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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。尚居地产·五甲塘项目·竞标报告中原地产·事业三部昆明.08.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010汇报说明1：关于合作的说明——工欲善其事，必先利其器非常荣幸昆明中原能参与到本次的投标，感谢尚居地产给予昆明中原的机会！五甲塘项目作为昊龙集团/尚居地产在地产行业的第一个大型开发项目，从拍地开始就对市场产生了深远的影响；中原地产深知其意义重大，因此在本项目中投入了较大的资源，形成了昆明中原为核心的操作团队和深圳中原建筑中心、品控中心等为核心的专家顾问团队；全力为尚居地产五甲塘项目的提供前所未有的专业化服务。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010汇报说明2：关于对合作的理解——“尊重的可能”在本次投标的过程，尚居地产给与了各投标方、中原充分的尊重和沟通，在云南地产界，此乃开创先河之举。基于尚居地产对专业的尊重，我们对合作也具有极高的期望——这不仅仅因为地块是曾经的“地王”，而是尊重的可能——有尊重，才有可能。尊重，不仅是对专业的尊重，更是对合作方的尊重；进而，对服务方，中原地产有更高的要求。尊重的前提；是什么样的服务内容，更是什么样的团队，什么样的服务标准；乃至于，一切尊重的前提。中原地产深知此次竞标的压力重大：邀标时对云南地产代理的相关机构均有所涉及；但我们认为——有尊重，就有可能。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010尊重的可能：首先，是源于开发商的企业精神——尚居地产所从属的昊龙集团的企业精神名言：“我们不是最好，但我们会做得更好！”中原承诺：以更好的服务态度和服务标准，为尚居地产提供更好的服务Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010其次——是我们对成为“首富”之前就已经“首善”的企业家的尊重尚居地产的所有者——马永升在成为“首富”之前，就已经成了云南的“首善”。¾胡润研究院发布的《2010胡润慈善榜》，云南昊龙实业集团有限公司董事长马永升以5年捐赠额14,300万元排名第25位，是云南惟一榜上有名的慈善企业家。值得一提的是，在单年捐赠排名（统计范围为2009年1月1日至2010年4月9日）中，马永升以捐款金额1650万，位列第34位。¾慈善，已经不是一种行为，更是一种态度；这种态度不仅是出于对生命的尊重和敬畏；更是对美好生活的期望。源于对城市、对生命的敬畏，中原地产项目有更高的期望Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010再次，是源于我们对土地的敬畏——尚居五甲塘地块，意味着什么？尚居五甲塘地块，承载着城市发展变革的引领者的使命但它将走向何方？如何走？地块印象：潜龙在渊¾昆明的城市发展，以滇池为环绕；项目地块距滇池仅700米；这意味着什么？¾五甲塘湿地公园；昆明第一个湿地公园；这又意味着什么？Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010五甲塘，就像一个盖着盖头的新娘：盖头下，众人都在期待着她的美丽绽放，但同时，也有一点点的担心项目解析及区域价值研判Part1Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010地块价值及我们面临着的问题Part1.1Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010地块价值——地块现状：在渊潜龙——昆明无出其右者的自然资源农民房湿地公园四至：360度全景观9西面为五甲塘湿地公园，南面为正在建设中的农民房；北面及东面均为农田；自然资源：昆明无出其右者9紧邻五甲塘湿地公园；9距离滇池湾约800米；9可远眺西山睡美人；9地块内分布较多渔塘，自然水质清澈。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010地块规划分析：地形狭长，南北贯穿，有较多规划限制地块规划被道路贯穿，一分为二地块被规划道路一分为二，北地块451亩，南地块510亩;用地控制指标：¾容积率≤1¾建筑密度30%¾绿地第≥45%¾限高12米¾道路两侧退距50米¾户型配比需遵循90/50政策Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010地块属性及开发限制条件外部资源：五甲塘湿地公园及滇池，外部资源条件优势明显；内部资源：良好自然水质资源，可为后期打造原生态概念作基础；地块开发限制地块狭长且不规则，不利于高端住宅层级打造；由一条60米规划道路一分为二，削弱南面地块资源；道路规划高出地块4-5米，南北高差达6-7米。地块资源Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010项目开发初步判断：以别墅、洋房为主力产品的资源性社区1、从容积率及限高条件上判断，物业类型为洋房、别墅2、从区域价值上判断，以别墅为主力产品产品物业类型基本确定为：洋房、别墅Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010但必须正视：06年的地王——9.25亿元的拍卖价9.25亿意味着什么？Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010意味着至少10988元/平米的均价楼面地价：9.25亿/60万=1541元/平米预计成本：地下施工成本：3000元/平米建安成本：2000元/平米1）总成本：1541+3000+2000=6541元/平米2）如果按照30%的利润以及10%的财务成本计算：项目的售价需要达到：9157元/平米3）再计算闲置3年后的资金成本：则项目的均价需要达到：10988元/平米Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,201010988元/平米的售价，在五甲塘又意味着什么？Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010在五甲塘的周边区域；目前售价与目标价仍有较大的差异项目期望的售价超越周边区域及竞争区域，直逼滇池板块板块项目物业类型售价（元/平米）昆洛新亚洲欢乐城高层5500-6000广福华都B区小高层/高层6000-7000昆洛/广福新亚洲体育城高层6000-7000安宁恒大金碧天下双拼7000-8000滇池滇池卫城洋房9000别墅20000-30000滇池香缇别墅11000-30000滇池板块的价格天花板已经被突破Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010基于对售价的判断，我们认为9.25亿元的意义：区域价值目标¾本区域、本项目的价值必须接近甚至超越滇池板块或者城市版块，才能实现售价的目标。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010但这样的期望是否可以达到？如何达到？五甲塘版块区域价值研判Part2.2Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010五甲塘，一直都是城市发展的边缘区域客户对于五甲塘的价值认知是什么样的？Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010市场客户调研地点：滇池片区、广福路片区、新区片区调研对象：二级市场：水岸公馆、滇池卫城、华都、奥宸橙郡、新亚洲体育城、世纪城、三级市场：新亚洲体育城、银海山水间、滇池卫城本次发出问卷共60份，回收有效问卷37份业内人士访谈三级市场从业人士南市区部分开发商老总、资深地产媒体主编、中原资深代理部高级经理、销售经理调研对象：南市区滇池版块、昆洛路版块、广福路版块本次专业访谈有效问卷共计90份客户佐证——南市区客户市调：对五甲塘的认知Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010Q1、若您近2年打算在昆明购买物业，您的置业意向区域选择：Q2、若您近2年打算在南市区购买物业，您的置业意向区域选择：置业意向：认同南市区，但对五甲塘比较陌生Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010Q3、如果您打算购买别墅类物业、洋房类物业或小高层物业，您是否会选择位于五甲塘湿地公园旁边的60余万平米的大型低密度住宅区？片区置业类型：洋房占比最大，别墅与小高层持平Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010Q4、您认为（本项目区位描述）具有哪些独特优势：Q5、您认为还存在哪些不足区域认知：43%客户认为片区适合居住，排斥点主要是交通不方便Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010Q6、如果您购买，您对物业的类型及面积需求为：置业类型及面积：洋房及小高层中大户型需求较为集中，120-140平米洋房占比较大Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010Q7、根据您对市场的了解和比较，您认为目前项目片区市面上的各类高品质物业，处于什么价位比较适宜小高层、洋房心理价普遍在5000-6000，联排约7000-8000，独栋10000左右小高层、洋房心理价位约为5000-6000，联排双拼约为7000-8000，独栋10000左右，选择均为所设最低限制Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010市场和客户对五甲塘缺乏认知目前市场及客户对五甲塘不认知/认可待在深闺人不识！我们需要在新昆明的环境下审视五甲塘的价值Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010五甲塘是南市区的一个新兴区域：南市发展定位：省级办公区、经贸、旅游度假、生活居住集中区——昆明市高端价值区省人大省政协出入境检验省法院省医院省委海关建材城省检察院汽配城大商汇万商城草海公园民俗村滇池国家旅游度假区巫家坝机场本项目湿地公园省级办公区，集中在南市区北部，滇池路沿线商贸，昆明市商业物流集中地，分布在昆洛路及广福路沿线；其中新螺蛳湾已经招商2万余家商户，将于11月16日开业旅游度假，集中在滇池沿岸；滇池岸线的资源价值被客户广泛认同福保文化城十里长街新螺蛳湾项目周边集中了大量昆明的主力中高端消费人群省政府Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010昆明的“双城”规划下的双城中心——在新的昆明城市规划下，五甲塘正成为城市的中心区域Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2010即将开通的官南路、环湖路的开通，将使项目与市区的时间距离缩短至20分钟内；本区域第一居所的地位将形成本项目至呈贡新城官南大道官小路环湖路湖滨路滇池路二环路止于至善|29广福路Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2010五甲塘新定位：中央生态区——昆明市投资开发热点区，土地储备面积较大南市区目前正在土地一级开发的五甲塘及半岛片区，定位为“中央生态休闲区”；是昆明面积最大的新开发区，离市区最近的新开发区。巫家坝金源五甲塘区位示意图功能定位五甲塘主城核心区至滇池水域间、以城市大型生态湿地公园及高级住宅为主体功能的低密度开敞过渡带。巫家坝以奥体中心、国际商务商业、文化会展、居住、主题公园为主体功能的城市中心；金源以高尚住宅、规模化市场