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洋房产品专题研究营销策划中心撰稿：栾延昭指导：李明龙洋房解读案例简析目录演变发展产品解读一、洋房解读洋房解读/洋房的理解从字面理解，洋房主要体现在“洋”字上面，从字面可理解为外国的房子。更直观的应是其带有异域风情的建筑风格。“洋房”与“洋火”、“洋表”、“洋车”等词汇相似，都是外来文化的产物。“洋房”更多地借鉴了西方建筑的建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细节。洋房在中国最早起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明、生活方式与中国文化交织的产物。当时的洋房产品是针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术开发出来的具有稀缺性的住宅产品。从现在房地产定义来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。洋房解读/洋房的理解从产品本身理解，洋房是介于别墅和高层住宅之间，低密多层板式建筑。既强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，保证每一户洋房的私有景观。洋房在某种意义上充分享有私家花园、内庭院、露台等空间，在户型设计上最大限度达到舒适性、实用性与观赏性。洋房解读/洋房的理解院—入户花园院—下沉花园露—顶层露台花园在一段时间内，“院、错、退、露”成为洋房产品的主要特征，但随着洋房产品的不断发展，其特征也在发生着变化。错—错落布局，立面灵活退——退台设计洋房解读/洋房的理解花园洋房与传统多层、叠拼/联排别墅类产品的优缺点对比建筑形式传统多层花园洋房叠拼别墅联排别墅外观外立面形式单一层次较多，风格多变层次较多，风格多变层次较多，风格多变面积面积较小，常在135平米以下面积100-200平米左右通常面积150-250左右通常面积200-300左右私密性弱较弱较好较好舒适度较舒适舒适舒适舒适功能具有基本功能增加庭院、下沉庭院、露台等功能面积增加车库、叠下私家花园、叠上阁楼等面积增加车库、私家花园、阁楼等功能面积环境自然环境一般，高密度，主要依靠小区内部景观自然环境较好，密度较高，小区景观塑造以及自身露台、庭院景观自然景观较好，低密度，叠下有前后花园，叠上有露台自然景观较好，低密度，有前后花园位置城市内部城市边缘，市郊城市边缘，市郊城市边缘，市郊交通主要依靠城市公交系统城市公交系统，公交车私家车私家车车位车位出租或独立产权独立产权独立产权独立产权周边配套设施配套齐全，衣食住行方便随着所在区域的发展，配套迅速齐全配套不完善，需社区内部提供补充配套不完善，需依靠社区内部作为补充居所定位第一居所第一居所第一居所或第二居所第一居所或第二居所居住人群中低收入人群，兼顾工作和生活城市中产阶级，要求一定生活品质收入较高的中产阶级，要求较高生活品质收入较高的中产阶级，要求较高生活品质居住模式实在、便利便利舒适个性化个性化价格低适中较高较高洋房解读洋房解读/洋房的对比较之传统多层产品，情景花园洋房具有外立面层次丰富、居住面积范围较大、住宅功能齐全且景观优势明显的特点；较之叠拼/联排别墅而言，情景花园洋房在面积和单价上有所控制，总价相对较低，性价比优势明显。通过对比，洋房产品兼有总价低和景观好的优势洋房解读/洋房的对比二、演变发展演变发展/时间演变中国花园洋房起源于19世纪上海，在2002年之前出现过私人建造的私家多层式建筑，当时亦称之为洋房。真正让花园洋房成为焦点是在2003年，万科率先推出“情景花园洋房”，一时间市场反应强烈。洋房发展时间轴洋房发展阶段起步期2002年发展成熟期2003~2005年突破创新期2006~2008年百家争鸣期2009~至今产品特点提出概念出现露台“院、退、错、露”的洋房特征开始显现，并以其为标准开始发展。地下空间未利用引入电梯，产品样式丰富化，开始利用地下空间。电梯洋房成为主流，产品趋于别墅品质，地下空间利用最大化。演变发展/地域演变由于城市发展差异，地理环境差异，地区需求差异，决定了好的花园洋房，也必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。北京深圳上海成渝对日照要求非常高，一定要正南正北，建筑间距大，户型方正，大面宽，建筑面积较大。对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“U”字型的组团，形成围合式布局，全部向中心退台。对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南）旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎。对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落布局，形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新。U型布局错落布局南北布局演变发展/功能演变形态功能伴随着洋房的不断发展，功能更趋向于向舒适度、私密性、景观性、人性化、奢侈度等全面升级。生活功能室内空间双厨房设计，中西厨分离——招商嘉铭·珑原子女成长空间设计——金科·廊桥水岸独立保姆房设计——金隅乐府底跃挑高空间的加大——金科·廊桥水岸双主卧套系设计——金隅乐府私家下沉式庭院——首开·常青藤横厅设计——招商嘉铭·珑原多厅式设计——金隅乐府演变发展/发展趋势伴随着容积率、土地价格等客观条件制约，洋房层高将有所增高；受政策影响，洋房产品将逐步成为改善性住房首选，市场前景较好。北京已经出现容积率限制，别墅产品用地将不再审批，别墅产品将成为市场稀缺产品；洋房同样作为低密产品将成为改善性住房产品首选，市场前景较理想。受容积率调节影响，洋房产品层高将有所增高，以达到容积率标准。随着私家车普及率的提高，人们的交往方式、购物习惯均发生了较大变化，加之受景观、自然环境、地块条件等因素影响，洋房产品正在向城市近郊发展，产品趋于郊区化。演变发展/发展趋势洋房作为改善性产品，更多的将满足全家人几代人的共同需求。因此，洋房的面积区间、功能分布与居住舒适度将进一步提高。客群分成两代人或三代人居住，户型设计将加大面宽，充分考虑卫生间、餐厅的景观与采光因素，让老人与孩子都能享受到阳光；入户方式转变，每户均独立入户，营造类别墅的专属入户感受；内部空间布局向别墅空间靠拢，大面宽、客厅挑空、私密主卧等元素的融入；突出主卧套系，将主卧做奢华，相当于别墅的主卧系统，主卧南北通透，有较大的更衣间，大卫生间等；一梯一户、独立平层设计，四面采光取景，类似于空中别墅。三、产品解读产品解读/户型创新双主卧套系设计，平衡产品功能分布，提升产品品质。招商嘉铭·珑原-190㎡唐山金隅乐府-180㎡主卧套系次主卧套系主卧套系次主卧套系主卧套系产品解读/户型创新主卧套系设计，完善主卧功能属性，提高居住舒适度。首开常青藤-170㎡北京山语城-160㎡卫浴系统独立衣帽间卧室独立书房卫浴系统独立衣帽间卧室产品解读/户型创新子女成长空间设计，细化功能分区，产品更趋于人性化。金科廊桥水岸-175㎡子女成长空间产品解读/功能创新入户电梯设计，提升居住私密性。北京山语城-138㎡北京山语城-160㎡入户电梯设计私家电梯间产品解读/功能创新双厨房及工人房设计，中西厨分离，细化厨房功能；完善功能配套。金隅乐府-260㎡招商嘉铭·珑原-215㎡中厨系统西厨系统中厨系统西厨系统保姆房设计产品解读/功能创新多厅及横厅设计，细化功能区，增大面宽，提升观景效果。金隅乐府-260㎡招商嘉铭·珑原-215㎡会客厅客厅餐厅横厅设计7.2米面宽产品解读/附加值创新退台设计作为洋房产品一个典型特点，在早期洋房产品中被广为应用。但随着土地价格、容积率等客观因素限制，洋房产品层数不断增加，退台形式的应用逐渐减少，更多在顶层采用退台设计，提升产品附加值。随着洋房层数的增高，退台逐渐变为顶层洋房特色设计。唐山金隅乐府金科·帕提欧产品解读/附加值创新下沉式庭院被广泛采用，大幅度提升产品附加值。下沉式庭院可有效规避容积率限制，可提升产品居住环境与附加值，增加产品市场竞争力。首开·常青藤北京山语城产品解读/附加值创新纯南向采光下跃式设计，3.5米挑高，附加值最大化。金科·廊桥水岸金科·廊桥水岸南向采光下跃庭院入口下跃层设计，3.5米挑高空间，无压抑感；全下跃赠送面积空间，实现附加值最大化。产品解读/附加值创新前n后n+1设计，打造开放式步出式花园层及采光地下室。地平面1.5米花园层入户层下沉式庭院入户庭院北向下沉式庭院，满足独立花园层采光需求；南北双向庭院，实现景观效果最大化。产品解读/建筑风格及园林简析-地中海风格地中海建筑风格偏于粗犷。利用天然环境优势，结合地中海建筑元素展现建筑神韵。整体色彩亮丽，造型丰富，屋顶坡度较缓、多用红色筒状陶瓦，挑门亭、弧形长窗、圆柱塔楼等建筑符号。重庆龙湖·弗莱明戈重庆龙湖·弗莱明戈建筑细节展示产品解读/建筑风格及园林简析-地中海风格户型长窗高塔状钟楼典雅铁艺灯饰缓坡屋顶装饰烟囱文化石立面筒状陶瓦木质挑檐外窗装饰花篮装饰产品解读/建筑风格及园林简析-地中海风格地中海风格的园林景观设计对树种选择标准较低，表现西班牙风格特色主要体现在西班牙元素、公共空间的营造上。园林示意产品解读/建筑风格及园林简析-地中海风格软硬景观搭配软硬景观搭配，以大面积软景为主，结合少量硬景，营造层次分明的异域景观效果。产品解读/建筑风格及园林简析-地中海风格地中海风格园林必不可少的装饰小品-陶罐产品解读/建筑风格及园林简析-法式风格法式建筑风格多采用对称造型，在整体方面有严格把握，又比较善于雕琢细节。上海绿地·新南路一号南昌九里·象湖城屋顶上一般会有或圆或尖的老虎窗，造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰，风格庄重大方。屋顶多采用孟莎式坡屋顶，呈现出浪漫典雅风格。产品解读/建筑风格及园林简析-法式风格建筑细节展示楔形屋顶石雕栏杆法式廊柱尖顶老虎窗圆顶老虎窗三段式设计产品解读/建筑风格及园林简析-法式风格园林示意法式园林平面的铺展感较强，多采用轴线对称手法。最美的花坛、雕像、喷泉均布置在中轴线上。整个园林条理清晰、主从分明、庄重感强烈。产品解读/建筑风格及园林简析-英式风格英式建筑建筑线条简洁，陡峭的红瓦屋顶，有或真或假的砖砌烟囱。建筑风格庄重、古朴，建筑元素独特，富有鲜明的代表性。常见建筑元素为混凝土墙体砌块、凝重的建筑色彩、三角坡屋顶、深檐口、外露木、砖砌底脚、红砖外墙。上海保利·五月花上海保利·五月花产品解读/建筑风格及园林简析-英式风格砖砌烟囱建筑细节展示陡峭的三角形屋顶/红砖外墙装饰条包裹的立面外露木装饰产品解读/建筑风格及园林简析-英式风格园林示意英式园林设计向往自然，多采用开放式的空间结构，人为修饰成分相对较少，大面积的自然生长花草是其典型特征。产品解读/建筑风格及园林简析-英式风格英式园林景观小品示意DIY小花牌木质花盆刻有谚语的花器狮头喷水墙园区雕塑仿木质花器园区雕塑景观石罐产品解读/建筑风格及园林简析-德式风格天津社会山天津社会山德式建筑风格外观简练、现代，富有活力；功能注重实用，摒弃多余装饰，建筑用材选料精良且科技含量较高。德式风格建筑特色为简洁的造型、清晰的转角、精确的比例、功能的强调以及良好的施工品质给人光洁而严谨的整体感觉。建筑细节展示产品解读/建筑风格及园林简析-德式风格沉稳的色调简洁的造型清晰的转角硬朗的线条硬朗的线条简洁的立面产品解读/建筑风格及园林简析-德式风格园林示意德式园林景观是综合的理性化的，按各种需求，对功能进行理性分析，按逻辑秩序进行设计。整体景观简约，人为痕迹较重，突出线条和设计感。产品解读/建筑风格及园林简析-德式风格德式园林景观小品示意铁艺装饰灯信报箱雕塑景观喷泉水景池水景墙四、案例简析案例简析/金科·廊桥水岸建筑类型花园洋房占地面积11.3万㎡建筑面积13.6万㎡容积率1.2绿化率60%开发企业北京金科弘居置业有限公司装修标准毛坯户型面积112——155㎡，底跃、顶跃价格区间均价18000元/㎡入住时间2013年7月物业公司金科物业管理有限公司物业费3.00元/㎡/月车位配比1:1北京金科·廊桥水岸，低密亲水法式洋房案例简析/金科·廊桥水岸建筑风格北京金科·廊桥水岸采用法式建筑风格。孟莎式屋顶及老虎窗的设计，仿石材涂料的使用等皆能体现其法式建筑特色。案例简析/金科·廊桥水岸建筑细节八角窗凸窗的设计孟莎式坡屋顶园林石栏的装饰外立面天然石材的应用北京金科·廊桥水岸1—2层外立面采用天然石材，3—6层外立面采用进口真石漆涂料案例简