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新人成长三部曲•一、新人必经的三个成长阶段•二、新人必须掌握的基本知识•一、新人必经的三个成长阶段•第一步：跑盘•第二步：培训•第三步：实践第一步：跑盘•跑盘：•1.熟悉楼盘的地理位置•2.熟悉小区内的楼宇分布•3.熟悉户型、朝向等•4.了解相关资料（开发商、建成/批地年份、小区面积及栋数、周边环境、配套设施、公交路线、管理费、停车费、物业公司名称等等）第二步：培训•培训：•1.学习公司的企业文化•2.学习从事本行业应有的职业道德、形象、礼仪•3.学习专业知识•4.学习销售技巧•5.学习沟通技巧•6.主持读报第三步：实践•实践：•1.洗盘、洗客6.带看房•2.打UD（电话营销）7.谈单•3.发网盘8.签合同•4.接待客户（网客、上门客）9.跟踪成交进度•5.约客看房10.培养回头客•二、新人必须掌握的基本知识•1.税费、首付、月供的简易计算方法•2.二手房的交易流程•3.置业顾问每天工作流程税费、首付、月供的简易计算方法•买方税项•契税：3%*过税总价•优惠政策：•1.5%（首次置业的普通住宅）•1%（首次置业且90平米以下的普通住宅）•注：•豪宅-----建筑面积在144平方以上（且套内面积在120平方以上）•普通住宅-----建筑面积在144平方以下•卖方税项•1.营业税：5.6%*过税总价•优惠政策：普通住宅满两年免征，豪宅满两年按差价征收。•（注：差价=过税总价-原购价）•2.个人所得税：20%*差价•优惠政策：满五年唯一住宅免征。•可抵税项目：•1.这一手营业税•2.上一手契税•3.这一手佣金•4.上一手供楼利息•5.装修发票二手房交易相关费用•查档费：100元•交易费：3元/平方•办证费：520元•测绘费：380元（100平方以内，每超50平方加40元）•评估费：高评总价×0.5%•律师费：2500元（中山）•首付的计算方法:首付=成交总价-银行评估总价*贷款成数•月供的简易计算方法:月供=贷款额*月供款系数•注：•1.贷款额（以万元为单位）=银行评估总价*贷款成数•2.月供款系数就是利率表上每万元的月供款额二手房的交易流程交易流程图签合同↓查档↓一次性客户←客户→按揭客户↓↓做蓝图评估↓↓（资金监管）过户/转全款申请银行按揭↓↓交税出同贷书、做蓝图↓↓出证（资金监管）过户/转首期↓交税↓出证↓办理他项权证↓银行放款置业顾问每天工作流程•1、每天准时到公司，（以提前10-15分钟到公司为标准，做到风雨无阻！）•2、打开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。•3、打开电脑，随时查阅公司“新闻公告”、“笋盘推荐”“有客需求”等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。•4、查看本区域广告(包括本公司和其他公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩.•5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.•6、每天必须认真按质清洗十五个以上盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少三个）。8、下决定每天找寻一个新客户9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。•10、每天必须尽量保证带两个客户看房。•11、每天必须及时跟进自己客户及每天洗三十个公客。•12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。•13、自行记录十个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增。•14、跟进以往经自己成交的租盘或售盘，（租客到期是否续约？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访”工作，询问租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）•15、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。•16、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托和单边合同），并把握好业主。•17、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在7-9点间跟客户、业主沟通。•18、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造“专家”形像。•19、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。•20、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划。•心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取业绩。•各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上“日常工作”进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此“日常工作”摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！Thanks!!