第七章风险分析与决策

第七章风险分析与决策第一节房地产投资项目不确定性分析第二节盈亏平衡分析第四节风险分析第三节敏感性分析第五节决策的概念与方法第六节房地产投资决策中的实物期权方法第一节房地产投资项目不确定性分析一、房地产开发项目的主要不确定性因素（掌握）土地费用建筑安装工程费用租售价格开发期与租售期容积率及有关设计参数资本化率贷款利率二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素（掌握）包括：购买价格权益投资比率空置率运营费用三、不确定性因素的相互作用（熟悉）第二节盈亏平衡分析（掌握）一、盈亏平衡分析的基本原理盈亏平衡分析：是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点（B.EP），在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。盈亏平衡分析的基本方法：是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。盈亏平衡分析：当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。线性盈亏平衡分析的基本公式是：年销售收入方程：S＝P×Q年总成本费用方程：C.＝C.t十C.v×Q其中，S为销售收入，C.为总成本，C.t为固定成本，C.v为变动成本，Q为产销量。当实现盈亏平衡时，有B.＝C.，即，由此可以推导出：盈亏平衡产量，盈亏平衡价格，盈亏平衡单位产品变动成本。当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。二、房地产项目的盈亏平衡分析临界点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。（一）最低租售价格分析（二）最低租售数量分析（三）最高土地取得价格（四）最高工程费用（五）最高购买价格（六）最高运营费用比率（七）多因素零界店组合三、房地产项目盈亏平衡分析示例见课本第三节敏感性分析一、敏感性分析的概念（掌握）敏感性分析：是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据；（2）研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。二、敏感性分析的步骤（掌握）房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：（1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。（2）确定不确定性因素可能的变动范围。（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。（4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。三、单因素与多因素敏感性分析（掌握）单因素敏感性分析进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。多因素敏感性分析多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。四、敏感性分析的“三项预测值”法（了解）“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。“三项预测值”的基本思路是对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。各因素的三种预测值相互组合得出多种情况下的标准测算结果。第四节风险分析一、风险分析的界定（掌握）在项目经济评价中采用的基础数据（如投资、成本费用、租售价格、开发周期等）大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及做出的决策具有很大程度的风险。为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策。不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。二、风险分析的一般过程和方法（了解）三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价。（一）风险辩识常用方法：1.专家调查法（其中代表性的专家个人判断法、智暴法、德尔菲法）、2.故障树分析法、3.幕景分析法4.筛选－监测－诊断技术。在房地产开发投资过程中所面临的风险，包括：系统风险非系统风险两类。（二）风险估计与评价常用方法常用的风险评价的方法有以下几种。1.调查和专家打分法2.解析方法3.蒙特卡洛模拟法三、概率分析的步骤与概率确定方法（熟悉）（一）概率分析的步骤概率分析的一般步骤为：（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素；（2）选择概率分析使用的经济评价指标；（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率；（4）计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。（二）概率的确定方法概率分为客观概率和主观概率四、概率分析中的期望值法（掌握）（一）期望值法的步骤采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：1.选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。2.按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围。3.分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。4.分别计算各可能发生情况下的净现值。5.计算各年净现值标准差、整个项目整个寿命期净现值的标准差或标准差系数。6.计算净现值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大，项目所承担的风险就越小。7.对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。五、蒙特卡洛模拟法（了解）见课本第五节决策的概念与方法一、决策的概念（掌握）（一）决策及其特征1.决策是为了大道一个预定的目标2.决策是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段3.决策是在若干个有价值的方案中选择一个座位行动方案4.准备实施的决策方案可能出现的集中后果是可以预测或估计的（二）决策的原则与评价标准原则：满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则标准：决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性（三）决策理论古典决策理论行为决策理论二、决策的方法（了解）（一）确定型决策方法（二）风险型决策方法（三）不确定型决策方法三、房地产投资决策（掌握）（一）房地产投资决策的工作阶段与步骤（二）房地产投资决策的类型（三）房地产投资决策中的投资策略与投资收益目标第六节房地产投资决策中的实物期权方法一、传统投资决策方法的局限性（掌握）1.忽视了投资项目中的柔性价值，2.忽视了投资机会的选择3.忽视了房地产项目的收益成长二、房地产投资决策的期权性质（了解）三、实物期权方法与房地产投资决策1.关于实物期权方法及适用范围2.实物期权方法投资决策的一般过程3.房地产投资决策中常见的期权问题1）确定合理的开发时机2）决定是否放弃投资机会或项目3）决定是否开发一些成长型项目四、实物期权方法的实际应用（熟悉）见课本五、应用实物期权方法决策需要注意的问题（了解）1.注意实物期权方法与传统投资决策方法的有机结合2.注意实物期权方法在应用过程中的一些假设条件3.注意实物期权方法自身存在的局限性1.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（C）（2011）A.建筑安装工程费B土地费用C空置率D容积率2.在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于(A)（2011）A.临界点分析B期望值分析C.敏感性分析D概率分析3.运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（C）确定是甭进行投资。（2011）A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价本章真题4.判定房地产投资风险因素发生的概率属于（B）阶段的工作。（2010）A．风险辨识B．风险估计C．风险评价D．风险决策5.房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（C）。（2010）A．可逆性和可延期性B．可逆性和不可延期性C．不可逆性和可延期性D．不可逆性和不可延期性6.下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(A)。(2009)A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率7.各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是(D)。(2009)A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准差D.净现值标准差系数第八章房地产开发项目可行性研究第一节可行性研究概述第二节可行性研究的内容与步骤第四节房地产开发项目投资与收入估算第三节房地产开发项目策划与基础参数选择第五节房地产开发项目财务报表的编制第六节可行性研究报告的撰写第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的（熟悉）可行性研究：是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。可行性研究的根本目的：是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益二、可行性研究的作用（熟悉）（一）申请项目核准的依据（二）项目投资决策的依据（三）筹集建设资金的依据（四）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据（五）编制下阶段规划设计的依据三、可行性研究的依据（熟悉）四、可行性研究的工作阶段（熟悉）（一）投资机会研究（二）初步可行性研究（三）详细可行性研究（四）项目评估与决策第二节可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的内容（熟悉）（一）项目概况（二）开发项目用地的现状调查（三）市场分析和建设规模的确定（四）规划设计方案的选择（五）资源供给条件分析（六）环境影响评价（七）项目开发组织机构和管理费用的研究（八）开发建设计划的编制（九）项目经济及社会效益分析（十）结论及建议二、可行性研究的步骤（了解）（一）接受委托（二）调查研究（三）方案选择和优化（四）财务评价和综合评价（五）编制可行性研究报告第三节房地产开发项目策划与基础参数选择一、房地产开发项目策划（熟悉）（一）区位分析与选择（二）开发内容和规模的分析与选择（三）开发时机的分析与选择（四）合作方式的分析与选择（五）融资方式与资金结构的分析与选择（六）产品经营方式的分析与选择二、构造评价方案（掌握）构造评价方案：就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。三、选择基础参数（掌握）（1）时间类参数开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月，视项目开