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影响世界的影响力深圳中原·东方银座项目组——东方银座现代服务业总部大厦项目沟通方案2前言非常荣幸参加东方银座集团“前海现代服务业总部大厦”的定位工作。前海中心，雄踞珠三角湾区核心位置，未来深圳国际化的核心原点，将成为中国金融、物流现代服务业等新兴市场的实力象征，而本项目作为前海中心的地标性综合体，将影响着中国及世界...3影响力体系AnalyzeSystem宏观背景|基本面如何？|市场如何？|发展趋势如何？项目价值体系分析|项目理解|SWOT分析|建立影响力体系项目市场定位|整体战略定位|物业分类及配比物业发展建议项目营销建议4Part1.宏观背景——基本面2019年，中国以58786亿美元的国内生产总值，超越了日本的54742亿美元。正式成为世界第二经济大国。国内经济中国经济迅猛发展，大跨步走向全球化经济转型，大力扶持发展金融、科技、创意第三产业“十二五”规划了未来五年我国的发展方式、方向，重点。未来5年中国经济社会将发生巨大转型，中国即将吹响“全球化战略”的号角。经济转型，由主要依靠增加资源消耗的粗放发展方式向依靠科技进步管理创新的集约化发展方式转变，由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变和由主要依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变5深圳的国家级金融中心将扮演国家金融创新试验中心的角色，加快构建国家创新型城市，带动珠三角和全国的产业结构升级。将携手香港，担当中国的离岸金融中心，扮演人民币国际化的“试验田”。深圳作为国家金融中心，将携手香港，建设中国金融创新中心从国家级金融中心的层面看，中国金融未来将形成“四大中心”格局，即上海、深圳、香港、北京四个金融中心。四大金融中心城市将根据自身的特点和经济背景，形成各自的市场特色。Part1.宏观背景——基本面城市定位6Part1.Background——基本面城市中心自东向西发展，前海——即将崛起的新中心深圳城市发展80年代罗湖90年代福田2000年南山2019年前海中心7Part1.Background——基本面国家战略高度，打造珠三角的曼哈顿、特区中的特区前海区域《深圳2030城市发展策略》中明确指出，“前海湾地区将成为深圳参与同香港的水平分工，争取最重要区域位置的最大资本。它将是布置泛珠三角大型服务设施的最佳位置——这里应当是泛珠三角未来的“曼哈顿”。“这里（前海中心）是深圳的未来。”“把它规划好，建设好！”温家宝总理来到前海考察（2019.8.20）深圳经济特区３０岁生日当天，国务院批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，明确把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区。18平方公里的前海不仅是深圳试图更快更近与香港融合和学习的方式；更是今后30年深圳的一个城市创新与发展增长点；也是在珠三角崛起的城市群竞争中，深圳为打造其内涵竞争力的核心内容8Part1.Background——基本面《国务院关于前海深港现代服务业合作区总体发展规划的批复》公布，标志着前海片区开发进入新的阶段，更为深港一体化发展注入新的强劲动力由前海中心中的西部通道、港口、机场驱动的深港双城合作战略前海经济特区定位不仅仅是经济体制与管理机制上深圳向香港进一步靠近与接轨的试验区，更是在政治体制上深圳向香港学习的一个缓冲与试验区。作为特区试验的亮点明星，深圳在谋求后30年新的发展空间之际，继续承载先行先试的功能，中央应给予新的优惠政策支持。从这个层面而言，更是“中国的前海”。前海作为“特区中的特区”，规划4年前萌生于深圳。前海地区作为规划中的深港未来跨境交通枢纽的新交接点，集“海、陆、空、铁”和保税港、口岸功能于一体，在这里将实现深港高端产业、深港开放型经济体制、深港城市建设管理体制的对接交融09.6王荣率代表访港粤港合作的基础在深圳，深港合作的基础在前海前海区域9Part1.Background——市场2019年深圳写字楼共有20个新增项目供应，供应面积为93.39万㎡，比2009年略降6.31%。供应区域仍以关内商务气氛成熟区域为主，南山片区供应最多，占全市的38.41%。2019年深圳写字楼市场0204060801001202004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年单位：万㎡供应量销售量深圳历年写字楼供求情况（2019--2019年）罗湖25.54%南山38.41%宝安8.15%龙岗11.44%福田16.46%深圳写字楼供应量行政区分布（2019年）全市新增供应小幅减少,南山成为主战场,新兴商务片区逐渐成型102019年深圳写字楼市场Part1.Background——市场数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部新增供应项目列表深圳写字楼（2019年）片区物业名称土地用途办公面积（㎡）上市类型批售时间价格（元/㎡）南山区丽湾商务公寓商务公寓38170.5销售2019041916000智慧广场厂房95854.54销售2019070843000田厦翡翠明珠花园写字楼、商务公寓25860.85销售2019090828000向南瑞峰花园商务公寓18102.14销售2019121726000星海名城七期办公36370.59销售2019112530000福田中心西区深业泰然雪松大厦厂房41801.1销售2019031229000福田景田哈尔滨大厦商务公寓39172.68销售2019011126000福田岗厦澳新亚大厦商务公寓12757.28销售2019092533000龙岗中心区龙岗天安数码创新园厂房70649.65销售2019061111000宝安区财富港大厦办公19862.52销售2019012118000魅力时代花园商务公寓33419.17销售20191223--总计933905.56全市销售均价29480.79元/㎡续创新高，优质高档物业需求旺盛112019年深圳写字楼市场Part1.Background——市场数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部经济转好、通胀压力及住宅新政促使写字楼市场保持增长态势1季度2季度3季度4季度全年2009（万㎡）6.1514.6315.797.6844.252019（万㎡）8.7911.4318.1815.5953.99同比42.93%-21.87%15.14%102.99%22.01%深圳写字楼季度成交量走势（2009--2019年）2019年，写字楼成交套数共为3589套，成交面积为53.99万㎡，比2009年增长22.01%；金融危机的阴霾逐渐驱散，经济形势转好，行业复苏、扩张趋势增强，投资资金充裕，通货膨胀的压力趋大，写字楼的自用和投资需求都呈现出旺盛的状态12市场趋势Part1.Background——趋势数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部商务公寓13.22%厂房式写字楼19.44%纯写字楼67.34%住宅新政助推商业地产量价火爆上涨，商务公寓等多样化供应形式出现2019年写字楼供应以纯写字楼为主，全市占比为67.34%，厂房式写字楼占19.44%，商务公寓占比为13.22%。由于新政中对购买数量的限制不涉及商务公寓，这类物业在市场中的供应有上涨趋势。深圳写字楼供应物业类型分布（2019年）按照“新国八条”的规定二套房首付提高到60%，而商住类项目的首付比例只有50%，优势显现，将成为不少购房者和投资者关注的焦点13市场趋势Part1.Background——趋势数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部深圳未来两年新增供应持续放量，量价仍将高位运行在经济环境、投资环境利好的促进下，深圳写字楼市场成交量有望保持高位运行，自用和投资性的客户都将积极入市。随着中心区等商务中心的高档项目逐渐推向市场，受结构性成交影响，在市场因素的合力下，将促成写字楼售价的波动，整体均价将有小幅上。区域项目名称发展商建筑面积(㎡)办公面积(㎡)发售情况福田荣超国际荣超地产4527232000将售深交所营运中心深圳证券交易所267000140000租赁英龙商务大厦英龙置业4527232000将售CBD国信证券大厦国信证券8000068000租赁中投国际商务中心朗日实业6167734345.65租赁花样年福年广场花样年46792约35000将售福田科技广场福田区建筑工务局287238184500租赁中航广场中航、和黄17960072000未知太平金融大厦太平置业13000087300未知丰隆中心佳兆业142000约100000租售华安保险总部大厦华安财险4500035000未知投行大厦第一创业证券3500030000未知南山招商局广场招商地产10495461884未知中海油大厦中国海洋石油总公司200000196500未知花样年美年广场花样年8766173000租售航天国际中心航天科技150000120000租赁软件大厦深圳市建筑工务署6253550000租赁田厦国际中心田厦188105123521未知香江日航广场香江置业23204568000未知罗湖京基金融中心京基集团584642205000租赁宝安龙光世纪大厦龙光地产8000043770租赁龙岗美地亚大厦东都实业27543.1418529.75未知民生东都德丰大厦东都实业5209222313.5未知盐田耀都大厦耀都房地产2965025202.5未知总计：约1914707.75深圳写字楼供应项目列表（2019--2019年）14市场趋势Part1.Background——趋势数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部写字楼租赁趋势渐显，未来半数以上写字楼均只租不售片区物业名称土地用途办公面积（㎡）上市类型批售时间价格（元/㎡）南山松日发展大厦办公38867.47租赁20190490濠盛商务中心办公17520租赁20190570科技园金融基地办公58000租赁20190980茂业时代广场商业30000租赁201907100福田中心区卓越世纪中心1号楼商业性办公用地197586.6租赁201907200龙岗中心城正中时代大厦办公36173.05租售2019092060罗湖区京基100办公170000租赁20191208--鸿隆世纪广场办公68490.7租售201908租：130售：29000宝安七星商业广场商业22833.32租赁20191150总计933905.56随着深圳“总部经济”的深入发展，以及开发商通过运营写字楼以获得稳定现金流和收益的意识增强，写字楼租赁趋势渐显，回购的现象也时有发生，2019年纯租赁型的写字楼占总量的49.87%，全市一半写字楼物业只租不售。深圳写字楼新增供应项目列表（2019年）租赁49.87%销售与租赁3.87%销售46.26%深圳写字楼供应物业上市类型分布（2019年）15产业发展趋势Part1.Background——趋势第三产业升级优化加强商业地产长期投资价值及持续发展潜力数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部中国产业结构的逐步优化，知识化、全球化、信息化的渗透，产业集群效应越趋明显。写字楼作为城市第三产业的重要载体，商业地产收益稳定，中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。写字楼经济随着中国城市的发展与产业结构的升级，所占的比重将越来越大。16产业发展趋势Part1.Background——趋势新兴区域崛起及城区改造升级大力推动写字楼高端化、多元化数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部2019年高档物业成交面积达25.84万㎡，占总量的58.40%，以纯写字楼及部分核心区域的商务公寓为主中档36.82%低档0.25%高档62.93%深圳写字楼成交档次分布（2019年）随着写字楼市场的不断发展，物业向高端靠拢的特点越趋明显，福田、南山等商务成熟区域将成为高端写字楼成交主要集中区域。17城市发展趋势Part1.Background——趋势罗湖福田前海中心前海中心作为整个珠三角的经济中心，目前一直控制住宅开发，目的就是更好的保持前海中心区在未来作为商务中心的地位。前海中