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1深圳已持续蓬勃发展了数十个年头下一个十年深圳开发重点在那里SHENZHEN2二线拓展区自诞生以来，由地源优势与有深圳中心区着千丝万缕的联系；同时作为2008年深圳片区开发最后一块“处女地”，已深深烙印上了众多城市运营者、开拓者的美好梦想。二线拓展区——唯一的选择，最后的选择ONLYCHOICE，LASTCHOICE3再造一个深圳从此开始！CREATIONAGAINASHENZHEN二级市场策划品控中心莱蒙龙华项目策略发展报告及2#定位报告深圳中原事业四部5项目发展战略建议；项目在市场中扮演什么角色？寻找对位客户群；项目产品定位问题；本报告需要解决的核心问题1.在市场发生变化2.开发次序由2＃、5＃同时启动到2＃先行开发3.推货量由2＃、5#各10万平米到2＃16万平米4.推盘时间再次确认为2009年10月份在上述前提下，本份报告需解决的核心问题：6报告框架图深圳市场分析龙华区域市场分析整体项目价值研判项目发展战略思想整体项目定位2＃地块定位后天优势打造7第一部分深圳市场分析82007年深圳住宅供应量——供应继续萎缩区域2005年新增供应（万㎡）2006年新增供应（万㎡）2007年新增供应（万㎡）今年比去年增长罗湖83.139.515.95-59.62%福田88.468.5338.29-44.13%南山108.6128.493.9-26.87%盐田19.225.0424.99-0.20%宝安240.4262.59163.17-37.86%龙岗171.8170.51214.0725.55%合计711.6694.57550.37-20.76%2007年全市一手新房供应持续减少。从新房批准预售看，2007年全市共批预售商品住宅55800套，面积550万平米，比去年分别下降20%和21%。下降幅度比较大，是近4年来新房供应最低的一年。1、市场现状分析——2007年深圳住宅供应量92007年深圳各区供应分布——龙岗宝安为主力供应区域2007年全市新增供应主要分布在龙岗及宝安两地，合计共377万平米，占全市的份额达到68%。1、市场现状分析——2007年深圳各区供应分布10上半年价格一路走高，政策调控后，量价均回调2007年全市商品住宅销售50092套、496万平米，同比分别下降33%、30%。新增供应减少、价格涨幅过大导致有效需求减少、国家宏观调控抑制投资和投资性需求三方面原因导致销售面积下降。1、市场现状分析——2007年深圳全市销售情况区域2005年住宅销售（万㎡）2006年住宅销售（万㎡）2007年住宅销售（万㎡）今年比去年增长罗湖100.253.331.43-41.03%福田172.378.8848.83-38.10%南山157.7120.2763.64-47.09%盐田21.817.2817.17-0.64%宝安266.2243.2172.69-28.99%龙岗182.5192.9162.09-15.97%合计901.1705.83495.85-29.75%11政策调控后，上下半年供需结构发生明显变化07年下半年，由于市场成交低迷，而年底新增供应项目较多的缘故，从6月份开始，新增供求比不断攀升，10月、11月连续两个月超过2.0之后，12月份一举突破了5.0，达到了近两年以来的最高水平。1、市场现状分析——2007年深圳全市销售情况全市套数新增供求比020004000600080001000012000140000.001.002.003.004.005.006.00新增供应成交量供求比新增供应6749807614634693873769744695939427530474994478412775成交量7854886336793994503237486947548928162240238317262445供求比0.860.910.400.120.772.050.641.081.521.362.102.775.22Dec-06Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07全市面积新增供求比02000004000006000008000001000000120000014000000.001.002.003.004.005.006.00新增供应成交面积供求比新增供应705568840487158837251074887747067284316836669234165522606714223064118351250872成交面积703561838582378325349706522056401486649889575386279198165553206108146064241570供求比1.001.000.420.070.941.760.661.161.491.572.052.825.18Dec-06Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-0712宏观政策分析预测——调控、紧缩成为2008年主基调。08年后将为政策消化期，预计新政再出的可能性较小宏观政策分析预测（07年现状及后期预测）重要政策发布日期主题主要内容影响2007年7月10日深圳颁布限外令对境外人士及港澳台居民个人、机构的购房数量进行限制。产生区域性影响，小户型等投资性产品所受影响较大，尤其是临近关口的物业2007年9月27日第二套房首付提高为四成提升第二套房首付成数，并以家庭为单位界定第二套房过滤大部分投机客户，稳定房地产市场，楼市马上降温，并持续观望2007年11月20日深圳市执行新的普通住宅价格标准新执行的价格标准比06年有较大幅度的上调使得一部分楼盘列入普通住宅而可享受税收优惠，直接受益的是一手房市场，节省购房成本2007年12月21日2007年央行年内六次加息存、贷款基准利率由现行的个人住房公积金贷款利率保持不变。深圳下半年及未来的个人房贷总体供应受到抑制,过滤掉许多拥有多套物业的按揭购房客户2008年1月廉租房及经济适用房受理2007年提供的廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房的租售申请对供应量减少和价格上升的心理预期会得到缓解，小户型将面临极少部分的低端客户群的流失2010年建立住宅产业化发展系列目标体系所有商品房必须符合节能环保指标要求，并以精装修标准交楼提高发展商技术成本的投入，行业重新洗牌1308年及未来二到五年的房地产走势——市场热点更换2、未来二到五年的房地产走势预测·受关内房价挤出效应，首次置业客户转移至关外片区；·城市发展轴线开始由东西走向逐步转向南北走向；·受惠于四大新城规划，龙华新城将以最近的区域优势最先启动，吸引关内客户；·未来二到五年热点区域将会集中于龙华——市政配套整体完工西乡——大铲港港区建设成型龙岗——大运会举办年光明新城龙华新城体育新城东部新城热点区域东部新城四大新城发展轴线1408年及未来2-5年的房地产走势——稳定为主、关注产业发展3、未来二到五年的房地产走势预测市场格局热点片区区域经济宏观政策客户影响2008年整体格局从以投资为主转向以自住市场相对平稳局部收缩卖方市场转向买方市场宝安前海中心区新定位龙华新区深圳延续GDP10%以上增长率从紧的金融调控政策，防止经济由过快向过热转变犹豫、观望2009-2012年供求关系仍旧不平衡行业产业化获得发展典型的买方市场西乡片区龙华片区关内挤出效用，片区集中供应龙岗大运会引发关注国民生产总值仍旧稳步增长深港都会等规划全面开展加速区域经济发展政策消化期，预计调控政策将有所减少反复比对、判断力提升15第二部分龙华区域市场分析16二线区城市功能定位——具备综合服务功能的城市次中心1、二线区城市功能定位分析[龙华定位]中部综合服务组团中心深圳中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口岸物流中心[政府视角]“龙华中心包括龙华新城和龙华中心区，是全市和区域性的综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸。”“充分发挥福田中心区的辐射功能，重点建设龙华新城、光明新城…进一步提升龙华高新区发展水平。”注：引自《深圳市城市总体规划（2007-2020）草案公示》17区域发展总体特征——中心区一级核心辐射区、唯一都市中央生活区2、区域城市发展总体特征分析•从被辐射到向外辐射地处“三轴两带多中心”布局中的中部发展轴，并逐步形成具辐射力的副中心。•角色定位，重要的交通枢纽轻轨铁路、地铁线路交汇于新客站，汇集成为未来深圳中长途客运枢纽。•功能定位，中心区配套区域按照福田区的标准设立的，医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施规格高，为特区内的现代服务业提供主体供应。•发展前景，唯一都市中央生活区被规划为21世纪深圳几大住宅建设的典范之一，是体现深圳21世纪居住文明和水平现代化、生态化综合住宅区域。本项目南坪快速轻轨福龙路（已通车）梅龙路火车站地铁红山站龙华中心城布龙路福田中心区地铁四号线18供求状况——供销量大，环比下跌龙华持续两年成为宝安区供应冠军，按公开发售的项目算，07年龙华供应住宅75.88万平方米，占全区供应总量的43.2%。同06年比较，龙华07年的供应量减少了17.5%。由于供应量大，龙华07年成交量最大。据统计，截至12月19日，龙华07年推出的新盘共成交住宅4179套，新盘整体销售率65.8%。同06年相比，07年的成交量减少了44.7%，而新盘的销售率也降低了18个百分点，06年同期龙华新盘的整体销售率达到84%。19供求状况——二房、三房为主力供应，中小户型为主力需求1房热销，主要是因为所供应的1房价格都比较低，而且都是在上半年就已经入市。龙华70平方米以上的2房、90平方米以上的3房和120平方米以上的4房销售率都不高，这些户型的供应大都是从5月底开始。龙华片区大3房的供应占绝对多数，其次大2房和复式。2009-10年片区市政配套建设分析——片区成熟度变化可能性不大项目名称规划信息建设完成（年）现状商业配套港铁商业地铁红山站出口，16万商业面积暂未确定未动工中航项目地铁红山站出口，7万平米，集中式商业+街铺2008年底未动工绿景商业梅龙路与中梅路交界，7万平米，集中式商业+街铺2009年后未动工鹏润达商业地铁红山站出口，3万平米，百货+街铺2008年底未动工潜龙商业新区大道与建设路交汇，1.5万平米2008年底未动工世纪春城商业梅龙路与民安路交汇，6000平米商业2008年初已建成市政配套台商医院上塘村2010年后已拆迁综合医院深圳新客站东2010年未动工文化娱乐中心人民路与上塘路交界2010年未动工体育中心地铁白石龙站以西2010年已拆迁高级中学深圳新客站以南2010年未动工规划中学校2＃地块东北角暂未确定未动工博览馆深圳新客站东2010年未动工3、09-10年片区市政配套建设分析预测2109-10年片区交通网络分析——交通路网开发稳定推进中现有主要对外交通干道布龙龙观机荷高速民治大道梅观高速2006年梅龙公路(已通车)南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场龙大公路(已通车)南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南坪快速干道(已通车西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田)2007-2008年福龙路：(已经通车)南起福田（香环立交），北到二线拓展区连接龙大公路新区大道：(已部分通车南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路2009年至2012年地铁4号线延长段（二期）：(目前已全面动工)以皇岗口岸为起点，直达龙华新市镇中心地铁5号线：(目前已全面动工)轻轨11号线：(目前尚未动工)地铁6号线：(目前尚未动工)龙华新客站：(目前尚未动工)人民路：（目前已出规划，但未动工）富国路：（目前未出规划，动工期未定）4、09-10年片区交通网络分析225、09-10年片区地产市场环境分析预测起步期发展期快速发展期成熟期商业项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施社区级商业政府公务类设