生活态度。格兰仕房地产再次以智慧前行格兰仕房地产，小试牛刀，首次接触房地产，首个处女作；格兰仕产业链的重要组成部分。树立格兰仕地产开发理念、产品价值，创造独有的开发模式，并能成功复制，一次一次的成为市场焦点！像家电一样，从顺德走向世界再造一个地产行业的格兰仕中原地产中原地产：34年地产行业经验，源于香港，系出深圳，全国品牌代理公司排名NO.1区域总部公司（华南、华北、华东）立足区域，布局全国深圳中原北京中原上海中原东莞中原珠海中原中山中原广州中原佛山中原福州中原重庆中原更多中原网络…中原集团董事局主席施永青先生深圳中原董事长赖国强（KK)先生总经理李耀智(Andy）先生中原地产——深圳市场保持第一连续十年市场占有率第一累计代理近1000个楼盘成交单位近14万套成交面积近1400万㎡年均增长率超过40%…深圳中原业绩5.2%7.1%9.4%11.5%11.8%16.0%18.5%21.5%31.3%32.7%33.4%40.1%199719981999200020012002200320042005200620072008200942%201044%中原塑造过无数个引领市场的成功项目当格兰仕与中原并肩以智慧创造品质生活我们目标佛山中原地产代理有限公司格兰仕容桂项目发展策略案报告内容项目本体认知市场竞争机会项目整体定位物业发展建议项目营销策略中原资源利用项目本体认知本案105国道桂洲大道振华路文明西路容桂大道北桂新东路红旗路广珠西线广珠轻轨容桂站容新路交通价值：项目周边路网发达，主干道和次道相互交叉，紧靠105国道，离高速、轻轨近，是容桂交通最发达的中心区域加分项“＋”地段价值：容桂中心绝版住宅项目，位置独特，是容桂的核心区域，有着巨大的客户辐射力加分项“＋”■项目处于顺德伦教-大良-容桂中心组团的容桂区域内，是未来顺德发展的重点区域■项目位置是容桂的核心区域，周边配套完善，交通发达，历来得到当地人的认可■项目具有稀缺性，往后该区域内的地块日益减少，产品也随之减少■该区域属于容桂的商业、居住中心容桂东部新城容桂老城区周边配套：项目处于容桂中心区域内，医院、名校、商业中心等生活配套都在10分钟内文塔公园天佑城凤祥路商业街花溪公园本案卜峰莲花购物广场桂洲医院容奇医院加分项“＋”格兰仕品牌价值：世界级的品牌，知名度高，公信力强，市场信心强加分项“＋”格兰仕，世界微波炉冠军，世界级的家电品牌企业，福布斯全球最具声望企业前200强，中国家电业最具影响力的龙头企业之一……以做“百年企业、世界品牌”的壮志雄心引领世界家电潮流。项目规模小，噪音、空气污染，环境塑造不高，必须极力提升产品品质11324.09㎡减分项“－”◆本项目占地只有11324方，总建面约53000方规模小，不利于环境、园林等的塑造◆本项目属性基本为住宅，商业等其它产品很少，自身配套不足◆东北临文明西路，西北则临文明西路四街，沿街线过长，住宅面临噪音的影响项目所在区域属于容桂老城区，市场热度不足，市场热点在东部新城。减分项“－”容桂东部新城定位：珠江西岸富有人文特色、具有强大竞争力、功能复合、生态良好的高端制造业基地和宜居宜商宜旅的服务型城区。建筑密度高，小区规划拥挤，通风采光均有影响，园林面积小，居住舒适度低减分项“－”15.4M15.5M15.5M15.4M优势不明显：地段、配套不是唯一价值点；劣势难规避：规模小，规划拥挤，周边环境差、档次低，劣势突出。竞争取胜压力大，需从形象、品质、客户定位突破启示报告内容项目本体认知市场竞争机会项目整体定位物业发展建议项目营销策略中原资源利用市场竞争机会华夏新城MO时代中怡一品泓都名邸凯蓝名都水悦云天东圣维拉保利外滩一号柏悦湾东逸湾(别墅)美的御海东郡(别墅)容桂老城区容桂东部新城碧桂园(别墅)佳兆业金御天下(别墅)本案容桂市场现状：重点在售住宅项目分布新幸福领汇容桂市场现状：重点在售住宅项目分析区域序号项目名称项目规模(m2)产品类型(m2)开盘时间均价(元/m2)签约率剩余货量东部新城1水悦云天占地：8.3万70-102（7-9栋）2010年10月784154%333套（7-13座）建面：30万135（12栋）2010年11月1180050%91套4柏悦湾占地：5万70-102（1-3栋）2011年4月601074%47套（1-6座）建面：18万80-100（5-6栋）2011年6月560041%106套5东逸湾约200套89平米的三房2011年9月610072%37套（倚湖居9-15）6外滩壹号占地：8万200方（9-10栋）2011年5月1002553%57套（3、8-10）建面：32万137方（3栋）2011年7月98959%85套104方（8栋）2011年9月800082%102套老城区1东圣维拉占地：6万78-86三房2011年4月620042%44套（10座）建面：23万2凯蓝名都占地：11万71-79（46—51栋）2011年3月571044%216套（46-53A栋）建面：45万60-92（52—53A栋）2010年10月577786%35套3华厦新城占地：10万120-150（10-11栋）2010年8月715883%33套（10-16座）建面：40万120-150（12-13栋）2010年11月762169%61套100-120（14-16栋）2011年4月671225%202套4泓都名邸总建面4.6万，总套数500套90(1-2栋)2011年3月600073%32套（1-5栋）95(3-5栋)2011年4月635016%177套5中怡一品总套数约520套90(1-3栋)2011年3月610079%31套95(4-5栋)2011年7月560028%133套6新幸福领汇总建面22万95-113三房2011年12月600013%100套（2号楼）小计10————————————1922套容桂市场呈现典型的多元化特征，产品质数参差不齐，东部新城多以品牌发展商及其中高端楼盘为主，老城区以中小楼盘为主产品面积价格区间购买人群销售情况市场存量老城区主力户型：70-100方主力价格：5000-6300首置或首改需求为主，成交客户中新容桂人和本地土著居民占主导限购后在售楼盘的成交率大多不超过5成约669套，占36%少量100-110方东部新城主力户型：100-150方主力均价区间在8000-10000以多次改善型需求为主，成交客户多以本地企业主、公务员为主，部分客户来自中山南头等约1253套，占64%大平层单位180-200方容桂市场现状总结未来2年容桂市场洋房供应预测预计未来2年内，洋房保守供应量在6694套，老城区供应量约2490套，占全容桂38%。按照正常的市场消化量，至少需要2年时间，可知未来市场竞争异常严峻。供应洋房产品中老城区以75-145方的二到四房产品为主，供应产品与本案明显重叠。地段项目存量新货量总货量主力面积（㎡）新货入市时间东部新城容桂碧桂园——约500约500352—462双拼别墅2012年5月佳金御天下——约800约600别墅及中高端洋房2012年5月龙光水悦云天324252576110-180三房至四房2012年上半年保利外滩壹号244500744100-200三、四房2012年柏悦湾15350065372-118二、三房2012年上半年东逸湾3750053765-98二、三房2012年老城区东圣维拉4445049478-120二、三房2012年下半年新幸福·领汇10040050075-145两至四房2012年华夏新城·星誉296——29672-129两至四房——中怡一品16422038472-150两至四房2012年上半年泓都名邸20915035980-100两至三房2012年上半年凯蓝名都25170095165-102二、三房2012年上半年合计——192249726694————□未来一年半内推售的项目；□以容桂老城区为主；□容桂市场上有一定影响力的中高端项目片区类型项目核心卖点上市时间老城区在售华夏新城地段、品牌、成熟配套2009年3月新幸福领汇HOPSCA产品、规模、品牌2011年12月中怡一品——2010年5月凯蓝名都规模、社区配套2009年3月东圣维拉规模、发展潜力2009年10月东部新城在售柏悦湾发展潜力、规模、园林2011年4月龙光水悦云天品牌、规模、江景资源、发展潜力2010年3月保利外滩一号品牌、规模、江景资源、发展潜力2010年10月容桂中高端楼盘竞争锁定中高端竞争楼盘分析内部环境中，相比同类竞争对手，本项目虽规模不大，但比较纯粹、居住密度低，舒适性较强项目名称占地面积建筑面积容积率开发商物业类型停车位总户数华夏新城10万40万4新振华地产住宅、商业30003900户新幸福领汇5万22万4.4新幸福地产HOPSCA综合体1300住宅500中怡一品4万8万4中怡置业住宅、商业400500凯蓝名都11万45万4惠丰置业住宅、商业25003800东圣维拉6万23万4保诚置业住宅、商业12001800柏悦湾5万18万3.6澳德置业住宅、商业15001700龙光水悦云天8.3万33万3.6龙光地产洋房、别墅15001300保利外滩一号13万32万2.7保利地产洋房、别墅16001900本案1.3万约5万3格兰仕地产纯住宅240300中高端竞争楼盘分析项目分类华夏新城新幸福领汇中怡一品凯蓝名都东圣维拉柏悦湾水悦云天保利外滩本案景观资源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★生活配套★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★产品户型★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★区域规划★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★交通配套★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★开发商品牌★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★周边环境★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★硬指标比较——本项目硬指标比较无明显优势中高端竞争楼盘分析软指标比较——市场形象、品质用材、物业服务及项目调性上存在机会点，本案可以特别在软件指标中做相应竞争机会点中高端竞争楼盘分析项目新幸福领汇华夏新城中怡一品凯蓝名都东圣维拉柏悦湾龙光水悦云天保利外滩本案市场形象★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★存在机会点品质用材★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★存在机会点物业服务★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★存在机会点开发理念★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★项目调性★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★存在机会点为了更加精准的明确本项目占位需对竞争对手客户进行