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中国大城市住房发展评估葛震明同济大学经济与管理学院上海200092摘要人口剧增和城市化加快而带来的城市住房问题，已经成为世界各国和地区昀关注的焦点之一。尤其是在近年来经济持续增长而人口众多的发展中国家（如中国、印度、印尼、埃及、巴西、阿根廷等），人口迅速向经济发展较快的大城市集中，使住房发展就变为复杂、艰巨和困难。这些快速膨胀的大城市的住房的发展不仅取决于国家和地区的经济发展水平，更反映了相关政府协调政治、经济和社会等城市综合发展的战略方针的合理性，一级实施发展目标的相关政策、措施的效果和效率。本文以中国经济昀发达的大城市之一---上海为例，评估其城市住房发展的全过程、主要特点、存在问题以及成因，尤其是政府的战略、政策的作用和效果。关键词：住房、城市住房发展，评估，信息不对称、住房（物业）管理ReviewofhousingdevelopmentofChina’smegacitiesTakingShanghaiasanexampleAbstractWithpopulationincreasingrapidlyandurbanizationaccelerating.Housingproblemhasoneoftheworldwidemainlocus.Especiallyinthosedevelopingcountrieswithnumerouspopulationandrapideconomygrowth.SuchaChina、India、,Egypt、agreatnumberofpeoplehaveimmigratedintothoselargecitieseconomy.Thehousingdevelopmenttherehasbeenmoredifficultandcomplex.Howtoisolatethehousingproblemintheremegacitieswithboomingpopulationnotonlydependsoneconomygrowth、andmainlyisdecidedbytherelevantstrategyandpoliciesofGovernment.ThispaperistakingShanghai,oneofChina’smegacities,asanexampletoreviewitshousingdevelopment.Thatistoanalyzewholeprocessandthefeatures,tolistthemainproblemsandsourcesrole.Keywords:Housing、urbanHousingdevelopment、Review,informationSymmetry、Housing(Property)management.1一、概述全球人口剧增，经济增长和城市化加快是同步的三驾马车，2008年是城市化的一个新里程碑，超过50%的人（约略35亿）居住在城市，如图所示：城市人口年份图1、城市化发展资料来源，联合国经济和社会事务部人口咱——世界人口报告（2007）趋势仍将继续至2030年城市化将达到60%约50亿之多。城市化加快的鲜明特点是发展中国家经济增长较快的国家和地区，如中国、印度等。表1所示世界人口昀多的十大城市中，除东京和纽约外，都是在这些国家。表1世界人口昀多的城市城市2005人口数（百万）1975200520151、东京（日本）35.2√√√√√√2、墨西哥市（墨西哥）19.4√√√√3、纽约（美国）18.7√√√4、聖保罗（巴西）18.3√√√5、孟买（印度）18.2√√√6、德里（鳊印度）15.0√√7、上海（中国）14.5√√√8、加尔加德（印度）14.3√√9、雅加达（印尼）13.2√√10、波里诺斯艾利斯（阿根廷）12.6√√资料来源：联合国经济和社会事务部人口处“世界城市化报告”20062注：“√”1000万以上口的大城市“√√”2000万以上人口的特大城市城市是工业化和产业现代化的基地，城市化是人类社会进步的标志，因此也是任何国家、地区和城市经济、社会和科教文化发展的必然，如表2所示。表2、世界城市化进展指标1950197520002030人口（亿）25.240.060.681.1城市化%29.837.847.060.3其经济发达国家55.669.575.683.5发展中国家17.520.739.856.2中国12.417.342.99无数据资料来源：联合国人口处2000显然，城市化水平与经济增长密切相关。城市化是随着城市经济和社会发展而逐步进展的过程，它是一个需要综合协调，规划城市各个方面（政治、社会、文化、环境）的一个复杂的大系统工程，城市管理和城市经营也随之成为重要的研究方向和专门的学科。当城市化迅速加快时，即城市人口快速剧增，社会对原来的城市系统产生很大的冲击。甚至打乱原有的城市管理体系和城市经营模式和方法。带来许多非常迫切而辣手的问题，其中昀突出的是居住问题，衣食住行是人昀基本的需求，而住是昀复杂的问题。住房的发展不仅需要城市昀珍贵的资源土地，投入较多的资本和各种资源和较长的建设周期，同时需要相应的各种综合配套措施、交通、商业、教育、医疗、环保和治安等。因此住房发展不仅取决于国家、地区和城市的经济发展，而更取决于相关政府协调城市政治经济、社会和环境的水平，以及实施城市科学管理的能力。因此，早在此1948年通过的“世界人权宣言”就指出拥有适当住房，享有舒适生活标准是人权的组成部分。半个多世纪以来，全世界对城市住房发展的重要性取得了共识，各个国家地区和城市都作出了一定的努力，但取得的成效却差异极大。正如联合国1996年的第二次人居会所指出的那样，正是由于住房发展的复杂性。致使许多国家的住房未能达到预期的目标，城市居住在陋房简屋的人口仍在不断增加，在2008年已达到10亿以上，占城市人口的四分之一，且其趋势仍在加快，如图2所示。人口（亿）年份15.012.510.07.55.02.519901995200020052010201520303图2城市居住在陋房简屋的人口状况资料来源联合国人居中心全球城市观察数据库（2005）尽管人类在为新千年的共同目标“消除贫困”和“人人享有舒适住房”而努力，但城市住房发展的效果很不理想，这不仅充分显示了城市住房发展的复杂性和艰巨性，其关键因素是城市化，尤其是大城市和特大城市人口增加的速度太快，人口太多，以及相应的长期战略的滞后。方针政策和管理中的失误和不足。特别是那些经济发展较快的国家中，人口快速增加，政府一般都采取加快住房建设以解燃眉之急，都会满足于每年的住房政绩，竣工量，以及人均住房面积的增加等等，他们是否认真地思考、研究和规划2030年以及2050年，城市人口将达到50亿以及70亿时，各个城市又将如何解决住房问题呢？即使是目前自认为积极的住房发展是否真正达到持续、有效和公正的目标要求呢？这也是本文研究的基本出发点。改革开放以来中国稳定的经济增长，城市化加快，特别是一些经济发展较快的城市，人口剧增，如上海、北京、重庆、广州、深圳等，极短时间内就成为了千万人口的特大城市，（megatihes）。这30年间，中国由计划经济向市场经济转变的进程中，如何解决非常落后的住房问题是值得回顾和评析的。本文将以中国经济昀发达、人口昀多的特大城市上海为对象，回顾和分析其住房发展的特点及问题。二、城市住房发展评估研究随着人口和资本加快向城市密集，以住房为突出矛盾的社会问题更加普遍而复杂，由于住房问题与政治、经济和社会制度的发展和变革相关，探讨有效解决住房问题的住房发展战略是许多专门的研究组织和学者重要研究方向之一。联合国一直在为世界人居发展作出努力，成立专门的组织，协调和赞助各国，尤其是发展中国家的住房发展。上世纪八十年代前住房发展的基本战略是由各国政府投资和分配，实践证明，这样局限于政府的住房发展战略方针，一般都未能取得预期的目标和效果。于1990年10月，由联合国人居中心和世界银行发起组成住房指标调研项目，开展对各国相关部门住房发展的状况。如表3所示：表3联合国住房发展评估体系国家人均国民生产总值新住户生成国家城镇化水平住户流动年通货膨胀率住房市场动力空置率国家金融深度自用住房社会经济背景城市人口公有住房存量住房价格与收入比等内住房房租与收入比违章住房住房价格上涨业权无家可贵者住房价格市场下渗土地开发因子住房信贷业务土地转换因子信贷与价值比人均基础设施开支抵押与基本利率差居住用地开发城市密度住房金融抵押贷款偿还滞后率住房建筑造价4★住房生产技术比率★住房投资建筑建筑周期工业集中昀小建筑地块住房生产与投资建材进口率可出售土地的比率人均住房面积管制房租的范围人均住房房间数建筑许可的拖延每住房单元的住户数法制环境断绝抵押品赎回权的拖延永久性结构安全饮用水、环境卫生自来水供应率住房质量上班交通时间住房服务住房能源（电气/燃气/燃料/可再生资源联合国住房发展评估体系为各国住房发展提供比较的标准和进一步分析各方面政策和措施的得失以及改进和完善的目标。在此评估体系的基础上，各国及相关研究方面提出了适合各国的特点的住房评估体系，以及相应的对体系的综合评估方法；如各种数学模型，对各项指标量化加权后计值作纵向或横向比较等。由于各个国家的政府，经济和社会等是一个不断变化和改革的发展过程，一些指标可能从无到有，从小到大或从大到小，其作用也会变化。如美国的抵押贷款体制是美国住房发展成功以及促进经济的重要因素，但近期的过度的次极货款又成为美国经济的恶梦。因此，各国的住房发展评估也是一需要不断研究和完善。三、上海住房发展的回顾上海是中国城市史上一个独特的城市，它以昀短的时间、昀快的速度成为中国经济昀发达、人口增加昀快、昀多的现代化大都市。上海的住房发展地具有独特而曲折的历程。（一）、第一阶段自1852年开埠至1949年上海自开埠以来，由于其得天独厚的地理位置，自然条件和人文环境，一直是中国经济昀发达的城市，人口迅速增加，表4、表5所示。表4、20世纪初上海的经济发展批示占全国的百分比（%）对外贸易45.5%工业资本39.6%金融资本47.0%资料来源：中国城市发展史（3）表5、上海的人口增长状况年份19521900191519301949人口（万）54100200300545资料来源：中国城市发展史（3）5经济发展各业兴旺、人口猛增，住房迅速发展、如表6所示，这阶段的特点为：1、清政府被迫划出租界，由外资购地建房2、土地住房均为私有，完全市场化3、不同层次的需求，促进了各类住房的发展，并形成了上海特有的居住屋（里弄和石库门）4、住房发展突显了社会极大的贫富差异，如表6所示。表6、1949上海居住房屋分类情况单位：万平方米居住房屋类型全市各类花园洋房公寓新式里升旧式里升简屋棚户合计房屋总计223.7101.44691242322.82359.44679.0资料来源：上海统计年鉴1992当时上海的花园洋房均为少数有财势的洋人和上层统治阶层拥有，地区环境好，设计标准高，设施非常完备，其中很多已成为历史性建筑，而广大劳苦大众则集中在人口密度高、设施极差、疾病和灾害贫乏的棚户区。（二）第二阶段性1949---19781949年后中国步入了一个新的历史时期，城市住房发展也出现了新的局面。由于经济上强调发展工业，以及先生产后生活的极“左”思想影响下，在统一的计划经济中忽视了住房的发展，尤其是在十年“文革”期间，上海的住房发展几乎停顿和倒退。如表7资料所示：表71949—1978上海住房发展状况单位：万平方米居住房屋年份各类房屋总量合计花园洋房公寓新式里升旧式里升棚房职工住宅194946792359.4223.7101.44691242.5322.80197886534117.6127.690.290.21777.0463.81140.0变化比例1.851.740.570.890.891.431.44资料来源：上海统计年鉴1992，2001这一阶段住房发展的特点：1、城市土地和住房公有化（除少数自用私房），不得出