2014年重庆江北区观音桥地块商业定位

重庆市江北区观音桥地块商业定位分析报告一、背景调查二、项目周边三、商业环境目录目录一、背景调查本案江北区位于重庆嘉陵江以北，占地面积213平方公里，常住人口73.8万，2013年GDP554.86亿元，位居重庆第七，人均GDP位列全市第四位。观音桥商圈2013年商品销售总额达到2105.70亿元，社会零售总额达到327亿，仅次于解放碑400亿，位列重庆第二。项目区位★地块位于江北区观音桥商圈西侧边缘。观音桥商品销售总额达2105.70亿元，社零总额达到327亿元，位居全市第二，仅次于解放碑400亿。商圈扩容在即，2017年将由现在的1.5平方公里扩至3平方公里，步行时间约20分钟可达。本案本案观音桥商圈城市规划项目地块位于重庆市江北区渝澳大道中段，总用地面积21749平方米，预计总建筑面积约为76112万方。项目用地属于重庆市典型的坡地地形，场地极不平整，地势大致东高西低、北高南低，地块高地与渝澳大道的最大高差达26米。用地范围内现有建筑为四栋厂房及仓库，原内部道路狭窄，交通极为不便。本案高差约26米项目概况高密度居住项目；距观音桥步行街约1.5公里；加州财信广场约1.7公里；未来龙湖新壹街1公里（但步行实际需3公里）；北临华新逸景，西邻渝澳大道，南至春晖社区，东接电测村。本案商业定位目录二、项目周边嘉陵水街龙湖新壹街本案本案观音桥商圈本案★地块位于观音桥商圈扩容三环区域，距一环龙湖、嘉陵水街步行约20-30分钟，路程较远，而且步行通达性差。据龙湖介绍，二环扩容电测村、小苑社区无明确拿地意向，且拆迁难度大，在短期内不会对我项目产生实际性拉动。区位情况距新壹街较远（红圈建筑），内部道路狭窄，且居民较多，拆迁难度大，步行需时较长。区位情况北南西东★地块周边环境较差，附近住宅物业老旧，缺乏市政基础建设，整体商业价值偏低。区位情况道路通达性：东：连接观音桥商圈、可达渝中区、南岸区南：经渝澳大桥连接渝中区西：经嘉华大桥至渝中区、九龙坡区北：经加州直达渝北区、红旗河沟至南岸区区域道路建设完善，通达性高，可直接连接重庆主城各区；但整体道路由于地处快速干道旁，虽然交通便利，附近500米半径仅1个公交站点支持北行道路通行；地块位于立交下道处，不利于车流停驻。本案交通情况地块半径500米内住宅区项目8个，常住人口近2万，其中电测村二、春晖社区、为主力覆盖区域，常住人口约1.2万。居民居住时间较长，邻接项目业主年龄层次偏大，消费力低，且紧临主要商圈，导致地块周边商业氛围低迷，配套差，居民无奈智能选择至较远距离的新世纪超市或永辉超市购物。本案电测村一春晖园工厂电测村二居住状态春晖社区常住居民3295户，常住人口9682人；电测村社区常住居民4475户，常住人口21879人（实际本项目可影响户数约500户，常住人口约2000人）；居住人口目录三、商业环境城市商业现状——商业区位南坪商圈杨家坪商圈大渡口商圈沙坪坝商圈解放碑商圈项目大渡口区城市商业现状——大渡口商圈（九宫庙商圈）概况榕华街国瑞城购物中心新世纪百货重陶市场春光购物广场沃尔玛超市新天泽国际广场重庆义乌商贸城翠云街香港城海宁皮草城永辉超市松青路大渡口商圈：重庆第六商圈，北临文体路，南至九中路，东起袁茄路，西接春晖路，规划面积81公顷，商业地产规划为50万㎡,商业中心以政府广场、开放式公园、步行街为轴线，是集生态、休闲、购物为一体的特色商圈。典型商业项目：购物中心：新天泽国际广场综合性商场：国瑞城购物中心、春光购物广场、百货：新世纪百货、超市：沃尔玛、永辉专业市场：重陶市场、义乌商贸城、海宁皮草城经营情况：商圈档次一般，业态涵盖丰富，辐射力有限，以满足周边区域居民消费为主，香港城、国瑞购物中心规划定位存在较大问题，商业经营困难，商圈整体经营情况一般。大渡口商业现状分析城市商业现状——典型项目分析新天泽国际广场概况•2013年1月18日开业时间•主要以周边中高收入人群为主要消费人群目标消费群定位•重庆华立地产(集团)有限公司投资商•40000m2，共5层，商业规模•新天泽国际广场是大渡口步行街商圈的首个一站式潮流时尚购物中心，涵括时尚购物、休闲娱乐、国际美食等多种业态。新天泽国际广场——总建面11万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、居住为一体的MINI型城市综合体。典型品牌•万达IMAX影院、必胜客、星巴克、H&M、优衣库等项目形象楼层业态示意城市商业现状——区域典型楼盘商业分析项目地块蓝古小镇晋愉盛世融城中交丽景总体规模：总建面90万㎡，商业12万㎡，商业占比13%商业类型：10万㎡独栋街区商业+集中商业（超市）+1万㎡社区底商街区引入商家：永辉、今典影院商铺售价：1期均价约2.5万/㎡中交丽景蓝古小镇总体规模：16.4万㎡，商业占比6.1%商业规模：1万㎡社区底商晋愉盛世融城总体规模：总建面70万㎡，商业10万㎡,商业占比14.3%商业类型：大型生活超市+情景商业街城市商业现状——区域典型楼盘商业分析晋愉盛世融城中交丽景项目名称中交丽景项目位置九龙坡泛二郎双山大片区双龙路2号(巴国城旁)总体量100万平方米容积率3.49总体规划项目总占地面积为319亩，规划建筑面积近100万平方米，其中包括7.4万平方米休闲商业主力户型78-115平方米当期项目均价7650元/平方米开盘时间2011年6月当期推9#楼推广主题公园、大城、景观豪宅项目借鉴点景观公园大盘客群描述九龙破区、大渡口区企业技术人员、企业中层管理者，年龄30-40岁的三口之家。项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房---两房770040-6340%三房760066-8625%四房---项目核心价值：泛二朗-双山区域中心复合型大盘，五大景观公园，自身配套设施完善。竞争项目中交丽景一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析项目名称保利可爱岛项目位置九龙坡九龙高新园区火炬大道8号总体量12.47万平方米容积率3.5总体规划项目由5栋高层围合布局而成，主力户型59-88平方米当期项目均价均价7800元/平方米推盘情况当前推出3#楼推广主题爱相随、情更浓；小户型可变空间项目借鉴点大面积中庭景观，增加项目品质；小户型可变空间客群描述九龙坡区和大渡口区青年群体，企业或公司的小白领为主，家庭人员主要为2口之家。项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房---两房785047-6085%三房770063-6975%四房---竞争项目保利可爱岛项目核心价值：大面积中庭景观和市政广场，小户型产品赠送面积大。一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析竞争项目项目名称东海阿特豪斯项目位置九龙坡九龙高新园区巴国城迎宾大道总体量22万平方米容积率3.0总体规划8栋高层组成，总体量22万平方米，其中商业体量4000平方米主力户型一房：58-63平方米；两房：69-93平方米；三房：99-106平方米当期项目均价7300元/平方米推盘情况当前销售2#楼推广主题主城低碳公园社区项目借鉴点豪华入户大堂设计；空中院馆，可变空间客群描述项目周边产业人群、大渡口区旧城改造的改善型需求购房为主。东海阿特豪斯项目核心价值：重庆主城首座低碳生态公园社区项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房两房740040-6385%三房720066-8665%四房---一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析竞争项目项目名称晋愉天意项目位置九龙坡九龙高新巴国城内总体量9.6万平方米容积率3.5总体规划项目由5栋高层组成，住宅面积9.27万平方米主力户型一房：49平方米；两房：64-70平方米；三房：87-93平方米当期项目均价均6860元/平方米（清盘价格）推盘情况尾盘阶段，仅剩少量3房房源推广主题96折清盘项目借鉴点小户社区，享受大尺度空间。3梯6户配置大面积赠送空间客群描述九龙坡区、大渡口区企业技术人员、公司白领，以30-45岁的中青年群体为主。晋愉天意项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房--两房——46.08-50.4100%三房686059-63.495%四房---项目核心价值：小户型大尺度空间，户型可变空间，得房率大一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析竞争项目龙力巴国御景项目名称龙力巴国御景项目位置九龙坡九龙高新巴国城内总体量7万平方米容积率3.0总体规划项目由3栋板式高层组成，中式建筑风格主力户型两房：97-108平方米（可两变四房）：149平方米（跃层）项目当期均价8800元/平方米，折合赠送面积实际卷积7000元/平方米推盘情况当前推出1、2、3#楼推广主题可变公园大宅项目借鉴点户型形态供应丰富，可变空间赠送面积大。客群描述二郎片区机电、钢材市场个人经营者为主，年龄特征35-50岁的中年人为主。项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房---两房880077.6-119.235.5%三房---四房---项目核心价值：毗邻巴国城公园、商业配套完善，户型赠送面积大。一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析潜在项目晋愉盛世融城项目名称晋愉盛世融城项目位置九龙坡九龙高新巴国城旁总体量80万平方米容积率2.9总体规划项目占地301亩，总建筑面积近80万平米，物业形态包括近10万平米商业街、五星级酒店、甲级写字楼、公园华宅、电梯洋房主力户型两房：66-78平方米；三房：97平方米项目均价未定推盘情况前期集客，VIP卡办理中推广主题80万方城市公园综合体项目借鉴点高层底层全架空设计，架空部分作为业主活动空间。豪华入户大堂3梯6户梯户比户型舒适度高，部分户型带可变空间项目核心价值：城市复合型项目，自身配套设施齐全，6大主题公园围合。一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析一、区域分析5、区域房地产市场5.1、区域户型供应特征环境区位配套产品紧凑型舒适型晋愉天意中交丽景东海阿特豪斯龙力巴国御景保利可爱岛晋愉盛世融城区域产品供应主要以紧凑型户型为主，基本都已区域公园环境为卖点。一、区域分析5、区域房地产市场5.2、区域户型供应特征40㎡50㎡60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡中交丽景东海阿特豪斯保利可爱岛晋愉天意龙力巴国御景晋愉盛世融城区域产品供应区间主要以65-90平方米为主。项目入市时间物业类型基本空间赠送空间入户花园景观阳台生活阳台院馆落地飘窗地下室中交丽景10.04高层●●●●保利可爱岛11.04高层●●●东海阿特豪斯10.10高层●●●龙力巴国御景11.06高层●●●晋愉天意10.10高层●●●●数据来源：玖品市场资料库区域户型主要除满足基本生活需求外，户型设计大多注重户型的舒适度，大量采用院馆、大景观阳台等设计。一、区域分析5、区域房地产市场5.2、区域户型供应特征项目状态项目名称未来放量在售项目中交丽景60万方保利可爱岛无东海阿特豪斯4栋高层（约7万方）龙力巴国御景无晋愉天意无潜在项目晋愉盛世融城80万方（10万方商业，70万方住宅）盛世龙都（双山还建项目）15万方区域未来潜在放量140万方以上，未来放量主要集中在中交丽景和晋愉盛世融城两个城市综合体项目上，未来竞争较为激励。一、区域分析5、区域房地产市场5.4、区域户型供应特征本次调查抽样小区7户，东邻儿童公园，西接渝奥大道。除富悦阳光为07年项目，其他项目年限均在10年左右，爱丁堡项目更是达到14年，商业发展年限较长，成熟度高。但是整体商业市场属于非活跃市场，近几年来无二手商业成交记录。本案周边商业总建筑面积商业面积总户数总人数人均商业面积93000㎡5000㎡81726001.9㎡/人结论社区型人均商业体量超出标准（参考标准值为0.8-1.2㎡/人，后同），但该项目商业均为特种行业，业主实际不能享受基本社区商业配套，业态配置较差新城绿洲商业对我项目本身不具有参考意义。5000㎡商业被中国银行和真伊整形美容医院全部占据。按建筑修建形态及结构来看，非传统社区商业模式，可见其商业可能为定制式量身打造。决定性商业因素：整