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2018中国物业服务百强企业研究报告目录第一部分研究背景与目的...........................................................1第二部分百强企业研究方法体系.....................................................2第三部分2018中国物业服务百强企业名单............................................4第四部分2018中国物业服务百强企业发展特点分析.....................................7一、管理规模：管理面积均值达3164万平米，市场份额超三成...........................71.强者恒强：百强企业管理面积均值超三千万平米，TOP10企业管理面积均值超两亿平米.................72.多举措扩规模：兄弟公司助力与市场拓展为主，理性并购为辅，平台输出与模式创新有效补充.....83.抢抓主流市场深耕：六成管理面积位于五大核心城市群，单城市项目均值超6个................12二、经营绩效：固本开新营收均值达7.42亿元，增值服务加速利润释放..................131.营业收入同比增长18.2%，净利润均值近六千万............................................132.夯实主业，基础物业服务收入及净利润占比分别为81.80%和58.32%...........................153.增值服务利刃出鞘，多种经营收入占比18.20%，净利润占比41.68%...........................174.多措并举化解成本压力，营业成本率下降1.08个百分点.....................................18三、服务质量：重点企业满意度超80分，收缴率、续约率维持高位......................211.绿化、清洁与入户维修满意度高，客服与安全秩序管理更受关注..............................212.百强企业践初心赢人心，收缴率94.14%、续约率98.48%.....................................233.构建多赢生态圈，促进资产保值增值.....................................................24四、发展潜力：储备面积均值突破400万方，人才与技术推动企业发展...................251.储备项目个数均值达23个，储备面积均值达420万方.......................................252.智能化投入同比增长近50%，共享新时代技术发展红利......................................263.员工结构优化升级，大专以上学历占比提升两个百分点......................................27五、社会责任：解决基层奋斗者就业超百万，诚信经营纳税总额达90.64亿元.................271.改善民生解决就业，提供106万个就业岗位...............................................282.切实履行社会责任，保障房管理面积总值1.43亿平方米.....................................283.依法纳税，投身公益，捐赠总额1.72亿元................................................29第五部分2018中国物业服务百强企业专项研究分析....................................30第六部分结语.................................................................42专题：透视物业资本逻辑...........................................................43中国指数研究院1第一部分研究背景与目的由中国指数研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十一年，这十一年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。十九大报告指出，“在中高端消费、创新引领、共享经济等领域培育新增长点、形成新动能。支持传统产业优化升级，加快发展现代服务业。”在利好政策、技术进步、消费升级和资本四辆马车的拉动下，物业管理行业加速向现代服务业转型升级，物业服务企业顺势而为、开拓创新，优化存量资源配置，扩大优质增量供给，未来发展空间巨大。中国指数研究院以“服务美好生活，绘制物业蓝图”为主题，全面启动“2018中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。在总结十一年研究经验的基础上，中国指数研究院进一步完善了“2018中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。2018中国物业服务百强企业研究的目的：（1）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；（2）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量；（3）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据。2018中国物业服务百强企业研究报告2第二部分百强企业研究方法体系（一）评价指标体系（二）评价指标体系设计原则指标体系的设计遵循以下三个准则：1、管理规模与服务质量相结合。管理规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现经营绩效与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。中国指数研究院继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的管理规模，在服务质量的评定方面，引入“星级小区数量”指标，与业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合，来综合评价企业的服务质量。2、经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构和规范化的管理体系显示了企业未来的发展潜力，营业成本率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。3、经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。中国指数研究院采用年度纳税总额、就业岗位个数、保障性住房管理面积和企业捐赠总额四个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。2018中国物业服务百强企业研究指标体系服务质量管理规模总资产物业管理项目总数物业管理项目总建筑面积进入城市个数经营绩效营业收入净利润人均产值营业成本率社会责任年度纳税总额就业岗位个数保障性住房管理面积企业捐赠总额发展潜力营业收入增长率物业项目总建筑面积增长率合同储备项目总建筑面积员工总数及构成业主满意度物业服务费收缴率物业管理项目续约率星级小区数量中国指数研究院3（三）计量评价方法采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2018中国物业服务百强综合实力指数。（四）门槛值1、依法设立、具有独立法人资格；2、按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，中国指数研究院确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于10个或平均在管项目总建筑面积不低于50万平方米；3、为了引导物业服务企业做大做强，中国指数研究院鼓励企业以集团的名义参与。（五）复核审查1、企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；2、对收集的数据坚持交叉复核：通过公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据中国指数研究院将进入社区进行业主一对一访谈现场复核；3、根据企业历史数据交叉复核。（六）实施原则1、自愿、诚信原则。此次活动由企业自愿参加，参加企业必须填报真实数据，并签署承诺书，对承诺内容负责。一经发现弄虚作假，取消评选资格。2、客观、公平、公正原则。中国指数研究院本着公平、公正的原则对企业申报的数据进行审查，对企业发展情况做出客观分析和全面评价。3、保密原则。活动过程中涉及的所有上报数据、审查结果均不得外传，如有泄漏，由责任人承担相应法律后果。2018中国物业服务百强企业研究报告4第三部分2018中国物业服务百强企业名单排名单位名称排名单位名称1万科物业发展股份有限公司20上海永升物业管理有限公司2绿城物业服务集团有限公司20江苏银河物业管理有限公司3广东碧桂园物业服务股份有限公司21重庆新大正物业集团股份有限公司4长城物业集团股份有限公司21山东明德物业管理有限公司5保利物业发展股份有限公司21重庆天骄爱生活服务股份有限公司6彩生活服务集团有限公司22上海高地物业管理有限公司7恒大物业（金碧物业有限公司）22上海文化银湾物业管理有限公司8金地物业管理集团公司23宁波银亿物业管理有限公司9龙湖物业服务集团有限公司23阳光城物业服务（福建）有限公司10金科物业服务集团有限公司24廊坊荣盛物业服务有限公司11中海物业集团有限公司24上实服务集团有限公司11华润物业科技服务有限公司25中化金茂物业管理（北京）有限公司11雅居乐雅生活服务股份有限公司25深圳第一亚太物业管理有限公司12北京首开鸿城实业有限公司25广州方圆现代生活服务股份有限公司12融创物业服务集团有限公司26云南俊发物业服务有限公司13四川嘉宝资产管理集团股份有限公司26世纪生活物业服务集团有限公司13幸福基业物业服务有限公司27路劲物业服务集团有限公司14远洋亿家物业服务股份有限公司27海南一卡通物业管理股份有限公司14广州市时代物业管理有限公司27浙江开元物业管理股份有限公司15河南建业物业管理有限公司28重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司15广东康景物业服务有限公司28盛全物业服务股份有限公司15鲁能物业服务有限公司28重庆海泰管理服务有限公司16新城悦控股有限公司29上海复瑞物业管理有限公司16广州奥园物业服务有限公司29正荣物业服务有限公司17山东省诚信行物业管理有限公司29重庆财信物业管理有限公司18深圳市卓越物业管理股份有限公司30中天城投集团物业管理有限公司18深圳市保利物业管理集团有限公司30江苏中南物业服务有限公司18广州港联不动产服务股份有限公司30福建融信世欧物业管理集团有限公司19北京金融街物业管理有限责任公司31广州市群力物