建筑房地产业要参1229

1内部资料注意保管建筑房地产业要参建设部政策研究中心主办2005年12月29日本期要目政府需要多发挥在市场中的导向作用32006年房地产金融外资抢道房企融资多元化4房地产与金融双赢路径选择52006年普通住房消费成主流7透析中国首单房贷证券化(RMBS)方案8房地产权属登记进一步发挥公示职能11江苏省房地产市场形势分析15英国住房制度及其对中国的启示18每周报告：2005年1-10月全国房地产市场概况本期重点从微观层面分析，住房市场的发展趋势并不符合幸福经济学的理论安排，本刊认为在改进的过程中，政府需要进一步发挥合理导向作用。另一方面，在房地产金融发展上，如何实现创新和应对外资金融则是比较紧迫的问题。2央行：个人征信系统全面升级黑名单将曝光炒房客12月15日，由央行掌控的个人征信系统将完成重要升级和新旧系统的切换，这是自今年8月系统首次实现全国联网后的又一大变化。在此之后，企业征信系统也将推出。这将意味着中国第一个完整、稳定、全国联网的个人征信系统正式投入使用。用商业银行的钱跨区域炒房，这曾经是炒房客屡试不爽的生存之道。个人征信系统包括了每个在银行发生业务的公民的银行个人借贷信息、信用卡信息、公安部门个人身份信息。建设部副部长黄卫：当前清欠工作存在四大问题建设部副部长黄卫21日表示，当前清欠工作存在四个主要问题：部分地区政府项目清欠进度滞后；社会项目清欠难度较大；防新欠长效机制有待进一步完善；2004年以来新竣工工程仍存在拖欠问题。最高法院：出台新规治老赖拒绝还房贷住房将拍卖《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》正式开始施行，其中规定“已经设定抵押的房屋，人民法院可以依法拍卖、变卖或者抵债，而未设定抵押的房屋则严格禁止执行”。这意味着，对于那些恶意拒还房贷的老赖，法院将变卖其居住的房屋以回收贷款，对于经济确实困难的购房者则网开一面。新的司法解释既体现了人文关怀又加大了对“老赖”的惩治力度。浙江：部分银行取消强制房贷险和房贷合同公证中国工商银行浙江省分行已经正式取消强制房贷综合保险和房贷合同公证的规定，客户可自主选择抵押房产保险，也可不投保。同时中国建设银行浙江省分行和杭州市商业银行也将于明年初取消该规定。云南：住房公积金呆账增加核销办法有望首次出台云南省建设厅住房公积金管理处收到一份名为《住房公积金呆账核销管理暂行办法(征求意见稿)》的文件，该文件发自财政部，并由建设部转发。业内人士称，该办法可能成为1992年公积金制度建立以来首个呆账核销办法。政策重点3政府需要多发挥在市场中的导向作用在一篇有关幸福经济学的文章中，在解释心理学应用的基本原理之一—适应与反差时，举了一些关于消费者如何购房才能实现自身的幸福的问题。从幸福学的角度同样可以阐明目前房地产市场处于一种非理性的状态。首先，上海和北京的房地产市场最近体现的特点是房子越建越大，越建越豪华。从公寓到别墅，到庄园等等，离市区越来越远，而一幢房子占的空间也越来越多。在有限的资源安排下，这种导向是否合理？那么为什么人们对于房子的需求面积逐渐变大？简单的讲，需求的决定因素第一条是购房者的收入，但是在过去的很多研究中发现，最近两年的房地产市场的走势和收入水平的变化相关程度并不是很大，过度投资以及投机因素起到了巨大的作用。这些因素只会一定程度上支撑住房市场的非理性繁荣，在整个房地产市场中呈现量不断放大的同时，住房为什么越建越大？比较普遍认同的解释是攀比效应的存在，即随着周围人们的住房水平的改善引起了自身对于生存现状的不满，当然这种不满不一定理性，因为按照理性的判断，一定的收入水平对应的是一定状况的消费水平。其次，房子建大了，结果是不是朝着提高整个社会的福利水平的方向靠拢？在去年推广经济适用房的过程中，曾经出现过一些不正常的现象，为了盈利，为了炒卖，各种各样需求的人都在经济适用房这个政策上找漏洞。开发商不断变通政府对于经济适用房的弹性要求，建的经济适用房超过140个平方米的都有，而购买这些经济适用房的也有开着豪华轿车的。很明显，很多需要房子的人没有成为这项政策的受益者，而且开发商这样的行为导致的是大部分的人不可能享受这项政策，当然不排除该制度本身存在设计上的缺陷。最后，从经济学和幸福学两个理论层面解释目前政策上的缺陷以及指明在接下来的过程中政策修正的方向。当然这里提到的问题在部分地区已经意识到，并且进行了一定程度上的修改，比如很多地区已经限制了经济适用房的面积问题。从经济学的基本理论——效用理论来讲，随着消费对象的量的程度增加，其效用增加的幅度会越来越小，也就是说，针对整个社会而言，给100平方米的人增加20平方米居住面积增加的福利远远低于给住在40平米中的人们带来的福利增加。根据幸福经济学的讲法，其实在一种处于较差状态下的居民，在得到一定的程度改善的情况下，其幸福指数会有大幅度的提高，而高收入阶层则不会出现这样的状况。通过上面的分析，不难得出，政府不光要需要根据整体的现代化、城镇化进程进行设计房地产市场的运行目标，更需要给开发商一定程度上限制面积的导向，因为只有整体上把握，才能使得利用有限的资源实现市场的良好运行并且使本刊评论4得更多的人获得更多的幸福。2006年房地产金融外资抢道房企融资多元化房地产金融仍是业内关注焦点本刊讯央行加息、信贷门槛抬高等一系列调控措施实施之后，明年的房地产金融市场走势如何，依旧成为业内人士关注的焦点之一。2006年底前金融业将全面开放，这是中国在加入WTO时做出的承诺。这意味着，2006年的中国房地产金融领域，外资将逐渐成为新的主角，始终徘徊于中国金融大门之外的海外金融机构已摩拳擦掌。企业融资渠道发生变化实行土地拍卖后对房地产开发企业的资金要求越来越高了，因为参加投资资格的保证金动辄就是数千万元，很多中小企业越来越感觉到面临的资金困难以及他们在银行信贷方面的困难。这样就迫使很多企业不得不用更多的方式获得资金，各种联合和融通渠道应运而生。房地产企业仅仅依赖银行是不够的，还要靠企业的合作和资本市场的结合来获得更多的渠道，以扩大企业的规模。如果企业拍卖的土地都是几个亿甚至几十个亿的话，很多中小企业自然会被市场淘汰，所以一些地下融资开始蔓延。展望2006年的房地产市场，会出现更多地产和金融相结合的现象。这种结合包括企业间的联盟结合，与资本市场的融通之间形成的联合，也包括和境外基金等其他方式的合作，这样才可能出现一些企业生和死的差别，企业才有可能借助资本市场实现具有规模的品牌效应；而另外一些企业可能在资本市场中先被淘汰了，自然会在房地产市场逐渐被淘汰。企业的融资渠道在近几年发生了改变：国外房地产企业资金的来源通常是40%的房地产基金，40%是私募基金(包括私人投资或者企业之间的投资)，剩下20%才是银行贷款，这种方式比较健康，银行风险也比较小。而现在国内房地产投资银行贷款比例最高占到70%，使金融业处于不安全状态。企业从资金角度说，也需要从更多渠道募集资金，缓解企业资金方面的压力。一些比较合理的融资渠道会活跃起来，国外资金很想进入中国市场。外资投融资热情2004年间，中国房地产业新设外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，实际使用外资金额59.50亿美元。2005年，这种趋势还在加速。上海市统计局最新公布的一份该市外商直接投资情况报告显示，今年1-10月份，上海市房地产业共吸收外商直接投资合同总额为11.52亿美元，占同期该市外商直接投本期首条5资合同总额的10%左右，占同期该市第三产业外商直接投资合同总额的20%左右。另一方面，国内部分开发商对资金的饥渴已临近极限。外资流动不依赖国内银行，国内的调控力度越大，外资讨价还价的空间也越大，同时，国内地产商面对提高自有资本金充足率的需求，已不得不考虑寻找境外的资金。但是外资进入障碍尚未排除。与国内一些身处困境的开发商资金饥渴不同的是，手中掌控着大量资金的外资机构、公司对投资中国不动产，依然十分谨慎，特别是本地企业及本地市场存在的问题，让外资在进入时不得不对风险及退出策略考虑再三。房地产与金融双赢路径选择加大金融创新力度本刊讯从目前的形势看，中国房地产金融目前及今后面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧，而是融资渠道过窄，无法在各种融资方式之间形成有效的风险组合及分担机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了金融风险，这一问题是房地产业与其它行业融资的共性问题，是全社会融资结构不合理的反映。随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原则必然会渗透到包括房地产业在内的所有行业的融资方式之中。房地产是一个高收益的行业，但也是一个高风险行业，只有以股本融资为主，才能更好地解决风险与收益相匹配的问题。因此，提高房地产开发商的股本融资比例是大势所趋。在当前房地产开发公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。而《证券法》修订稿中“向特定对象发行证券累计超过二百人”为公开发行证券的规定为私募信托基金和私募股票、债券留下了空间。不仅如此，新修订的《公司法》将设立股份公司的最低出资额由1000万下调为500万人民币，这一门槛仍然偏高，但这一调整也将为包括房地产企业在内的更多企业发行股票融资创造了条件。私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，私募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。近年来，房地产信托计划颇为走俏，但在其发展中最大的问题是贷款类信托计划居多，很少有权益类信托，即投资于已建成的物业靠租金获取收入的信托。房地产开发商满足不了银行贷款条件时转而使用贷款信托，这让信托资金承担了过大的风险，形成了风险与收益不对称的局面。房地产业如果要用信托基金的方式解决开发商的融资问题应该建立权益型的基金而不应是债权型的基金，让基金持有人承担投资风险的同时享受投资回报。实践也证明，与信贷类REITs相比，权益型REITs更能较好地满足房地产业直深度分析6接融资需求。房地产信托基金的实质是一种产业投资基金，用于房地产开发的信托基金投资标的流动性不强，定价不易，对信托人的风险承受力有较高的要求，因而投资人应以合格的投资人为对象。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标的和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大的局限性。用公开发行股票或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金，应是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。希望目前进行的股权分置改革和新修订的《公司法》、《证券法》的实施以及更多的制度创新，能为加快房地产业的金融创新创造条件，开创房地产与金融双赢的局面。此外，我们还应尝试通过多种渠道，充分发挥保险功能，防范房地产金融风险。在这方面，境外做得较多的有贷款抵押房屋保险、贷款建(修)房保险、商品房抵押贷款还款保证保险等。如中国香港金融机构在办理贷款时要求购房者为楼宇物业购买保险，该保险包括火险、附加险、综合险，保险受益人是贷款的发放机构，这在一定程度上保障了房地产融资人房地产融资的安全，提高了房地产融资债务人的信用。总之，我们应加大金融创新力度，在促进房地产业健康发展的同时，也要防范房地产金融风险。2006土地闸门不放松增强参与宏观调控的针对性和有效性本刊讯日前全国国土资源厅局传出重要信号：国家将一如既往严把土地供应“闸门”，使农用地转用计划指标继续控制在从紧的水平上。预计，2006年乃至更长一段时间，土地市场供求关系仍将偏紧。长期以来，我国土地市场一直供不应求。今年这一状况有所缓解，但并未得到根本改变。国土资源部土地利用司监测显示，前三季度全国主要城市地价总体水平呈现逐季上升势头，到第三季度已达到每平方米1233元，比去年同期高出88元。国土资源部调查显示，由于人口增长、建设占用、损失浪费等原因，我国人均耕地面积逐年下降，可供建设用地逐年减少。这在客观上限制了土地供应量，使土地成为日益稀缺的资源。