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二级市场策划品控中心深圳中原盛唐项目专组天地源盛唐商务大厦——营销策略报告房策网结构法——营销执行不是尽力而为而是全力以赴思考房策网目标背景时间、销售率深圳写字楼市场供求、价格策略全程怎么卖寻客营销节点铺排卖什么卖给谁物业分析产品价值分析形象分析客户分析宏观市场微观市场中心西区写字楼市场供求、价格中心西区未来竞争项目区域产品特点区域客户特点卖点挖掘锁定毙客四重奏留客带客杀客竞争项目分析渠道线上线下内容形式认筹价格策略开盘楼层出货方略面积分割思维总控图基本面经济背景城市背景现场展示发展格局房策网日～2008年12月31日写字楼销售率60％，约12600平方米商务公寓销售率55.6％，约15000平方米终极目标：阶段目标：2009年6月30日前完成100％销售提升盛唐商务大厦的市场影响力奠定天地源深圳区域公司的品牌地位描摹天地源总部在珠三角的战略远景房策网深圳未来经济发展趋势从短期看，低端生产力调整转移，高端生产力未真正释放能量，未来５年的ＧＤＰ增长速度可能放缓从长期看，粗放型向集约型转变，将进入高效的“绿色经济”发展时期。背景宏观市场基本面微观市场经济背景城市背景发展格局房策网深圳迈向国际化城市，写字楼发展再次升级金融产业将成为深圳的支柱产业之一，政府将积极推动罗湖、福田、南山三大金融聚集区的建设：深圳市2006年“两会”上，深圳市市长许宗衡在《政府工作报告》中指出：加快建设区域金融中心，积极推进罗湖、福田、南山三大金融聚集区的建设。这意味着在未来近四年，深圳向国际化城市迈进的过程中，金融业作为深圳产业“四驾马车”之一，将在深南大道沿线，跑出漂亮的冲刺。深圳十一五规划对此的速度展望是：到2010年，深圳金融产业增加值占GDP比重达到15％以上，金融业资产规模达到1.8万亿元。在CEPA实施、深港联动、泛珠三角合作的大前提下，深圳办公物业将面临空前的发展机遇：在CEPA实施、深港联动、泛珠三角合作的大前提下，深圳的区域金融中心定位要突破本地战略的羁绊，冲出深圳，把发展的目光投向开阔远方，让深圳在外引内联中，“窗口”更大，“桥头堡”更高，“跳板”更有弹性。这意味着香港经济将全面融入内地、中国经济挥师世界的伟大进程中。深南大道，这条深圳的标志性景观大道，自此也有望成为全球金融界眼热的黄金“富矿带”。2010年，在政府的推动下，罗湖、福田、南山写字楼将面临空前的发展机遇。背景宏观市场基本面微观市场经济背景城市背景发展格局房策网～19941995～19991999～20022002～发展中2002-发展中2005~发展中2005~发展中片区特质依附于罗湖口岸、形成及成熟最早、目前发展进入停滞期发展成熟于90年代末，金融业聚集、交通便利电子科技类企业集中区域，民营中小型商贸企业扎堆城市心脏定位，市政完善配套，交通四通八达，甲级写字楼聚集中小型科技类工贸企业、创业型企业集中地，中心区补充依附于西部通道口岸,政府将打造该区域成为深圳惟一的滨海综合商务和第三金融商务区依附城市西部开发策略,打造生产性服务中心和区域性物流中心关键词回顾“速度深圳”“口岸经济”“陈旧停滞”“地王地标”“金融中心”“成熟稳健”“电子商贸”“拥挤嘲杂”“城市心脏”“总部经济”“未来方向”“创业成长型企业”“蓬勃发展”新“口岸经济”深圳的‘中环’和‘陆家嘴’最佳战略区位西部滨海区在已发展成熟或较为成熟的商务区中均有较为显著的行业聚集特征，而新兴的南山中心区、宝安中心区商未具有显著的商务特征,但将凭借各自的特色定位,逐渐成为城市商务链的重要驿站.未来商务呈现多极化势态。区域发展格局背景宏观市场基本面微观市场经济背景城市背景发展格局房策网区域规模建筑形态硬件设施配套物管成本（元／㎡）典型案例中心区大型超高个性高优国际4800-5300诺德中心商务区中等高层昭示中等全一流3400-3800新华保险大厦主干道一般不限一般一般二流2400-2800联泰大厦区域、规模、硬件、软件服务是界定三类写字楼的重要变量；辅助以成本及其典型案例来界定档次范围，将为本案提供重要参考价值甲A甲B乙级写字楼级别的界定标准产品开发格局背景宏观市场基本面微观市场经济背景城市背景发展格局房策网年下半年逐渐展开，并主要集中在甲级写字楼，2008年上半年写字楼总体竞争势态宽松；随着地标性项目京基金融中心、佳兆业深南项目、中航广场等地标项目入市，将带来价格新高潮。同时，近期中心区入市项目多由开发商自行持有租赁，说明，开发商对中心区的发展前景看好。2008年2009年及以后联邦金融中心，143000蔡屋围北商圈，205000华强广场，80000中航广场项目，230000香年广场，80000天利中央广场2期，61800港中旅地块，54000星河发展中心，120000时代大厦二期，100000高交会地块，480000嘉里建设中心，95000卓越世纪中心，330000京基金融中心项目，380000荣超红荔路地块，84000上海宾馆南面地赍，不详满京华大厦，30000地业后海项目，80000绿景纪元大厦，130389.79阳光华艺大厦，30000佳豪大厦，14000蒙蒂大厦，30000甲A甲B乙A佳兆业深南项目，186000平安中心区项目,300000未来竞争格局背景宏观市场基本面微观市场经济背景城市背景发展格局房策网背景宏观市场基本面微观市场经济背景城市背景发展格局基本面——小结123区域格局，未来商务圈呈现多级化势态；产品格局，有较成熟的档次梯队；竞争格局，将形成差异化局面。深圳即将发展成为国际都会城市，城市商务吸引增强，发展前景看好。深圳未来经济将继续向好，对于项目而言将既有发展空间，又面临挑战。房策网供应面积销售面积说明：数据为深圳市国土局公布之官方数据结合深港研究中心监测所得，仅供参考单位：万平方米自2003年起，全市写字楼供应和销售面积一路飞扬，供求活跃；2007下半年中心区进入销售空档，仅有少量尾盘在售．08-09年深圳预计有150万平方米写字楼推出，中心西区预计推出约50万平方米，市场竞争相当激烈；但许多发展商将持有只租不卖，尤其是中心区及中心西区新增的写字楼；因此销售面积下降较大．背景宏观市场基本面微观市场供应在售项目表现需求价格房策网年月度销售（万平方米）2008年3月的写字楼市场扭转了大半年来的销售颓势，月度销售量达到了2.63万平方米，为过去11个月以来的最高，与2008年3月之前的6个月的总销售量相当。3月份的销售量能够改变写字楼市场近一年的萧条局面，主要是由于新量的带动以及市场的逐渐回暖。3月有华侨城的香年广场和宝安中心区的滨海国际面市，两者当月的销量就超过了2万平方米；随着新盘劲销的刺激，以及市场低迷后的回暖，其余写字楼销量也有了明显的上升。但4月份的成交再度大幅下滑，同样的在售项目，全月却仅成交0.67万平米。背景宏观市场基本面微观市场供应在售项目表现需求价格房策网年月度均价（元/平方米）可以看出，深圳写字楼二级市场价格在经历了长时间的上涨后，已经开始了价格调整的过程。深圳写字楼价格上涨最明显是2006年，2006年深圳写字楼均价爆涨了92%，从年初1.37万/平方米的均价暴涨至年末的2.65万/平方米。进入2007年初价格有所回落，但随后又开始了价格猛涨，2007年9月，深圳写字楼价格达到了历史最高峰，突破了3万/平方米，达3.18万/平方米，比2007年初上涨了41.8%，此后深圳写字楼的价格就不断在调整，2008年初的价格一度又接近了历史高位，但在销售最好的3月，价格又大幅回落；而接下来的4月，不仅销量回落，且价格继续下滑，已经逼近了20000元/平米的全市均价关口。未来短时走势预计将以调整为主，难以出现前两年猛涨的局面。背景宏观市场基本面微观市场供应在售项目表现需求价格房策网（数据来源：深圳中原深港研究中心）分析——3月份的在售写字楼中，新写字楼表现最为抢眼。香年广场开盘当月销售1.57万平方米，销售率达26%；而滨海国际在3月仅有3个销售日，销量也高达0.48万平方米。两个新盘使深圳写字楼市场迎来了久违热销情景。此外，金运世纪大厦、海岸城西座、海岸卡夫诺销售都较前几月有了明显上升，3月份的销售形势较为乐观。同样的销售项目，4月份的销售成绩却很不理想，所有在售项目销量都大幅下滑。.所属区域项目名称2月售价（元/㎡）3月售价（元/㎡）2月销售率3月销售率3月销售面积剩余面积中心区现代国际400004000094.84%94.84%--2384.6大中华交易广场400003800090.8%90.8%--4534.86经贸中心355003350093.92%93.92%--5407.06财富大厦400003800037.69%37.98%--40476.34中心西区万轩国际265002700088.47%88.47%--4852.2金运世纪大厦270002800050.31%58.32%3183.4115359.51华强北华强广场275002700031.26%31.26%--20613.25宝安宏发中心大厦215002050080.02%80.24%84.017524.21荣超滨海大厦--18500--12.46%4773.5733522.79南山中心区海岸城西座300002950036.25%39.76%1400.6824037.58南头佳嘉豪商务大厦215002000084.85%84.85%--2313.99海岸卡夫诺170001750026.65%29.71%939.2121600.40华侨城香年广场--22000--25.99%15704.1744711.69罗湖好运来大厦---85.2%85.2%--1268.04总计293222234426276.93228606.52背景宏观市场基本面微观市场供应在售项目表现需求价格房策网