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二级市场策划品控中心『数码港』项目发展策略思考2报告提纲1.发展方向研判2.目标客户锁定3.项目产品攻略4.项目营销攻略项目优劣势分析办公竞争格局分析项目发展战略思考3产品特点：别墅：1.12万平米主力面积段：250-300㎡，32套设计：10-12.5米的大开间、送双层地下室、1.5倍的赠送面积系数复式公寓：8300平米主力面积段:200㎡,40套7.5米入户空间、7.5米大露台，南北通透、两梯两户、赠送面积大，别墅式的空间感受办公楼:97100平米,(22层、6层)7.5米公寓剖面图片区特点：邻近华侨城生态人文居住片区项目优势:赠送面积多,人性化设计/居住功能/41.交通组织杂乱：大量货柜车、运输车辆快速行使，声音噪杂，人行系统存在极大安全隐患；2.产业环境不高：周边为传统物流工业片区，群集汽车城/销售/、天虹商场物流中心等产业，环境杂乱、人群混杂，片区档次较低；3.周边配套较差：生活、商务配套极为欠缺，目前为相对孤立的。项目劣势:与华侨城一路之隔,环境截然不同与华侨城截然不同的外部环境51、政府规定：08年国家再次明文规定：规定工业用地禁建宾馆、专家楼和别墅2、销售瓶颈：房产证（厂房性质）销售上，给客户心理带来相当的不利影响3、二手流转：抵押消费、三级市场买卖，只能以周边的厂房价值作为评估标准造成投资客户将对本项目失去兴趣，自用客户将成为主力项目劣势:工业用地性质，局限性大6优劣势组合分析——发展方向如何？1.(别墅+复式)产品设计优势:工业用地劣势+噪杂环境劣势=当豪宅卖不可能;2.工业用地性质+传统工业片区=工业厂房用途太可惜,开发商利润不能最大化;3.(别墅+复式)产品设计优势+工业用地性质=(个性化\差异化)办公用途项目的出路如何？用地性质：工业用地物业类型：居住类型物业外部环境：杂乱的工业区××？7项目发展方向研讨：办公功能问题：如何与深圳众多高级写字楼办公区域竞争制约：•片区制约：商务办公不成熟、各类配套不齐全•物业类型制约：别墅＋复式产品•用地性质制约：工业用地性质优势：•优越的产品特点•地铁规划前景•临近华侨城片区8•基本数据：占地15145.20，建面74613.51•用地性质：工业用地，销售过程按揭正常•主打卖点：华侨城区位、4.8米/9.6米层高、内肺空间、分体空调•客户类型:客户以自用为主，•行业主要为电子、服装设计、建筑/室内设计，面对服装设计行业统一招商，欲打造服装行业聚集地；•价格：1.6万起价，成交均价1.6-1.8万/㎡•销售情况：35％香年广场案例在一个陌生片区，常规的运营方式。凭项目之力树立片区标杆，显势单力薄！9单纯的办公概念无法与市场竞争进行抗衡竞争对手：优势明显片区劣势：相对突出10项目发展战略思考本案OCT创意文化园何香凝美术馆华侨城生态广场主题公园组团片区知名企业形成华侨城生态商务圈，适合脑力产业成长的沃土项目发展战略：借势，源于华侨城生态/创意商务圈11大势环境——关键词：华侨城功能的升级换代，土地价值利用最大化华侨城功能转换：优化功能，提升价值——加快推进城区的更新改造和功能重组，释放土地潜能——企业宜合理安排物业经营的组合以保持对城区发展足够的影响力——“强边活心、动静分离”的空间安排华侨城创意产业片区－政府支持创意产业发展121.将”在别墅里办公”融入华侨城创意文化\生态商务圈2.源于华侨城,高于华侨城于：项目内部生态\文化环境的打造=延续华侨城创意产业的影响于：别墅\复式舒适\人性化的办公环境PK华侨城厂房改造环境别墅＋生态办公＝？源高项目发展战略：别墅办公，华侨城生态商务圈升级版以别墅/复式办公为标竿，提升项目整个档次借势：“别墅”与“生态办公”进行组合13案例借鉴：上丁企业公园•在重庆写字楼的淡市，异军突起，销售业绩良好•入驻企业多为脑力型产业类型•客户满意点：环境、身份上丁企业公园，地处重庆市行政中心北移的北部新区，身边的邻居及规划中的邻居具有强大的辐射力；在一公里范围内有800万常住人口的居住区，其中有高达72%的户主想在该区域内找办公楼；在独栋别墅办公社区中，身边皆是非富即贵的巨无霸商业企业，能给上丁企业公园7号楼的买家创造商机。关键点：地处生态区，低密度独栋办公顶级EOD（生态办公区）14•标志•麓谷坐标就位于长沙市西部城区•岳麓山风景区北侧，湖南长沙麓谷高科技园中心，南接岳麓山大学城。•长沙首个EOD生态办公群，坐拥12万M2的麓谷生态公园构成一个生态园区。•麓谷依托软件、新材料、传感技术和动漫产业等十大国家级专业产业基地的品牌优势和集聚效应，重点发展先进制造、电子信息、新材料、生物医药四大支柱产业。目前已引进了摩托罗拉、诺基亚、思科、日立电器等世界500强企业•依托岳麓山自然资源•以高新技术产业和创意产业为核心引进商家，形成生态办公园区案例借鉴：麓谷坐标关键点：地处岳麓生态区，高新技术产业园区15EOD：低密度、创意、生态办公区•EOD（ecologicalofficedistrict）是生态办公区的缩写；•生态办公区是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换、从而获得一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式；•EOD办公区对片区的商务氛围要求不高，不会像CBD形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域•EOD提倡生态、舒适、环保、健康的办公环境，同时也强调高效商务、低能耗；•EOD办公区是智力型、创意型企业如广告、建筑设计、影视、高科技企业的向往之地16华侨城·创意EOD中文：华侨城创意·生态·商务区项目物业定位：EOD生态创意空间独立办公空间17站在2010年，我们展望……•地铁开通，BRT开通，往城市任何一个地方，甚至香港都极之便捷；•与华侨城波托菲诺步行零距离（地铁通道），与华侨城2分钟地铁距离，享受华侨城所有成熟商务、生活配套；•华侨城创意产业园进一步扩展，影响力日益扩大，商务配套不断完善，租金不断提高；•侨香村福利房入住，沿侨香路改造在建或完成，片区商务环境日益成熟，片区形象档次提升，•这时，我们的优点突显了，别墅、生态、创意、生态办公区，与华侨城创意产业园连成一片。华侨城·创意EOD源于华侨城，高于华侨城！18大胆假设，小心求证——市场支撑点在哪里？研究出发点：创意EOD的使用客户在哪里？——我们从目标客户群智力型、创意型产业入手创意EOD的购买客户在哪里？——我们从客户置业需求、办公成本入手19报告提纲1.发展方向研判2.目标客户锁定3.项目产品攻略4.项目营销攻略对创意型产业（含设计行业/IT通讯类行业）等行业发展、办公现状、办公需求进行深入的分析202006年，深圳文化创意产业增加值近382亿元，比上年增长25.9％，高出同期GDP增长10.9个百分点大势环境——关键词：创意智力型产业已经成为深圳的重要经济增长点动漫、网络游戏、创意设计、数字视听等优势产业快速成长。目前深圳有各类影视制作机构近60家，动画制作机构200余家。工业设计占全国近一半的市场份额，拥有一支2万多人的专业设计队伍1.产业结构：创意产业成为深圳重要经济增长点创意型产业发展状况如何？21大势环境——关键词：政府重点扶持发展产业培育“3个核心产业群”：创意产业群、传播产业群、文化服务产业群；建设“4个基地”：国际文化产业博览交易基地、全国创意设计基地、区域文化产品制造基地和区域文化产业服务基地；打造“5个一批”：建设一批标志性现代文化产业发展重点设施；建成一批特色文化产业园区基地；形成一批具有竞争实力的文化企业和品牌；启动一批文化产业重点项目；培育一批具有较强集聚和辐射功能的文化产品交易市场；形成一个由上游创意创作、中游生产制作和下游拓展操作组成的完整价值链条和产业发展链条。2.政策趋势：创意型产业成为政府重点扶持发展产业223.行业现状：深圳目前主要的创意产业园概况23创意型办公空间市场供应量逐步放大，近年有接近40万平米的办公面积供应市场市场需求量大，多个项目租赁情况良好，几乎无空置率，如OCT创业园、招商意库创意型办公主要目标企业为：建筑设计，景观设计，室内设计，工业设计，服装设计，广告设计，影视动漫制作、视觉艺术创作、家具设计、展示设计、艺术创作、空间设计、陶艺设计等等租金水平目前普遍比较合理，物业为只租不售多为旧工厂整改而成的办公空间，外部环境得到了有效整改，但内部小环境差、硬件以及服务差4.市场结论：经营良好，需求旺盛24广告类企业目前办公现状在工业旧厂房：在工厂区设置办公区域硬件条件差，企业门面形象差更多是一些小企业，集中在华强北的旧厂房改造的写字楼这些小企业处于求生存的状态，如诺文广告租金水平：45-50元/月，需求面积在200平米中心区周边的写字楼硬件条件较好，形象较好这是一群处于发展阶段的企业，他们已经有一定的市场份额，但是他们租不起或者买不起中心的写字楼，但是他们有喜欢依托着中心区的便利性和客户群，如在彩田路、设计之都、车公庙片区租金水平：80-90元/平米不等，面积在200-400平米崇尚生态办公的企业环境好办公环境舒适或者已经进驻创意产业园区，或者公司在环境优美的地点建立了企业总部，如风火、黑弧租金水平：100-120元/平米不等，面积需求在500-1000平米行业数据：以06年为例：广告经营单位约2600家，从业人员1.55万人，全市广告经营额50.8亿元1.广告行业办公现状：数量多，分布散创意型产业办公现状如何？25服装类企业目前办公现状工业区：在工厂区设置办公区域硬件条件差，设备陈旧更多是一些小企业，这些小企业是求生存的状态，但也存在相当一批知名品牌的企业，如台茗还在八卦岭工厂区办公，目的是方便管理，以及方便及时与生产部沟通，但是目前也在积极寻找更好的办公场所。租金水平：八卦岭35-45元/月，车公庙70元/平米环境：设备陈旧，硬件条件很差车公庙片区的写字楼硬件条件好，形象好，但仅仅满足办公功能已经搬入硬件条件好，形象好的写字楼，城市俪人、歌力思等知名企业在，如杭钢富春、喜年、天安数码、创新科技大厦等硬件条件更好的写字楼办公，但是仅仅是满足了办公需求，缺乏艺术氛围租金水平：90-120元/平米不等需求面积在500-800平米已经进入创意产业园环境好艺术氛围浓厚但硬件条件较差进驻了创意产业园，享受创意产业园舒适的外部环境，以及整体的艺术人文气息，获得创作灵感，但是外部环境好，内部小环境较差，硬件差、物业服务差租金水平：70-80元/平米不等，需求面积在1000平米2.服装行业办公现状：分布在老工业区或周边行业现状：深圳目前该类企业集中了大量的集设计、生产、加盟连锁为一体的服装公司，目前主要以工业区为生产基地，配备专业的设计队伍则在办公楼里做设计研发26建筑设计类企业目前办公现状拥有自己的办公物业一些资历比较老的企业，设计院，由于在早期受到政府的扶持政策，拥有自己的办公物业。在政府早期兴建的专业设计大厦里如：市政设计大厦、设计大厦主要集中在华强北，由于硬件落后，环境较差，企业已经不满足现在的办公环境租金水平：90-120元/平米不等需求面积在500-800平米崇尚生态办公的企业环境好艺术氛围浓厚享受舒适的外部环境，获得创作灵感租金水平：100-120元/平米不等，需求面积在1000平米3.建筑设计行业办公现状：参差不齐，环境需求高27动漫设计类企业目前办公现状自主研发和原创能力较低，以引进、加工、代理运营为主深圳的动画企业大量的做“来料加工”，这使深圳的动画企业竞争力主要集中在中期制作环节上，也让深圳动画在国内排名渐渐落后，仍然处于求生存的状态深圳目前有怡景路动漫、南山动漫城，租金在50-60元/平米目前主要集中在政府目前重点扶持的动漫城4.动漫行业办公现状：政策扶持，相对集中28研究行业：IT通讯行业建筑设计类企业目前办公现状科技园扎堆效应深圳市最集中的it类企业集散地，享受政府特殊的扶持政策，几乎无可售的办公空间，更多是的生产研