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©CopyrightCentalineGroup,2009[福中福项目整体发展战略及物业发展建议]［湖南中原事业五部］[湖南.02.2010]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|1序1、提报要求2、报告思维模型3、问题思考©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|2提报要求项目标书及开发目标理解提报范围：项目住宅部分、商业配套部分不在报告范围报告要求：市场研究、规划建议、营销策略、销售执行开发时间：首期住宅2010年4月开工，预计2010年12月入市基础经济指标：总占地2143亩，总建面300万，综合容积率2.5对于本项目开发目标的理解：建立大盘影响力，保证销售速度，实现更高价值核心问题：项目发展总体战略©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|3机会o核心问题解析模型核心问题解析模型——SCOQ模型S情境背景（我们有什么？）R2期望结果（我们希望达成的目标？）R2非期望结果（阻碍我们达成目标的障碍）（市场给我们的机会？）Q需解决的核心问题：战略方向©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|4问题思考2009年世界发生了很多事，而中国的地产界发生了两件大事！3＞150事件！世纪金源开发了3个项目的销售额大过其他开发商开发了150个项目的销售额300＞700事件绿地开发了300万方的利润大过万科开发700万方的项目利润©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|5问题思考这是为什么？——因为他们掌握了话语权！世纪金源：我们是造城的！绿地：我们位置是最好的！对于福中福我们说什么？©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|6问题思考对于福中福、关于本案我们的话语权是什么？大盘都会面临的问题不同的经济周期不同的竞争本土大盘都在卖什么？不同的热点地段规模科技资源生态品质品牌性价……需要寻找自身在市场大盘中的占位！©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|7报告行文结构第一部分战略篇本体分析市场背景竞争环境目标客户市场占位问题第二部分定位篇综合定位形象定位客户定位项目定位问题©CopyrightCentalineGroup,2009第三部分实施篇开发策略物业发展建议营销推广销售执行项目规划及营销问题Codeofthisreport|81本体分析1、区域分析2、项目认知©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|9区域分析项目位于长沙暮云镇板块、地处长株潭三市的枢纽交界处，有条件成为融城中的核心卫星城镇长沙湖南省会城市，GDP总量达到亿元，人均GDP达到，是全国著名的娱乐之都，近年GDP增幅位列全国前茅株洲湖南第二大城市，是全国重要的铁路交通枢纽，2008年生产总值达到909亿元，湘潭长沙毛泽东的故乡，2008年实现生产总值654.76亿元，全市策划“两型社会”建设重大项目170个，其中147进入长株潭城市群项目库，总投资5241元。©CopyrightCentalineGroup,2009湘潭株洲Codeofthisreport|10区域分析项目区域是“空中布局规划”中的绿地中心，区域未来人居环境优越一主两幅环绿心一主：人居环境品质向较高层次提升，起到区域示范作用。积极发展高新技术产业和高端服务业。株洲副心：为高新技术产业发展预留足够的用地湘潭副心：对其区域内经济社会发展项目提供重点政策扶持，积极引导其沿着科学合理的轨道走新型工业化道路和健康城市化道路绿心：主要包含区域绿地和生态保育涵养、休闲度假两类主要功能和少部分生态型新兴产业功能。原则上只进行低密度生态建设。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|11637.36三市核预计户籍人环比增心区占（万人口口长市域人口比重2008年户39.3-253.9-籍人口42.2272.7655.031.38%自身置业心理受牵引：随着对工业园片区物籍人口306711.17籍人口761.62规划占地投资规模欺辱企业低区域发展及置业偏好情况籍人口长沙心区域籍人口籍人口55419高低高客户认可度区域分析受融城的驱动，及工业园经济的带动，本片区未来人口增长速度将更快，进而带动住房需求，区域商业价值也将逐步提升2008-2020年长沙市域人口增长预测暮云工业园2007年户对片区经济及配套看好：客户对政府规划的长沙核工业园片区未来经济看好，随着工业园的成熟信心攀升；人）（万人）对片区物业升值潜力看好：随着片区经济发646.121.38%展，人口聚集，产生的住房需求，直接导致片2009年户区物业的升值；664.071.38%42--46业的认可，客户置业心理受牵引。2015年户大型企业2020年户51.3--391-全省烟草商业总部经济中心和长株潭卷烟、烟叶仓储经营中心落户暮云暮云工业园45.2平方公里160亿工业园成熟度长沙理工大学、长沙生态动物园，伊莱克斯、泰国正大、美国LP公司等世界五百强企业汽车、工程机械及环保产业三大主导产业链为主/常住人口10万辐射拉动暮云房地产市场，别墅物业群集，形成影响南城新的高端居住区©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|12区域分析交通的完善缩短了城市之间的距离，项目通达性得到进一步提升密切了三市往来，提高了城市交通效率，缩短了居民的出行时间。高速公路：三市轨道交通京珠高速京珠高速、上瑞高速、长潭西线高速、长常高速、长浏高速五条高速公路，将长株潭三市密切的联系在一起，并将三市融入到了全国、全省的交通网络系统。轨道交通：长常高速长潭西线高速长沙城区长浏高速上瑞高速三市轨道交通提高了城市交通效率，缩短了居民出行的交通时间花费，方便了人们的生活。并且三市的轨道交通实现了对接，密切了三市往来。©CopyrightCentalineGroup,2009湘潭城区株洲城区Codeofthisreport|13区域分析立体化交通使长株潭城市群与周边经济圈关系更紧密，融城后的项目城市价值将更加凸显铁路：依靠既有京广铁路、浙赣湘黔铁路线，完成现有铁路干线的改扩建工程，积极做好株洲－赣州－福州通海铁路、长沙－浏阳－南昌等铁路新线建设的前期研究、论证工作，加速武广线和沪昆线的建设。站点：扩建长沙港、黄花机场，新建武广新站。对外公路：长常、长永高速公路、天易公路和计划，京珠、上瑞国道主干线高速公路为主骨架快速公路网，国道107、319、320线；©CopyrightCentalineGroup,2009京津经济圈长江口经济圈西部成渝经济圈长株潭城市群珠江口经济圈Codeofthisreport|14区域分析城市融合加速，促进本区域地产开发的进程，暮云板块目前地产开发火热融城前沿区域，房地产开发火热。长株潭三市的融合发展，给融城的前沿地带带来了发展机遇；在政府的规划下，地产开发商的推动下，以及人们对融城前沿区域的看好，原来房地产开发的冷角一下子热了起来；长沙的省政府板块、暮云板块；湘潭的河东新市政板块；株洲的河西板块，迅速建成，房价也随之爆发。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|15区域分析区域品牌开发商云集，板块地产发展速度迅速，城市居住氛围已逐渐形成超过10个品牌开发商沿着芙蓉路和万家丽路开发中信控股有限公司：打造的南城最大规模综合体；保利地产：开发的保利阆峰云墅，南城纯独栋项目五矿地产：高端别墅大盘格兰小镇，龙湾国际社区橘郡城镇置业：开发的西班牙山地别墅橘郡米哈斯财信达人：开发的年轻别墅御邦汉业和庄士集团：比华利山别墅昆仑胡置业有限公司：湿地别墅昆仑和府愿景地产：愿景系列作品小高层项目湘煤集团：黑金时代广场综合体怡海三湘：大盘怡海星城©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|16区域分析目前区域内商业项目涌现，配套正逐步完善，将进一步拉动区域置业需求商业配套中信新城，占地160万平方米，总规模达225万平方米，规划有商业区、娱乐区、商务区、度假区、休闲区、情景住区与别墅区，是湖南省政府立项的“融城中央商务区”。家润多商业股份有限公司斥资3亿打造一个建筑面积15万，商业面积10万的集园林、景观、休闲与购物有机结合的家润多奥特莱斯购物公园的商业项目。黑金时代广场，由湘煤集团开发，总投资额约5亿元,总建筑面积21万m2，项目将塑造成一个集生态、环保、景观于一体的城市办公楼和五星级酒店的综合体©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|17区域分析三市融城给暮云镇带来影响的是城市价值的全面提升，将极大促进本片区地产发展进程长株潭两型社会构建两层含义：长株潭融合协作发展；构建两型社会全面提升城市价值聚集人口改善环境优化产业改善交通提高政府效率吸引投资区域协作融合促进房地产市场发展扩大市场需求提高宜居程度奠定经济持续发展基础，提高购买力改善城市运营，方便人民生活，改善居住政务环境促进经济发展，提高居民收入，提高购买能力促进区域房地产市场发展©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|18123455发展战略启示区域5大价值小结区域位处长株潭融城枢纽地带、属核心卫星城镇融城空间布局规划决定暮云板块未来人居环境优越受融城驱动及工业园经济的影响，带来更多人口拉动住房需求立体化交通使区域城市价值凸现区域品牌开发商云集，区域已成开发热点，城市人居氛围形成区域商业配套逐渐完善，进一步拉动区域置业需求发展战略启示：1、利用和发挥区域发展价值潜力，树立项目区位竞争力2、重视株洲、湘潭客源的挖掘©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|19长沙高建高大道项目认知项目占地2374亩，容积率2.5，总建面约300万平米，属超大规模地产开发项目规模优势伊莱克斯大道地块区位：长沙大道与伊拉克斯大道交汇处地块规模：总占地面积2374亩容积率：地块容积率为2.5供应规模：总建筑面积达300万㎡项目未来将形成居住人口约10万人的超大型社区。项目在超大的用地规模、多样的用地价值以及容积率指标等发展条件下，未来将形成功能及形态丰富多样的大型城市区域，须站在未来发展角度审视项目。沪待速昆铁©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|20路路项目认知交通条件：长沙大道+伊莱克斯大道+莲华大道，实现城市间的快速联系，空间距离进一步缩短交通优势道路长沙大道伊莱克斯大道莲华大道规划中的通达点向北至金霞物流区，向南直通湘潭西至暮云镇，东至莲华大道平行于芙蓉横贯地块，连通块内部级别长沙最长南北向主干道，双向8车道城市横向主干道城市纵向主干道，双向8车道区级道路连通核心节点时间到湘潭仅25分钟，到市区30分钟长沙市半小时经济圈与长株潭半小时经济圈长沙市半小时经济圈与长株潭半小时经济圈缩短建成区内居民出行时间与外部交通©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|21高建大道待项目认知景观资源：项目地块无任何水体，有山体资源，后期可打造山地或者坡地景观山地资源优势伊莱克斯大道长沙沪高速昆铁©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|22高建道待项目四至及地块认知项目北至伊莱克斯大道，南至沪昆高铁，西至长沙大道，