二手房交易的过程及办理程序

二手房交易的过程及办理程序二手房交易的过程复杂、手续繁琐，尤其是过户程序要求严格，了解二手房交易的过程及程序可以节省买卖双方的时间成本及控制交易的风险，为买卖双方顺利交易提供交易的保障。本章介绍各类房屋的交易流程、交易时交纳的税费标准、过户时应提交的资料。建议买卖双方在交易之前都详细了解交易的程序、向房屋交易主管部门提交的资料及税费交纳的标准，以便于在合同谈判及履行过程当中维护自己的利益并降低交易的成本，尤其是时间方面的成本。第一节二手房交易的流程1．二手房的交易的主管部门二手房的交易主管部门是房屋建设行政主管部门。该部门的叫法全国各地不太一致，有的地方名称是房屋管理局，有的地方名称是建设局或委员会，具体交易事宜由建设局或委员会内部主管部门负责。办理房屋交易手续的内部机构一般称为交易中心。北京市办理房屋交易的主管部门现在是建设委员会，原来是北京是国土资源与房屋管理局，后来机构调整，从2004年7月开始，国土管理与房屋管理分开，原政府房屋管理的职能划归北京建设委员会。据最新消息，2006年8月底北京市朝阳区成立朝阳区房屋管理局，将房屋管理职能从建设委员会划出。具体的办理房屋交易的地点在各区县设立的房屋交易中心。房屋交易被告属地管理，即房屋位于哪一个区的行政区域内即由哪个区县的房屋交易中心办理过户手续，不能跨区县办理房屋的交易过户手续。2．二手房交易过程的几个阶段二手房交易大致分以下几个阶段：（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（5）办理产权转移过户手续。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”，直接填写产权过户登记申请表即可。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（6）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，银行审核买方的资信，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后并作好抵押登记后，银行将贷款一次性发放，有些银行是见到领取房屋所有权证通知单日后即放款。（7）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。3．有中介公司参与的交易过程如果买方或卖方或者买卖双方通过中介公司办理二手房买卖，其大致过程如下：（1）卖方（房屋所有人）通过咨询，到房屋中介申请办理居间委托手续（要提供房屋相关信息、证明、房产证、房屋所有人身份证明，其他材料。中介要求提供的材料因中介机构不同而有所不同）；（2）中介接到申请后，核验材料和房屋，对房屋估价，决定是否受理；（3）中介受理后，与房屋所有人签订委托代理书（合同一般为制式合同，但有些条款可以约定，如：房屋出售价格）；（4）房屋中介将房屋备案，代买受人购买；（5）买方通过咨询与中介签订委托书，委托中介为其找寻房屋；（6）中介从登记备案的房屋中找寻房屋，并征求买方初步意见（比如要不要看房）；（7）买方同意，中介带领买方实地看房，并签订看方确认书，如果买方对房屋不满意，中介继续为其寻找房屋，如果买方满意，买卖双方签订买卖合同；（8）合同签订后，买方向卖方支付定金，买卖双方向中介支付佣金；（9）中介为买卖双方办理过户手续；（10）卖方支付房款，买方交房；（11）售后服务。4．二手房产权过户流程二手房过户流程过程如下：（1）如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押，买方不通过贷款的方式支付房款，则卖方持房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明、买方持身份证明，买卖双方的房屋买卖合同及申请房屋所有权变更登记表共同到交易窗口办理过户申请，工作人员核验身份后要求在相关过户文件上签字，然后出具交纳税费的凭证，双方交完相关税费后则交易中心向买方出具领取房屋所有权证通知单，一般在若干个工作日后买方即可领取新的房屋所有权证，有些区县对某些类过户当天即可取证。（某些区县的交易过程有些不同，办理过户手续时不交税，是在领取房屋所有权证时再交纳税费，然后才发证）。如买方通过贷款方式支付房款，则与买卖双方的过户无关，交易中心不审查双方房款的支付及流向，但银行以房屋所有权证完成变更登记为准作为向买方放款的依据。（2）房改房产权过户的流程。房改房产权过户的流程与商品房基本一致，所不同的是房改房上市交易需要履行一些程序，比如央产房需要央产房交易办公室的审批，先结清物业、取暖等费用才能上市交易，另外，成本价的房屋还需交纳土地出让金，标准价房屋还要补足原产权单位的共有份额等。具体的过户手续见下面过户办理手续的介绍。5．办理二手房交易买卖双方需提交的证件在办理二手房交易时，因不同类别的房屋所提交的证件有所不同，但交易主管部门至少要求买卖双方提供下列证件或文件：（1)房屋所有权证原件；（2)房屋买卖合同；（3)卖方身份证复印件(核验原件)；（4)买方身份证明(核验原件)。买方是本市个人留存身份证复印件，外地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件，军人留存军官证复印件，外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及其购房审批文件；（5)、房屋所有权证附件(平面图、登记表不复印原产权人)复印件。第二节二手房交易的税费（一）二手商品房交易的税费1．二手普通商品房（1）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：卖方交纳：①营业税。按成交价的5%缴纳。举例：交易的房屋面积是100平方米，从开商处购买的价格是每平方米8000元，总计购入价800000元，卖出价为900000元，则营业税为900000元X5%＝45000元；②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为900000元X0。5%＝4500元；③个人所得税。个人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）X20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。④印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0。05%＝450元；买方交纳：①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。按照上面的例子，契税标准为900000元X1.5%＝13500元；B：印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0.05%＝450元；（2）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，所需缴纳的税费如下：卖方交纳：①营业税（免征）。②城市建设维护税、教育费附加（免征）。③个人所得税。如果是自用五年的住房，且是家庭惟一生活用房再次上市出售所得的个人所得免征个人所得税；如果非家庭自用或者并非个家庭惟一住房则仍按下列标准征收个人所得税。人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）X20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。④印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0.05%＝450元；买方交纳：①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。按照上面的例子，契税标准为900000元X1。5%＝13500元；②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0.05%＝450元；2．二手非普通商品房（1）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：卖方交纳①营业税。按成交价的5%缴纳。举例：交易的房屋面积是150平方米，从开商处购买的价格是每平方米8000元，总计购入价1200000元，卖出价为1500000元，则营业税为1500000元X5%＝75000元；②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为1500000元X0。5%＝7500元；③个人所得税。个人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）X20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。④土地增值税。土地增值税的计算方法：增值额X相应的税率。最低税率为30%。增值额的计算方法为：转让房地产收入－扣除项目之和（扣除项目指购进价、各种税费）。但目前土地增值税为个人自由申报，没有纳入房屋的过户程序，即不是必须交纳土地增值税才给办理过户手续。⑤印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为1500000元X0。05%＝750元；买方交纳：①契税：非普通住宅按成交价的3%缴纳。按照上面的例子，契税标准为1500000元X3%＝45000元；②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为1500000元X0。05%＝750元；（2）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，又是家庭唯一住房的，所需缴纳的税费如下：卖方交纳①营业税。按成交价与买进价差额的5%缴纳。举例：交易的房屋面积是150平方米，从开商处购买的价格是每平方米8000元，总计购入价1200000元，卖出价为1500000元，则营业税为（1500000元－1200000元）X5%＝15000元；②城市建设维护税、教育费附加。按成交价与买进价差额的0.5%缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为（1500000元－1200000元）X0.5%＝1500元；③个人所得税（免征）。④土地增值税（免征）。⑤印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为1500000元X0.05%＝750元；买方交纳：①契税：非普通住宅按成交价的3%缴纳。按照上面的例子，契税标准为1500000元X3%＝45000元；②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为1500000元X0.05%＝750元；3．普通住宅与非普通住宅的区分标准确定普通住宅与非普通住宅有三个标准，一是住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，二是单套建筑面积在140（含）平方米以下，三是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。（二）已购公房交易的税费（1）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：卖方交纳：①营业税。按成交价的5%缴纳。举例：交易的房屋面积是100平方米，从单位购买的价格是每平方米1560元，总计购入价156000元，卖出价为500000元，则营业税为500000元X5%＝25000元；②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。按照上面的举例，城