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杭州元祥堂养生机构西湖区养生养老公寓全案推广策划书一、前言二、经营理念三、经营模式四、建设规模与投资五、物业形态及功能配置六、市场营销模式七、经济效益分析八、客户投资产品种类九、客房使用权销售办法十、养生会员卡销售办法十一、杭州市现有养老事业概况十二、养生养老公寓SOWT优劣势分析十三、养生养老公寓社会效益十四、附件纵观中国养老模式已发展到20余种，可谓是五花八门，其目的就是能让老年人基本上做到老有所养，由于资金的长期性投入不足，又缺乏养老模式的造血功能，要做到每一个老年人有所安养，是一件非常不容易的事。其主要原因是社会资源整合不到位，运行模式不尽理想。如何满足各类老年人因经济条件不同，而又能做到“老有所养、老有所乐”的局面，是我们急待解决的新课题。中国目前所推出的“养老院、敬老院、托老院、养老公寓、老人院”等养老机构，不管是公办还是民办，其养老模式就是国家补点钱、个人出点钱，给你一张床，给你吃住，没有什么理想的“所乐”概念。对于老年人来说，入住这些养老机构，就意味着坐等着人生终点。所以，对于大部分老年人来说，是一个非常惆怅而又无可奈何之事。本公司所推出的“养生养老”公寓，博众之所长，是“以商养老、以老促商”的创新模式，是国内唯一尝试与倡导以养生与养老融合在一起的新型老年文化产业，具有一定的造血功能，可持续性强。本公寓还根据不同老年人的经济收入，分为高、中、低、特等四个挡次，让有钱人享受高端的生活，让没钱的人也能老有所依，让特需的人享受人间关怀。无论您是有钱的或着没钱的老年人，只要入住本公寓，就会感到一种心情非常愉悦，充分体现人生自我价值，从心里感受着本公寓就人们常说的“人间世外桃园”。本养生养老公寓分多期连锁开发，首期为高端养生养老公寓，环境优美、设施齐全、服务一流，这样的养生养老模式在浙江省乃至全国还是一个空白点，入住本公寓乃是一个老年人一生的明智选择！一、前言二、经营理念近年来，养老公寓随着房地产走低而发展起来，行业竞争也日趋激烈。但如何为老年养生注入新的生机，让所有做养老事业的决策者们伤透了脑筋。本公司以“健康养生、合理膳食”为理念，使处于亚健康的老年人群得到充分的调养，让他们深深地感到自己依然精力充沛、越活越年轻，而非坐等着人生终点的老年生活。因此，我们从这一理念出发，将联合中国中医科学研究院、北京同仁堂科技有限公司，以汉方（中医）养生的模式置于老年养生事业之中。我们将运用老年人的广泛社会人脉资源，实现“以商养老、以老促商”的模式，打造一个新型的老年文化产业，从而使本公寓与入住的老年人都能够达到双赢，这就是本养生养老公寓的最大亮点。1、住出精神吃出健康本公寓首创的老年养生围绕“合理膳食、科学养生”这个主题，为老年人特别设计养生茶、养生菜、药膳等一系列养生膳食。为了让老年人从盲目的饮食习惯中迈向科学合理的饮食习惯，指导老年人“吃出健康、吃掉疾病”的方法。古人云“三分医七分养，药补不如食补良”。本老年养生公寓在日常经营中，推出养生茶与养生菜肴系列，突出一个以“养生”内涵为主题的饮食文化。2、精心设计修身养性本养生养老公寓根据每一位顾客的需求，致力于对亚健康老年人群的治疗与保健，同时还根据每一位老人的兴趣与身心健康出发，本公寓内推出：人体健康状况测试房、光波养生房、排毒药浴、离子花粉美容沐浴器、香体植身房等系列。除了物理疗养之外，还从中药理疗方面入手，开设名医坐堂，并推出中医治疗房，如：按摩、推拿、针灸、沐浴、熨烫、磁吸、器物刺激等疗法，做到内外兼修，真正让老年人享受到本公寓的养生理念和全程的养生服务。3、营造养生氛围、体现养生文化为了打造中国首家新型的养生养老公寓，从建筑物外表到室内的装修风格，都进行了精心设计和构思，创建一个适合老年人修身养性的场所，营造了让老年人赏心悦目、心情舒畅的氛围。只要来到本公寓，不管在大堂、走廊、客房等每一个角落，映入眼帘的是以中华养生理念设计为主题思想的“图案、书画、文字、雕刻、模型、人物”等，我们的养生养老公寓也是集合众家之长，采纳和汇聚了许多古今的养生理念。三、经营模式1、技术支持与合作凡本公寓所涉及的养生技术方面与中国中医科学研究院、北京同仁堂科技有限公司等单位合作，成立养生技术合伙制研究所，我们提供场地与部分资金，合作方提供技术、设备、品牌、人才、中药处方等,为本养生院打下坚实的技术与人才基础。2、养生会员制本公寓养生客房不对外开放，实行养生会员制办法，非会员不得入住本养生公寓进行疗养，我们根据自身客房数量及接待能力，会员发展不得超过5000名。3、养生养老公寓的布局一楼为养生沐浴中心。在中医中，药浴法事外治之一，即用药液或含有药液水洗浴全身或局部的一种方法，其形式多种多样：洗全身浴称：药水澡；局部洗浴的称：烫洗、熏洗、坐浴、足浴等，尤其烫洗最为常用。另有排毒药浴、离子花粉美容沐浴器、女人香体身房等。二至六楼分别为：老人住房与养生度假客房300间，养生餐厅，养生茶吧，光波治疗房，中医治疗房，名医座诊室、人体健康状况测试房、水疗房、体验房；图书室、阅览室、健身房、娱乐中心、书画室、棋牌房、乒乓球与羽毛球室等。四、建设规模与投资1、建设规模本养生养老公寓总占地面积60亩（40000平方米），建筑面积20000平方米，绿化面积28000平方米，本疗养院按准四星级酒店要求装修。内设客房300套，其中：230套为老人居住房，可容纳500多老年人长期居住；70套为养生度假客房，年可接待6000人次有亚健康人群进行康复疗养与度假之需。2、改造投资⑴内外装修面积18000㎡（造价1500元/㎡）投资2700万元。⑵消防设施等投资350万元⑶中央空调与电梯等投资500万元⑷养生类设施等投资250万元合计：3800万元五、物业形态及功能配置本养生养老公寓主要有四大区块：居住区、养生区、餐饮区、农耕区。1、居住区的主要内容⑴老人客房：230套（每套客房40-60平方米），常住老年人1-3位，客房内设施齐全，包括：卫浴、空调、热水、床、橱柜、桌子、床头柜、电视机、电信、应急呼叫系统等，可拎包入住。⑵老人活动中心：图书阅览室、休闲茶室、健身房、娱乐活动室、室内网球场等。⑶商务会展中心：养生品展示厅、会议中心、商务洽谈室、产业交流中心。⑷养老养生文化长廊：所有大堂与楼道挂贴以养生为主题思想的“图案、书画、文字、雕刻、模型、人物”等。⑸老人服务中心：洗衣房、美容理发店、超市等⑹健康检测中心：体验房、人体健康状况测试房⑺健康养生文化中心：人才培训、文化学习、提供附加值功能服务⑻宗教文化养生馆：佛教、道教、基督教等养生谟拜⑼老人文化活动中心：图书室、老人手艺工作坊⑽专家诊疗所：名医坐诊室、心理咨询中心⑾护理中心：护士值班室、急救室2、养生区的主要内容⑴养生客房：70套（每套客房40-60平方米），有标房、大小套房。⑵汉方养生保健馆：按摩、推拿、针灸、沐浴、熨烫、磁吸、器物刺激、药拓、药油、药酒、火罐、砭石等养生调理。⑶多功能浴疗中心：SPA水疗健身区（动态区）、温泉泡浴区（静态区）。⑷功能性养生坊：光波养生房、排毒药浴、离子花粉美容沐浴器、女人香体房等系列。3、餐饮区的主要内容养生茶坊、养生餐厅、特色（药膳）养生餐厅、老人食堂等。4、农耕区的主要内容⑴中药花果蔬菜种植园：药植园、名花园、瓜果园、蔬菜园⑵名贵鱼养垂钓园：名贵鱼养园、休闲垂钓园是养生养老行业中崭露头角的佼佼者！养生养老公寓主楼正门养生养老公寓主楼背面养生养老公寓主楼门庭公寓会客大厅公寓走廊老人高级住房这里是中老年人们的世外桃园！养生餐饮区健身中心老年文化活动中心女人香体房功能性养生坊养生公寓室内游泳池入住养生养老公寓，是您一生最明智的选择！汉方养生保健馆养生客房养生品展示厅养生茶馆养生气理疗室多功能浴疗中心六、市场营销模式本养生养老公寓地处西湖区三墩双桥村，地理位置相对安静，是养老居住与养生度假的好地方。根据杭州市第六次全国人口普查，60岁及以上老年人的人口数为116.58万人，月收入高于3000元约有3%左右，老年人数为34974人。我们先期引入高端老年人500人入住完全有可能的，加上养生会员。这样，就可以做到“以点带面，促进客流”，扩大养生系列产品的消费群体，使本养生养老公寓长年不衰，具体做法是：1、入住老年人的人脉圈：一位老年人有1-2个子女，有5-6个亲戚，由此辐射出去，一位老年人全年最少能带来100多个人脉圈。只要我们做好宣传推广，如果按入住老年人500人计算，全年可带来客流量5万人/次是有把握的。2、发展“元祥堂”养生会员，数量确定在5000个会员以内，每个会员全年疗养时间五天，那么，就有2.5万人次左右。3、发展团体疗养项目，加强与国家机关、企事业单位、大型社团等联系，争取来本养生院疗养5万人/次。4、各种会议、参观考察、旅行团、社会散客等争取10万人/次；以上合计全年总客流量为23万人次。七、经济效益分析要获得更好的经济效益，就必须有长期稳定的客流量，根据本公寓营销模式，以及本养生养老公寓的客流接待能力，可接纳入住高端老年人500人，养生VIP会员5000人，按此推算，全年客流量可达到25万人/次。现根据同类及相关行业的消费价格比较，对来本养生养老公寓的客人分类，在不同消费区内的消费人次测算，其经济效益分析如下：1、年销售收入⑴、居住区：常住老人300人，每人每月消费8000元，每月营业额240万元；⑵、养生区：每天顾客200人/次，每人每次消费500元，每月营业额250万元；⑶、餐饮区：每天顾客100人/次，每人每次消费200元，每月营业额60万元；⑷、农耕区：每天顾客50人/次，每人每次消费100元，每月营业额15万元；全年客流量按23万人/次左右计算，每天为650人/次，每月营业额合计为565万元，全年总计为6780万元。2、年利润收入我们根据市场调查，在同行业中，净利润率在一般情况下按销售额比例约为30%左右，所以，本养生养老公寓全年可获净利润为2100万元。八、客户投资产品种类1、客房使用权是把老人卧房与养生客房的20年期使用权，一次性出售给投资客，并反租给本公司（客户自行居住的除外），并获取相应固定回报，详见（客房使用权销售办法）。2、养生会员卡凡获得本养生会员卡，需先加入“元祥堂健康养生俱乐部”并成为会员，购买会员卡后的功能有投资型与消费型二种，具体详见（养生会员卡销售办法）。九、客房使用权销售办法1、使用权出售价格根据目前国家相关政策，客房以租代售是完全符合房地产管理法律法规。也就是说，把我们的客房20年期使用权一次性出售给投资客，进行反租回收（客户自行居住的，按规定缴纳管理费），客房20年期使用权出售价概况：标准房（单双）面积40平方米，朝向为南面，每套售价20万元标准房（单双）面积40平方米，朝向为北面，每套售价18万元标准房（单双）面积40平方米，朝向为暗房，每套售价15万元小套房（单双）面积50平方米，朝向为南面，每套售价30万元小套房（单双）面积50平方米，朝向为北面，每套售价25万元小套房（单双）面积50平方米，朝向为暗房，每套售价20万元大套房（单双）面积60平方米，朝向为南面，每套售价50万元大套房（单双）面积60平方米，朝向为北面，每套售价45万元大套房（单双）面积60平方米，朝向为暗房，每套售价40万元2、投资回报及回购：本养生养老公寓的客房包租10年，年回报率分五个阶段计算，每2年为一个计算阶段，自购房之日起的第一个2年回报率为6%，第二个2年为13%，第三个2年为18%，第四个2年为25%，第五个2年为28%，10年期满原价赎回。3、投资者其它享受权利：每年享受3-5天免费入住权益，永久享有VIP银卡（价值3万元）至尊待遇。以上述人群为对象，除了来本公寓休养以外，大力推广养生保健品。4、如果以上方案能够顺利进行，我们就可以开发中低档疗养院，满足中低经济收入的老年人入住。十、养生会员卡销售办法凡加入“元祥堂健康养生俱乐部”VIP会员需要缴纳会费，缴纳会费后发给相对应的会员卡，会员卡的功能分为二种，一种是投资型，另一种是消费型，根据不同会员的需求，会员卡价格如下：银卡：3万元（相应缴纳