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全球城市研究|2015年全球城市研究–中国城市60强2全球城市研究–中国城市60强3 目录前言5综述7中国城市60强报告简介11中国经济“新常态”12中国城市体系的演变14超级城市区域的崛起19中国城市60强–国际视角 21商业地产–中国对比美国23中国的“全球城市新秀”24中国城市60强–城市竞争力蛛网图26零售地产–独辟蹊径28物流地产–强劲长期增长前景36办公楼–1.5线城市唱主角43酒店–重新定位，迎接未来增长50不断变化的投资市场格局54中国城市60强发展展望60全球城市研究–中国城市60强4中国大陆城市体系圆圈大小表明经济水平和房地产市场的活跃度，该模型综合了多个因素进行加权模拟，包括：经济规模和增长、人口、富裕程度、基础设施、出口、外商直接投资和固定投资、教育、商业环境、房地产投资量、办公楼、零售和物流仓储设施存量、开发商活跃度、公司数量、零售商数量以及国际品牌酒店。Tier1CoreTier1.5TransitionalTier2GrowthTier3EmergingTier3EarlyAdopter台北台湾哈萨克斯坦吉尔吉斯斯坦尼泊尔印度不丹孟加拉国缅甸老挝越南菲律宾蒙古国俄罗斯朝鲜韩国南通苏州宁波温州金华绍兴嘉兴上海扬州无锡武汉天津呼和浩特唐山北京大连烟台潍坊南京济南东莞广州哈尔滨沈阳吉林长春石家庄郑州西安合肥杭州南昌南宁成都重庆长沙青岛海南吉林黑龙江辽宁河北内蒙古河北山西江苏浙江福建安徽陕西湖北河南重庆宁夏青海新疆西藏四川贵州湖南江西广东广西云南甘肃山东乌鲁木齐兰州太原洛阳徐州贵阳襄阳海口福州泉州厦门昆明佛山深圳香港澳门珠海中山绵阳西宁宜昌银川淄博威海盐城芜湖湖州常州淮安超一线城市一线城市 北京、上海广州、深圳中国城市60强1.5线城市成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安二线城市长沙、大连、济南、宁波、青岛、无锡、厦门、郑州三线城市-增长型长春、常州、东莞、佛山、福州、贵阳、哈尔滨、合肥、呼和浩特、昆明、 南昌、南宁、石家庄、温州三线城市-新兴型海口、湖州、嘉兴、金华、兰州、洛阳、南通、泉州、 绍兴、太原、唐山、乌鲁木齐、潍坊、徐州、烟台、中山、珠海三线城市-起步型淮安、吉林、绵阳、威海、芜湖、襄阳、西宁、盐城、扬州、 宜昌、银川、淄博来源：仲量联行，2015年全球城市研究–中国城市60强5Tier1CoreTier1.5TransitionalTier2GrowthTier3EmergingTier3EarlyAdopter台北台湾哈萨克斯坦吉尔吉斯斯坦尼泊尔印度不丹孟加拉国缅甸老挝越南菲律宾蒙古国俄罗斯朝鲜韩国南通苏州宁波温州金华绍兴嘉兴上海扬州无锡武汉天津呼和浩特唐山北京大连烟台潍坊南京济南东莞广州哈尔滨沈阳吉林长春石家庄郑州西安合肥杭州南昌南宁成都重庆长沙青岛海南吉林黑龙江辽宁河北内蒙古河北山西江苏浙江福建安徽陕西湖北河南重庆宁夏青海新疆西藏四川贵州湖南江西广东广西云南甘肃山东乌鲁木齐兰州太原洛阳徐州贵阳襄阳海口福州泉州厦门昆明佛山深圳香港澳门珠海中山绵阳西宁宜昌银川淄博威海盐城芜湖湖州常州淮安中国城市60强 —— 前言在进入中国大陆市场的20年里，仲量联行见证了中国城市突飞猛进式的发展，并有幸参与了中国众多房地产地标性项目和城市重建项目的建设。尽管北京和上海仍领跑中国城市的发展，但近年来我们也看到中国二、三线城市蕴藏着巨大的发展机遇。为此，我们于2006年启动了该评测城市前景的研究项目，着力专注挖掘我们许多客户尚未熟知的中国新兴城市市场机会。2007年的《中国新兴城市30强》、2009年的《中国新兴城市40强》以及2012年的《中国新兴城市50强》共同见证了中国城市建设和现代化空前发展、经济以两位数速度增长、基础设施大规模建设以及企业大幅扩张的历史进程。我们最新的城市研究报告–《中国城市60强》–的发布恰逢中国经济步入一个新的发展阶段。中国经济“新常态”意味着经济增速有所放缓，但更关注经济发展的可持续性和科学性，经济增长的重点逐步转向扩大国内市场总体规模。目前中国正不断向价值链上游转型，同时电子商务发展速度强劲，助推了中国经济的多元化发展。与此同时，中国城市60强中位列前席的城市，其世界经济地位越来越重要。这些城市借鉴全球“最佳发展”模式，积极建设并完善自身城市形象，以提升城市竞争力。房地产领域的焦点逐步转向企业需求。随着大量项目的集中入市，目前市场更关注如何消化现有存量。商业地产领域的供应过剩已然显现，然而中国城市经济基本面良好，未来几年，需求依然强劲。新一代具有全球竞争力的国内企业正在崛起，对高品质房地产的需求正推向新高。自《中国新兴城市50强》报告发布以来，中国面对环境保护问题日显紧迫。可持续发展问题已被提上房地产发展的议程，但当务之急是中国政府应将此问题作为工作的重中之重，尽快出台并落实行业标准。中国城市60强是全球最具活力的房地产市场之一。随着商业地产发展热潮的退却，“建成就好”的商业模式也已一去不返；今天的市场需要更严格的规范、更完善的规划和决策体系。建设更加高效、宜居、适应能力更强且更可持续发展的中国城市，房地产业将在其中扮演重要角色。希望我们发布的《中国城市60强》前瞻研究，能为您在探索这个正在从快速发展到科学发展过渡的房地产市场，提供重要的参考与指导。冯建强大中华区董事总经理,仲量联行全球城市研究–中国城市60强62015年中国城市体系00.20.40.60.811.21.41.61.8㔫䱩㽺䱩ਿ᷍㾵ᆷᇒ᱂ⴆค㣒⒌ᆿᢢᐔ䬬ᐓ⏺ঐ့⎭ަᐔѣኧ⍑䱩⨖⎭⒌ᐔ҂劷ᵞ喆⎭ਙ▃✕ਦའ⋿ᐔᗆᐔ䙐㔃ުిު⎄ኧᆷ䍫䱩֑ኧᐔ᱂લૂ⎟⢯䮵ᱛ⸩ᇬᒺᑮᐔђ㧔᰼᱄ਾ㛛⿅ᐔ૾ቊ┞⎄ᰖ䭗ড়䰞䜇ᐔཝ䘔ᆷ⌘䮵⋏䶈ዑ㾵ᆿӢ⊾䱩ᶣᐔ䠃ᒼ↜≿㤅ᐔᡆ䜳ཟ⍛൩ᒵᐔ्Ӣр⎭䎻ж㓵คᐸѣളคᐸᕰж㓵คᐸ1.5㓵คᐸӂ㓵คᐸп㓵໔䮵ශคᐸп㓵᯦ުශคᐸп㓵䎭↛ශคᐸ该模型综合了多个因素进行加权模拟，包括：经济规模和增长速度、人口、富裕程度、基础设施、出口、外商直接投资和固定资产 投资、教育、商业环境、房地产投资量、办公楼、零售和物流仓储设施总量、开发商活跃度、公司数量、零售商数量以及国际品牌 酒店。来源：仲量联行，2015年全球城市研究–中国城市60强7综述中国经济“新常态”《中国城市60强》是仲量联行针对中国大陆60个二、三线城市商业地产市场格局的最新前瞻研究报告。继2012年《中国新兴城市50强》报告发布以来的三年里1，中国经济从快速的投资驱动型增长模式转向更持续、更高价值的消费驱动型增长模式，商业地产格局也随之发生巨大转变，中国经济进入“新常态”。日趋复杂的城市体系中国城市已经进入新一轮的整合和发展期。新的城市体系正逐步成形，《中国城市60强》2报告全方位展示了一个日益稳定却更加复杂的城市体系格局。• 中国的超一线城市–上海和北京–领跑中国城市60强。作为全球经济体的一部分，它们正为中国城市树立新的标杆。这两座城市在城市规模、全球地位和商业吸引力方面均位居全球城市经济体前十名3。• 中国城市60强中的1.5线城市已巩固了其作为繁荣的区域性商业中心的地位。这九个城市的世界经济地位越来越重要，并致力于打造其国际形象。天津、重庆、成都和武汉已位居世界增速最快的大城市之列。西安是继上次研究报告发布之后发展速度最快的城市之一，也在2015年成功跃居1.5线城市行列。• 随着经济活动继续向中国内陆城市推进，仲量联行城市发展曲线显示西南部（昆明和贵阳）和西北部（西安）以及中部（郑州和石家庄）城市创造了自2012年以来最大的增长幅度。然而这一趋势已不如上次研究结果呈现得明显，部分沿海城市（如厦门、温州和宁波）也表现出高于平均水平的上升趋势。• 在中国人口最密集的地区，超级城市区域也在迅速发展。这种城市形态在长江三角洲（以上海为中心）和珠江三角洲（以广州和深圳为中心）尤为发达，而这两个区域的人口均超过东京：▪长江三角洲地区的城市依靠活跃的民营企业、发达的供应链和完善的城际基础设施网络，成为自2012年以来经济和房地产业发展最快的地区。▪珠江三角洲地区的城市发展保持稳定。不断完善的城际基础设施网络、殷实的科技基础和良好的“生活质量”，使得该地区未来发展潜力巨大。例如，深圳位列仲量联行城市发展动力指数20强榜单前五强4。▪近期，“京津冀一体化”规划很好地诠释了政府希望在继长三角和珠三角发展奇迹之后，建设第三个经济增长引擎—— 环渤海地区—— 的决心。1 中国新兴城市50强：50个值得关注的房地产市场，仲量联行，2012年2 中国城市60强不包括北京、上海、广州和深圳，但这四座城市作为基准城市进行城市间的比较分析3 全球城市300强——城市的新商业版图，仲量联行，2014年4 仲量联行城市发展动力指数（2015年）针对120个主要的成熟和新兴城市，评测社会经济和房地产的发展动力全球城市研究–中国城市60强8消化现有存量自《中国新兴城市50强》报告发布以来，许多城市的商业地产市场已由供不应求局面，迅速转变为供过于求。中国城市60强将在未来两三年内继续努力克服供应过剩的问题。但对于高价值经济活动的日益重视、消费阶层的成长壮大以及国内民营企业的大举扩张，中国城市在发展“蜕变”的过程中有能力吸收多余的存量。1.5线城市的发展前景依然强劲，但较小的城市需要降低依赖房地产建设促进经济，以避免供过于求的风险。尽管建设规模巨大，但国际高标准物业供应不足的现象在大多数细分市场表现仍旧明显：• 中国甲级物流仓储总量少于3000万平方米5，相当于美国南加州地区的总量。据估计，美国重点城市的同类物业总量为中国的5倍，约为1.55亿平方米6。尽管一些地区出现短时供应过剩现象，但中国城市60强距离拥有充足的现代化仓储总量依然差距较大。• 仲量联行预计，受来自国内民营企业的需求推动，至2025年，中国前20强城市需求的甲级办公楼总量将接近8000万平方米，远超现有的3200万平方米的已建总量。• 据估计，在中国8300万平方米7已建成的购物中心总量中，仅有10%-15%符合国际物业标准。这与美国4.05亿平方米8的同类物业总量形成鲜明对比；换句话说，在美国平均每1000人拥有1500平方米零售物业面积，而在中国每1000人拥有的面积仅为235平方米。中国商业地产总量来源： 仲量联行，2015年⢟⍷ԉ۞ࣔޢᾲ䍣⢟ѣᗹѣളਥ〕䍷Ⲻ⢟⍷ԉ۞ᙱ䠅Ѱ2900нᒩᯯ㊩ᖉӄࣖᐔᙱ䠅ѣളⲺ⢟⍷ԉ۞ᙱ䠅ӻѰ㗄ളⲺӊ࠼ҁжθռԛੂㅿ䍣Ҧ࣑ⲺGDP䇗㇍θѣളф㗄ളⲺ㔅⎄㿺⁗ᖉᶛ㠠ള≇㩛ԷѐⲺ䴶≸᧞ࣞθ㠩2025ᒪθѣളࢃ20ᕰคᐸⲺ⭨㓝ࣔޢᾲ䴶≸ᙱ䠅ሼ䗴8000нᒩᯯ㊩ѣളࢃ20ᕰคᐸ⧦ᴿⲺ⭨㓝ࣔޢᾲᙱ䠅Ѱ3200нᒩᯯ㊩㙂㗄ളࢃ20ᕰคᐸⲺੂ㊱⢟ѐᙱ䠅Ѱ1.52ӵᒩᯯ㊩ѣള8300нᒩᯯ㊩ᐨᔰᡆⲺ䍣⢟ѣᗹᙱ䠅ѣθӻᴿ10%-15%ㅜਾള䱻ḽ䍣⢟ѣᗹᇼᓜφѣള235ᒩᯯ㊩ॹӰ㗄ളā1500ᒩᯯ㊩ॹӰ5 非业主自用的物流仓储总量，中国城市60强 + 超一线/一线城市6 美国的甲级非业主自用仓储/配送中心总量（不包括制造业厂房面积）7 购物中心总量，中国城市60强+超一线/一线城市8 美国重点城市的商场和购物中心总量全球城市研究–中国城市60强9独辟蹊径支持中国城市60强零售地产发展的宏观基本面依旧强劲。自2011年以来，“消费阶层”人口几乎翻了一番，达到1.3亿，预期至2020年，将进一步增加70%，达到2.2亿。然而，零售行业发展进入新阶段，大量购物中心兴建的同时，电子商务也迅速被中国消费者接纳。不断加剧的竞争压力，迫使购物中心开始探索差异化策略，开发商们试图借鉴世界其它地区的发展经验，寻求新的发展道路。传统实体零售与全渠道和体验式零售的互相融合与共同成长，将为中国零售业开辟一条独树一帜的发展道路。零售地产 物流地产 办公楼酒店强劲长期增长前景物流仓储是目前商业地产领域中最不