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全球华人精英归家—领跑南中国资源类高端住宅之莲塘尾生态区豪宅发展前景展望深圳中原二级市场资源中心技术发展中心2010.11稀有生态资源+世界级城市资源邂逅深圳已具规模的世界级CBD—福田中心区全市金融、商贸、会展、行政、文化中心，拥有近30栋顶级写字楼，行政、文教、卫生等公共设施超过100万平米，商业设施超过50万平米，媲美世界顶级CBD种类代表举例数量浦东相关配套数量公共配套莲花山公园、儿童医院25文化配套关山月美术馆、少年宫、音乐厅、图书馆、深圳中心书城58写字楼配套卓越世纪中心、国际商会大厦、诺德中心、卓越大厦、时代广场、新世界中心、投资大厦、兴业银行大厦等2628商业配套怡景中心城、晶岛国际广场、COCOPARK、城建购物公园、深圳国际会展中心515世界级休闲广场市民中心广场、地铁水晶岛24福田中心区配套福田中心区景福田中心区已逐步接近浦东新区规模，并将在未来与其比肩成为中国顶级的世界级CBD离世界级CBD福田中心区最近的永久生态资源区—莲塘尾片区福田永久生态资源区，塘朗山之麓，距香蜜湖成熟豪宅区仅1公里，距世界级CBD福田中心区仅3公里。周边有塘朗山生态公园、莲塘尾水库、笔架山公园等丰富的生态资源市中心区华强北香蜜湖华侨城莲塘尾片区罗湖上步中心区经济政治文化中心+生态资源=全球精英居住典范香港半山豪宅区相关研究显示，不管时代如何变迁，富人更趋向于以城市类资源住宅为居住目标，城市类资源豪宅的价值空间无可比拟美国中央公园居住区美国中央公园区曼哈顿乐天峰香港中环名称享有资源目前售价参考与同城其他区域同类豪宅价格比较香港半山豪宅离世界级中环最近的豪宅区香港城市景观及山居生态资源+富人云集的尊贵感乐天峰和上林平均单价26万/平方米高3万-5万/平方米美国中央公园居住区世界级金融中心+城市顶级配套世界级生态保护公园纽约公寓6100美元/平方英尺高4千美元/平方英尺香港半山豪宅区享有世界级CBD近在咫尺的绝佳区位，半山的私密及景观资源，香港顶尖精英的趋向地美国中央公园居住区享有世界顶级CBD曼哈顿的顶级城市配套，拥有世界级生态景观，国际精英梦寐以求之所永久生态资源豪宅区全球扩容的期待与梦想全球精英梦想家园曼哈顿公寓更贴近城市，香港山顶更贴近自然。莲塘尾，深圳稀有的一片纯粹生态资源区，既贴近城市，又有绝佳自然景观，容纳城市，包容生命与自然，彼此和谐共存，值得全球精英期待城市中心景观城市中心景观梦想家园梦想家园随大国崛起，海外华人归国臵业已成潮流，深圳首选城市之一深圳有着极好的国际视野及国内外华人背景缘，逐渐成为海外华人归国首选城市之一，全球扩容策略提上议程上海顶级豪宅汤臣一品联手国际品牌范思哲耗时两年花费2500万打造的样板房境内外客户扩容效果显著汤臣一品宣传页汤臣一品宣传页汤臣一品海内外多个知名城市路演推售，客户全球扩容分别赴纽约、伦敦、迪拜、新加坡等城市进行路演活动，全球公开招标销售，吸引海内外“有兴趣的实力精英买家”迪拜纽约新加坡通过海内外各种顶级私人会所和俱乐部，开拓海外市场，协助路演进行路演中不少海外投资者表示了对汤臣一品的高度兴趣，向全球各地投资者成功推介了汤臣一品建筑文化论坛红酒品鉴会顶级私人会所、俱乐部：港澳台：香港会、香港赛马会、香港游艇会、香港高尔夫球会、澳门赛马会、澳门中华总商会、大陆台商组织；海外：世界华人商会、新马泰中华总商会及企业协会其他：MetropolitanClub(芝加哥)、White’sClub(伦敦)、NationalClub(多伦多)、GrandHavanaRoom(纽约)吸引海内外华人精英来深圳创业的政策及计划纷纷出台深圳特区成立30年来，引进外来高端人才一直是“人才战略”的重要举措之一，政府不遗余力在政策、服务等多方面推陈出新，力争在国内一线城市中拔得头筹，吸引更多海外精英来深创业投资《关于鼓励出国留学人员来深创业的若干规定》—入户优先、出入境自由及经费支持等多项利好支持留学人员来深创业工作多项政策及利好—《关于实施自主创新战略建设国家创新型城市的决定》—设多奖项及基金鼓励海内外创新型人才，多方法引进海外高学历创新型人才“孔雀计划”——重点围绕深圳经济特区发展战略目标，培育战略性新兴产业，聚集大批海外高层次创新创业人才和团队2010年9月，深圳市领导亲自带队前往美国旧金山、洛杉矶和日本东京举办海外招聘会，吸引众多华人精英来深发展2010年具体引才举措—报告目录三、全球视野看豪宅营销二、豪客角度及全球视野看莲塘尾资源价值一、中原角度看深圳豪客变化一、中原角度看深圳豪客变化客户资料来源：深圳中原CCES系统、深圳中原市场研究中心之三级市场相关资料CCES系统资料来源：深圳中原二级市场在售65个项目真实客户资料2009年，深圳中原代理销售楼盘95个，其中豪宅楼盘42个，占整个深圳豪宅市场的76.4%，750万豪宅客户资源强效整合5。2%7.1%9.4%18%19%21.5%23%25%31.3%32.7%33.4%37%35%45%深圳中原代理楼盘市场占有率逐年上升非常公馆三湘海尚金翠园半岛城邦幸福海爱琴湾观澜湖宝能太古城首地容御大中华金融中心合生滨海城东港印象万科清林径i派龙城金域豪庭凤凰新天君汇新天桃源居振业城深物业新华城香山里金山碧海万象天成蔚蓝22。万科第五园荔山公馆曦湾华府万科天琴湾八十步海寓鹏达摩尔城果岭海凯旋湾鸿威海怡湾纯水岸卓越中心大道上东湾田厦翡翠明珠花语岸西丽山庄万科金域华府兰江山第振业峦山谷水榭春天财富港茗萃园塘朗雅苑星座圣莫丽斯星河时代十五峯水榭山深业紫麟山东部华侨城·天麓紫园铭筑首座尚摩八意府花样年花郡华嵘榕公馆深港一号深圳中原代理项目遍及深圳全市六大区，豪宅项目超过50%星河丹堤云顶尚品在香港及全国12个大中城市，我们对于豪客的把握度与日俱增，精细化、可控化更是业界之强势香港：帝峯〃皇殿上海：万科金色城市北京：首都国际中心中原集团足迹遍布全国30个大中城市，业务辐射过百城市，代理豪宅项目更是不计其数。集团长期积累了庞大的豪客团体，且对豪客的把握精准、细致、深入中原集团深圳中原对于豪客的简单定义：购买总价超过500万以上物业的客户，购买总价超过1000万的我们称之为超级豪客近年来购买高端房产的豪客多属于资源占有型刚性需求资产配臵者精打细算者经济实力机会主义者资源占有者高低高依据消费需求细分客户，大致可以分为四种类型：资源占有者、资产配臵者、机会主义者和精打细算者客户分类特征描述资源占有者房地产就像奢侈品，永远追求最好的资产配臵者把房地产看做金融投资产品，选择房屋就好比选一支投资回报高的股票机会主义者就像是股票市场里的散户，想进入这个行业试试水。看到炒房人近几年资产翻倍，房价越来越高不可攀，早一天买房等待升值又可以解决自住问题精打细算者关内的房子太贵了，关外的房子还勉强买得起。解决居住问题是关键分析以上特征发现购买高端房产的豪客多属于资源占有型，永远追求最好的资源占有型豪客正迅速逐年膨胀变化2005年至今，深圳推出超过500个楼盘，豪宅数量超过150个，资源占有型豪客数量随豪宅推出量的增加、豪宅成交率的上升而迅速膨胀万科17英里香榭里花园香蜜湖1号波托菲诺纯水岸红树西岸观澜高尔夫大宅年份推出豪宅项目个数代表项目占有资源2005年6个万科17英里海景资源2006年11个波托菲诺-天鹅堡3期城市湖景资源2007年10个圣莫丽斯山景生态资源2008年33个东部华侨城-天麓山海天然景观2009年27个三湘海尚海景资源2010年全年预计44个波托菲诺纯水岸七期城市湖景自然生态景观豪宅成交情况逐年强势豪宅成交量占推出总数比例20052006200720082009201065%58%资源占有型豪客独特特征一：豪客逐年年轻化物业总价决定客户年龄，客户以成熟阶层为主流，但近年豪客年轻化趋势不容忽视波托菲诺纯水岸1期成交客户40-45岁占比最大万科棠樾成交客户35-40岁占比最大6.4%4%7%22.5%35.4%25.8%9.6%7%21.4%14.2%20岁20-30岁30-35岁35-40岁41-46岁20-30岁30-35岁36-40岁40-45岁46-52岁分析近年深圳典型豪宅项目客户年龄构成发现，主流豪客群年轻化趋势不容忽视资源占有型豪客独特特征二：传统豪宅区仍为豪客源地福田中心区、香蜜湖、华侨城等传统豪宅聚集地依然为资源占有型豪客多发地带，客户购买力已超过全市客户五成以上，跨区域已是大势所趋圣莫丽斯成交客户原属区域：福田区45.8%、深圳其他区域41.6%45.8%福田区深圳其他区域41.6%鸿威海怡湾成交客户原属区域：福田区32.3%、南山区占23.5%32.3%23.5%福田区南山区57%福田区28%南山区星河丹堤成交客户原属区域：福田区57%、深圳其他区域28%15%香蜜湖片区万科17英里成交客户原属区域：福田区46.6%、香蜜湖片区26.6%46.6%福田区26.6%其他区域香蜜湖片区6%资源占有型豪客独特特征三：世界客逐年增加随着深圳国际化步伐的加快，全国化、全球化客户开始逐年增加，深圳的世界级效应逐步显现水榭山成交客户来自区域：香港5%，深圳75%75%15%深圳香港20%华侨城天麓成交客户来自区域：香港20%，深圳57%57%香港分析近年深圳典型豪宅项目成交客户来自区域发现，香港客户乃至全球客户所占比例逐渐增加深圳资源占有型豪客独特特征四：跨功能多元购买需求渐为主流豪客购买豪宅大致还是由投资和自住需求决定，随着客户需求多元化，跨功能的多元购买需求已逐渐成为主流趋势波托菲诺纯水岸1期成交客户购买用途调查万科棠樾成交客户购买用途调查鸿威海怡湾成交客户购买用途调查圣莫丽斯成交客户购买通途调查20%65%投资自住两用5%66.6%自住两用6.6%20%15%自住两用5%20%投资投资投资55%60%10%资产重新配臵资产重新配臵6.6%资产重新配臵20%自住两用10%15%资产重新配臵资源占有型豪客独特特征五：主要关注生态资源及人文气息资源占有型客户关注点以项目是否具有良好的生态资源、丰富的山景资源、浓厚的人文气息为主张云里•客户来自项目：香蜜湖1号•购买物业：观澜湖大宅•平时爱好：登山、跑步、看书•职业：上市公司高管付道祥•客户来自项目：波托菲诺1期•购买物业：万科堂樾•平时爱好：郊游、国画鉴赏、上网•职业：大型出口贸易公司经理李秀梅•客户来自项目：中海华庭•购买物业：水榭山•平时爱好：旅游、与朋友聚会、瑜伽•职业：翻译公司合伙人曾大利•客户来自项目：城中雅苑•购买物业：圣莫丽斯2期•平时爱好：购物、看电影、旅游•职业：某英语培训机构负责人江文琦•客户来自项目：水榭山•购买物业：观澜湖大宅•平时爱好：登山、上网•职业：金属制造业陈文玲•客户来自项目：雅颂居•购买物业：波托菲诺纯水岸7期•平时爱好：网络、西班牙俱乐部•职业：服装赵晓东•客户来自项目：金域蓝湾•购买物业：万科堂樾•平时爱好：京剧、与家人旅游•职业：上市公司高管刘迪拉•客户来自项目：中海华庭•购买物业：圣莫丽斯•平时爱好：看书、国外购物•职业：国外服装中国代理经理资源占有型豪客独特特征六：全球投资观逐渐形成近年来深圳精英多流向异地臵业，尤其是国际化城市香港的深圳客在限购令前快速上升，深圳精英的全球投资观逐渐形成1.香港楼盘近年来深圳客占国内总购买客户的比例明显高于其他区域60%45%10%10%10%10%8%8%5%8%7%22%2.深圳客户多由于生活舒适便利及升值空间大而选择在香港臵业资源占有型豪客独特特征六：全球投资观逐渐形成近年来深圳精英多流向异地臵业，尤其是国际化城市香港的深圳客在限购令前快速上升，深圳精英的全球投资观逐渐形成姓名性别年龄购买用途除国内外拥有物业职业看中香港物业特点禇楚男41自住美国和英国各一处咨询公司创办人豪华、物业品质高生活便利、医疗、教育好赵源通男35投资无通讯行业项目生态资源好生活便利黄志华女32投资香港有一栋别墅高层管理升值潜力大刘艺男46自住无贸易、商业资源广、交通便利张卫海男42自住在香港有两套高层金融、保险投资空间大，不受限适合度假、旅