搜索
二手房交易流程及相关手续基础知识（房产分类）•按房产建造性质分类：1.商品房2.经济适用房3.安置房（拆迁安置.劳力安置.贫困安置）按房产使用性质分类：1.住宅（普通住宅(144㎡以下)和非普通住宅（144㎡含以上）2.非住宅（写字楼.店面.车库.仓库）•按房产产权发放情况1.产权房2.无产权房（期房和现房）权证契证产权证土地证主要的几种交易方式•产权过户•按揭贷款•委托公证•直过户•民间契约一、产权过户•A、产权过户所需材料•卖方：产权证.土地证.夫妻双方身份证.户口本.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）•买方：夫妻双方身份证.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）B、产权交易流程•双方携带证件到交易所（复印）→签买卖合同→递件审核→拿收件单→去银行打款→缴纳营业税.交易税.个税.契税（大约15个工作日）→领取产权（大约15个工作日）其它政策•从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税C、交易税费其他政策关于缴纳20%个税的规定1：夫妻之间因离婚或死亡之后出售房产的缴纳1%个税。2：因长辈死亡遗留给下辈的房产在出售时需缴纳20%的个税3：别人赠送的房产在出售时需缴纳20%的个税4：以上房产在新产权人得到该房产5年后而且是夫妻唯一一套的，在出售时免征个税。课堂练习一•一：小王购买了一套位于大南门华盛大厦2202的房子。该房产产权面积144平方，单价15000，产权不到2年。小王选择直接产权过户。该处房产的基准地价为11000元/平方•问：1.该房产办理产权过户双方需带什么手续。2.该房需缴纳哪些税费，分别是多少。答案：•1、卖方：产权证.土地证.夫妻双方身份证.户口本.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）•买方：夫妻双方身份证.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）•2、营业税5.6%*11000*144=88704个税1%*11000*144=15840•契税3%*11000*144=47520交易税6元/平方工本费85元/本二、按揭贷款•商业贷款•公积金贷款•组合贷款A、商业贷款（一站式）按揭贷款所需带材料•卖方：同产权过户一样.•买方：夫妻双方身份证.户口本.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）.收入证明（每个月还贷额的一倍以上）.一站式交易流程•双方携带证件到指定银行→银行验证→签订买卖合同→做委托公证给银行代办→缴纳由银行代缴的相关费用→买方支付首付款→30个工作日内放款领证。贷款年限•最高可贷年限为30年。下面两种情况哪个数额少以哪个为可贷年限。•1.最高可贷年限减去房产已建造年数•2.国家规定退休年纪（男65周岁.女60周岁）减去借款人年纪其他政策•土地划拨贷7成，出让贷8成。享受首付2成，利率下浮30%的条件：①房产面积50平方以上。②土地性质为出让。③夫妻双方首次申请贷款。（如果是第二次申请贷款，在第一次贷款全部还清并且第一次贷款房产面积在200平方以下的，也可享受首付2成，利率下浮30%的优惠。）商业贷款利率表课题练习2•二：小王购买了一套位于新世纪大厦310的房子。该房产产权面积144平方，单价15000，土地性质为出让，小王选择一站式商业贷款。银行贷款评估价13000•问：1该房产办理商业贷款需带什么手续，该房可贷多少成，首付是多少。2.分别算出5年.10年.20年按揭年限的每月还款额。答案1.卖方：同产权过户一样买方：夫妻双方身份证.户口本.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）.收入证明（每个月还贷额的一倍以上）。可贷8成，贷1497600。首付662400。2：5年184.31*149.76=27602.2656。10年102*149.76=15275.52。20年61.43*149.76=9199.7568B、公积金贷款公积金贷款所需材料•公积金缴费卡（公积金缴存需满一年）•其他材料同商业贷款一样，收入证明不用。公积金一站式交易流程•买方带产权证复印件到产权交易中心打贷款联系单→到公积金办打合同→买卖双方到产权交易中心→担保公司验件→公证处验件→产权过户→到银行缴纳由担保公司代缴的税费→做委托公正→担保公司盖章→买方拿公证书和其他有关材料到公积金办公室签订贷款合同→40个工作日内放款领证公积金贷款额度•不得超过抵押物的80%（按纳税价计算.纳税价不得超过基准地价的1.44倍且不得超过12960元/㎡）•最高不得超过60万公积金贷款利率表组合贷款（公积金加商业）•应带材料•同公积金贷款一样，另需要收入证明•手续方面比公积金贷款多一步去银行签订借款合同。•贷款金额虽然也是也纳税价为准，但不得太高，因为银行方面会做评估，如果纳税价太高，会导致商业贷款部分没办法贷下来，但公积金部分没影响。三、委托公证•是针对没有产权的房产所做的一种交易方式，其中包括；•经济适用房•商品房•安置房委托公证•到场人员：买方、卖方、第三方（买方找的一个自己信任的人，但不能是自己的配偶）•卖方把关于这套房产的一些权力委托给第三方，其中包括去房开结算、领钥匙、领产权、缴纳税费、以及把产权、土地过户到买方名下等权力委托给第三方，直到所有手续办完为止。委托公证所需的材料•经济适用期房、商品期房：购房合同、房款收据（经济适用房需出卖人去工作单位打一张个人出资购买的证明）•安置期房：摸文定位单附公证书、拆迁协议书附公证书、房款收据、结算单（可有可无）•卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）•买方：身份证受托人：身份证直过户•买方还没和房开签订正式买卖合同，没去房管登记备案的房产•买卖双方准备身份证，如已缴款带上缴款凭证，•交易方式为买方直接和房开签订购房合同•个别房开直过户需要一定金额的更名费•结束安置房税费(卖方)一：面积＜144m2（普通住宅）1.自拆迁之日起满2年且拆迁时有产权（私有房）无需缴纳营业税。如有增购的，也无需缴纳营业税，但需缴纳契税，契税计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额×1.5%。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积×出售价×5.65%，契税：全部面积×房开价×1.5%。2.自拆迁之日起未满2年或无产权需缴纳全额营业税，原拆迁面积×出售价×5.65%，如有增购的加上增购部分一起计税，增购面积×出售价×5.65%。增购部分需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额×1.5%。如果是无产权，需全部面积计算契税，全部面积×房开价×1.5%。二：面积≥144m2（非普通住宅）1.自拆迁之日起满2年且拆迁时有产权（私有房），缴纳差额营业税，计税方式为：（出售总价－原拆迁房总价）×5.65%。如果有增购的，缴纳差额营业税的方式为：（出售总价－原拆迁房总价－增购总价）×5.65%。增购需缴纳契税，契税计算方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额×1.5%。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积×出售价×5.65%，契税：全部面积×房开价×1.5%。2.自拆迁之日起未满2年或无产权房需缴纳全额营业税，原拆迁面积×出售价×5.65%，如有增购的需加上增购面积一起计税，增购面积×出售价×5.65%。增购需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额×1.5%。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积×出售价×5.65%，契税：全部面积×房开价×1.5%。注：1.增购部分营业税：不管什么时候增购，计税时间都以拆迁日为准。2.增购部分契税：不管面积多大，除原有产权面积外，其余增购部分一律以1.5%计算。3.无产权房不管多大或拆迁几年都需缴纳全额营业税（5.65%）和契税（1.5%）。练习三•三：小王购买了一套信河街的安置房，现在还没产权。该房面积是130平方，出售价是18000元/平方，该房是在2000年拆迁的，拆迁之前是有产权的，不过原有产权面积为100平方，拆迁办出售价格为6000元/平方。该房基准价为10000元/平方。•问：1.该房需要用什么方式交易，双方需带什么证件和手续。2.该房产需要缴纳哪些税费，分别是多少。答案1：委托公证，卖方：摸文定位单附公证书、拆迁协议书附公证书、房款收据、结算单、夫妻双方身份证、户口本、结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）。买方：身份证受托人：身份证2.卖方：契税30×6000×1.5%＝2700印花税30×6000×0.05%＝90印花税130×10000×0.05%＝650买方：契税130×10000×1.5%＝19500印花税130×10000×0.05%＝650交易费130×6＝780工本费85元•谢谢！