第十一章 风险与不确定性分析

第十一章风险与不确定性分析•第一节房地产项目不确定性因素的分析•第二节盈亏平衡分析•第三节敏感性分析•第四节风险分析第一节房地产项目不确定性因素的分析•一、房地产开发项目的主要不确定性因素•二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素•三、不确定性因素的相互作用一、房地产开发项目的主要不确定性因素•1.土地费用•2.建安工程费用•3.租售价格•4.开发期与租售期•5.容积率及有关设计参数•6.资本化率•7.贷款利率二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素•1.购买价格•2.权益投资比率•3.空置率•4.运营成本三、不确定性因素的相互作用•房地产项目的不确定性分析方法:•敏感性分析•临界点分析•概率性分析第二节盈亏平衡分析•一、盈亏平衡分析的基本原理•二、房地产项目的盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的基本原理•盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下,研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法.•对于一个投资项目,随着产销量的变化,盈利与亏损之间一般至少有一个转折点,这种转折点为盈亏平衡点,在这一点上,销售收入和总成本费用相等.•盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点.•盈亏平衡分析的基本方法是:建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系,通过对这两个函数及其图形的分析,找出平衡点.二、房地产项目的盈亏平衡分析•房地产项目的盈亏平衡分析包括:临界点分析和保本点分析.•临界点分析:分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度.•保本点分析:分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度.临界点分析•通常可进行临界点分析的因素有:•（1）最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。•（2）最高土地取得价格•（3）最高建筑安装工程费（1）最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。•最低售价是指房地产项目产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，售价低于这一价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求。•最低销售量是指在预定的售价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的销售量。•最低售价与预测售价之间的差距越大，最低销售量与房地产商品量之间的差距越大，说明房地产项目抗风险的能力越强。•当房地产产品以出租为主时，可相应进行最低租金和最低出租率的分析。（2）最高土地取得价格•最高土地价格是指在房地产项目销售额和其他费用不变的条件下，保持预期收益水平所能承受的最高土地费用。•当土地费用超过这一价格时，项目将无法获得足够的收益。•最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间的差距越大，最高土地取得价格越高，房地产项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。（3）最高建筑安装工程费•最高建筑安装工程费是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能承受的最高建筑安装工程费用。•最高建筑安装工程费用与预测的可能建安工程费用之间差距越大，说明房地产项目承受建安工程费用增加风险的能力越强。第三节敏感性分析•敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素,并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度,进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法.•房地产项目敏感性分析的经济评价指标主要有:内部收益率、财务净现值、开发商利润.敏感性分析的步骤•（1）确定用于敏感性分析的经济评价指标(财务内部收益率;财务净现值;投资回收期;贷款偿还期;开发商利润)。•（2）确定不确定性因素可能的变动范围。•（3）计算不确定因素变动时，评价指标的相应变动值。•（4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出进一步的分析。第四节风险分析•风险分析常用的方法是:概率分析法•概率分析法不但考虑了风险因素在未来变动的幅度,还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响.概率分析•1．概率分析的内涵•2．概率分析的步骤1．概率分析的内涵•概率分析是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法，通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标，说明房地产项目在特定的收益状态下的风险程度2．概率分析的步骤•（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素。•（2）选择概率分析使用的经济评价指标。•（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率。•（4）计算在给定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。