租金方案与招商政策

第1页共12页1租金方案与招商政策一、租金体系设计：（一）租金定价方法：根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。（三）收费体系：国内购物中心的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公滩费。目前沈阳零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费）物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。二、沈阳市各大商圈租金水平：第2页共12页2区域项目综合租金（套内面积）太原街商圈太原街街铺16元/平米/天—30元/㎡/天（500－900元/㎡/月）时尚地下负1层：35元/㎡/天（1050元/㎡/月）负2层：90元/㎡/天（2700元/㎡/月）步行街商亭7元/㎡/天（210元/㎡/月）中街商圈步行街沿街店铺18元—35/㎡/天（550－1050元/㎡/月）兴隆大家庭一楼：350－450元/平方.月二楼：扣点沈阳春天一楼：330元/平方.月二楼：200元/平方.月三楼：70－100元/平方.月负一层：480－750元/㎡/月时尚地下3元—4/㎡/天（90－120元/㎡/月）大悦城一楼：8元—10元/㎡/天二楼：6元—8元/㎡/天三楼：5—6元/㎡/天四楼：3—4元/㎡/天五楼：2—3元/㎡/天大发广场一楼：6—15元/㎡/天二楼：4—12元/㎡/天三楼：2—9元/㎡/天四楼：8元/㎡/天铁西商圈沿街店铺250－400元/㎡/月北站区域华府天地一层：11元/㎡/月二层：9元/㎡/月三层：7元/㎡/月北行商圈沿街店铺1层：200－400元/月/㎡2层：50－200元/月/㎡三好街商圈店铺1层：400－700元/月/㎡2层：以上100~500元/月/㎡第3页共12页3西塔商圈西塔购物中心一楼：250－300元/平方.月二楼：200元/平方.月三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准：物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。项目物业管理服务收费标准大悦城45.00元/月/㎡使用面积百联39.00元/月/㎡使用面积茂业39.00元/月/㎡使用面积世贸18.00元/月/㎡使用面积沈阳华府天地购物中心45.00元/月/㎡使用面积大发广场45.00元/月/㎡使用面积平均价格38.5元/月/㎡使用面积本项目的物业管理服务收费可以设定为40元/月/㎡使用面积。四、本项目租金水平分析：一）、租金水平类比法：1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平：商圈商铺1层平均租金(元/平米/月)1层租金水平太原街商圈太原街街铺700500－900元/㎡/月中街商圈步行街街铺800550－1050元/㎡/月铁西商圈街铺325200－450元/月/㎡北行商圈街铺300200－400元/月/㎡三好街商圈街铺550元400－700元/月/㎡平均租金价格535元第4页共12页42、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准太原街中街北行铁西南塔华府天地沈阳春天1.商圈地位201)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－10202015151510202.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：111333313.客流数量101)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：21010101066104.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：153133515.铺位供求201)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：5202015151515206.硬件设施51)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33)硬件较差，动线较差：111111517.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：155333318.定位规划101)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：2222266109.招商推广101)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：2101066661010.管理101)统一专业管理和服务：102222266第5页共12页5服务2)统一管理：63)无统一管理或管理较差：2总计：10076745860606580修正率本项目得分/其余项目得分*100%78.9％81％103％100％92.3％75％各商圈一层街铺平均租金700800300325修正价格修正率*各商圈一层街铺平均租金552.3648309325南塔商圈街铺租金修正价格合计/4458租赁项目类比价格：华府天地（修正率92.3％）沈阳春天（修正率75％）本项目楼层平均价格修正价格平均价格修正价格综合租金一层综合租金（内铺）330元/㎡/月305330元/平方/月248276二层综合租金270元/㎡/月250200元/平方/月150200结论：采用租金水平类比法，本项目1－2层的套内面积租金水平为：楼层综合租金纯租金（综合租金-物管费）一层街铺535495一层内铺276236二层200160（二）以保本保利定价法分析：商家开设专卖店的成本比进驻百货开设专柜的成本高，尤其是对于一个新区、新的购物中心，商家从风险、业绩、投资角度考虑，往往更倾向于选择成熟商圈进驻百货开设专柜。结合成熟百货常规的保低坪效（2－3万元/年）、扣率（平均扣率为25％）、商家经营成本，选取最具代表性的品牌服饰店铺作分析商家损益平衡点，可以测算出商家承受的租金价格：1、商家主要经营成本：第6页共12页6（品牌专卖店的租用面积一般为40－100㎡（平均70㎡），本项目的非租金费用为40元/月/㎡使用面积）经营成本主要成本项目成本自用水电费1050元（15元/㎡/月）人员工资（含营业提成）3000元（3个人，1000元/人/月）其他营运费用（电话网络、POP、货品运输等）2000元装修折旧（按2年期计）10.5万÷24=4375元（每平按1500元/㎡*70平米）=10.5万元工商税务1500元物业管理服务费2800元（40元/㎡/月）以上固定成本合计14725元销售利润率平均35％净利率平均10－15％2、商家保本保利测算：成熟百货保低销售坪效（元/月/㎡）百货的保低综合租金（元/月/㎡）百货保低销售平效/470㎡销售额/月（坪效*70平米）可承受最高租金（净利率为0）10％净利率时租金15％净利率时租金平均承受能力租金3000（业绩非常好）7502100008405403905902500（业绩很好）6251750006654152904572000（业绩好）5001400004902901903231500（业绩正常）375105000315165901901250（业绩一般）31287500227102401231000（业绩差）2507000014040－1057第7页共12页7825（业绩很差）2065775078－4－459平均1725平均430120750394221135250本项目开业第一年处于市场培育阶段，商家业绩预期不高，所以对租金的要求比较低。由上表测算可知：1)当纯租金定为394元/㎡/月时，坪效低于1500的商家亏损，坪效2500以上的商家净利率为10％，坪效3000以上的商家净利率为15％。大多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。2)当纯租金定为221元/㎡/月时，坪效低于1250的商家亏损，坪效2000及以上的商家净利率为10％，坪效2500及以上的商家净利率为15％。多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。3)当纯租金定为135元/㎡/月时，坪效低于1000的商家亏损，坪效1500及以上的商家净利率为10％，坪效2000及以上的商家净利率为15％。业绩正常的商家可以实现盈利，购物中心相对稳定。由此可知：一层沿街店铺是购物中心的门面，必须落位知名、业绩相对好的品牌，纯租金可厘定为220元，则综合租金为260元/㎡/月；一层室内店铺关系到购物中心的稳定，必须落位知名、业绩稳定的品牌，纯租金可厘定为135元，则综合租金为175元/㎡/月；结论：通过保本保利定价法推算，本项目一层租金定价为：楼层综合租金（套内面积）纯租金（套内面积）（综合租金-非租金）纯租金（建筑面积）实用率一层街铺260220一层内铺1751357050.3％五、本项目租金价格：（一）通过以上2种租金定价方法测算，得出本项目1－2层租金的基准均价如下：第8页共12页8楼层租金水平类比法（套内面积）保本保利定价法（套内面积）平均基准价格（套内面积）实用率纯租金（建筑面积）一层街铺4952603780一层内铺23614018850.3％94二层1609012557.3％72（二）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，五楼为三楼的50%，但本项目各楼层通过主题特色打造，可以适当避免2楼以上租金的巨大悬殊，减小楼层价差。（三）根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层纯租金均价（元/月/㎡套内面积）物业管理服务费（元/月/㎡套内面积）综合租金（元/月/㎡套内面积）实用率纯租金均价（元/月/㎡建筑面积）（纯租金均价*实用率）地下1层1124015251.1％571层街铺3784041801层室内1884022850.3％952层1224016257.3％703层944013458.9％554层714011159.5％425层47408753.8％25平均1444018457（四）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡，厘定各楼层区间的租金价格带。（五）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的60％。餐饮、娱乐、服务类的租第9页共12页9金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的60％厘定价格；（六）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层租金均价（元/㎡/月）A类商铺（中庭及主通道边店铺）B类商铺（其他位置店铺）C类商铺（餐饮、娱乐、服务类店铺）纯租金（租金均价+10元）综合租金纯租金（租金均价价-10元）综合租金纯租金综合租金地下1层112122162102112821221层街铺378378418南面210250北面278