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中国工业地产开发市场发展前景及投资战略咨询报告2015-2020年编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司报告目录：第一部分全球篇26第一章全球房地产服务市场现状及经验借鉴26第一节房地产服务行业基本概述26一、房地产服务行业界定26二、房地产服务业务类型26三、房地产服务行业周期27第二节全球房地产服务行业发展概况28一、全球房地产服务行业发展历程28二、全球房地产服务行业地域扩张28三、全球房地产服务行业产品线扩张29四、全球房地产服务行业兼并收购情况30第三节主要国家及地区房地产服务市场分析30一、美国30（一）美国房地产市场运行现状30（二）美国房地产市场特点分析32（三）美国房地产服务业务分析34二、中国香港34（一）香港房地产市场运行现状34（二）香港房地产服务市场特点35（三）香港房地产服务业务分析35三、台湾房地产服务市场特点35第二章全球房地产服务五大行业务情况及经验借鉴37第一节戴德梁行（DTZ）37一、企业基本概况37二、企业经营情况37三、业务发展分析37（一）经纪服务37（二）咨询服务38（三）评估服务38（四）物业管理38（五）金融服务39四、区域市场分析39五、竞争优势分析40六、在华发展布局40第二节世邦魏理仕（CBRE）40一、企业基本概况40二、企业经营情况41三、业务发展分析41（一）经纪服务41（二）咨询服务42（三）评估服务42（四）物业管理43（五）金融服务44四、区域市场分析45五、竞争优势分析46六、在华发展布局46第三节仲量联行（JLL）47一、企业基本概况47二、企业经营情况47三、业务发展分析47（一）经纪服务47（二）咨询服务48（三）评估服务48（四）物业管理49（五）金融服务49四、区域市场分析50五、竞争优势分析50六、在华发展布局50第四节高力国际（Colliers）51一、企业基本概况51二、企业经营情况52三、业务发展分析52（一）经纪服务52（二）咨询服务52（三）评估服务53（四）物业管理54（五）金融服务55四、区域市场分析56五、竞争优势分析56六、在华发展布局56第五节第一太平洋戴维斯（Savills）56一、企业基本概况56二、企业经营情况56三、业务发展分析57（一）经纪服务57（二）咨询服务57（三）评估服务58（四）物业管理59（五）金融服务60四、区域市场分析61五、竞争优势分析61六、在华发展布局62第二部分国内篇63第三章中国房地产服务行业发展环境分析63第一节房地产服务行业经济环境分析63一、国内经济发展情况63（一）中国GDP增长情况分析63（二）工业经济发展形势分析64（三）社会固定资产投资分析65（四）全社会消费品零售总额66（五）城乡居民收入增长分析68（六）居民消费价格变化分析69（七）对外贸易发展形势分析70二、经济环境对行业的影响71第二节房地产服务行业政策分析71一、中国房地产土地政策分析71（一）土地市场调控政策最新动向及解读71（二）房地产市场调控政策最新动向及解读73（三）土地管理制度深层次改革必要性及方向76二、中国保障性住房政策分析77（一）保障性住房主要政策分析77（二）保障性住房建设政策解读77（三）房地产地方性政策解读82三、中国房地产限购政策分析84（一）新“国四条”与新“国十条”84（二）新“国五条”限购政策出台85（三）新“国八条”房地产限购政策86（四）住建部公布新增限购城市五项标准87四、中国房地产其他政策分析88（一）住房公积金管理规划88（二）港澳“印花税”模式分析88（三）房产税改革政策分析88（四）扩容房产税试点情况89（五）“十八届三中全会”房地产政策解读91第三节房地产交易管理制度与政策92一、房地产交易管理92（一）价格申报制度93（二）价格评估制度93（三）价格评估人员资格认证制度93二、房地产转让管理93（一）房地产转让类型94（二）房地产转让条件94三、商品房销售管理95（一）商品房预售的条件95（二）商品房预售合同登记备案95（三）商品房买卖合同管理95四、房屋租赁管理97（一）房屋租赁分类97（二）房屋租赁政策97（三）房屋租赁合同98（四）房屋租赁登记备案99五、房地产抵押管理99（一）房地产作为抵押物的条件99（二）房地产抵押合同100（三）房地产抵押登记100（四）房地产抵押的效力100（五）房地产抵押的受偿101第四节中国房地产服务行业社会环境分析101一、人口规模及结构分析101二、中国城镇化进程分析103三、中国人均住房面积情况103四、家庭人均居住支出情况104五、居民住房观念的改变104第四章中国房地产行业市场开发运营分析105第一节房地产市场开发投资情况105一、房地产景气指数分析105二、房地产开发投资规模105三、房地产开发投资区域结构106四、房地产开发资金来源分析106第二节中国土地市场供需分析107一、房地产企业待开发土地面积107二、房地产企业土地成交规模107三、房地产企业土地购置费用108四、主要城市土地价格情况分析108第三节房地产市场销售情况113一、商品房销售情况分析113（一）商品房销售面积分析113（二）商品房待售面积分析114二、商品房销售金额分析114第五章中国房地产服务行业发展分析115第一节中国房地产服务行业发展历程115一、萌芽阶段（1988-1995）115二、起步阶段（1996-1999）115三、扩张阶段（2000-2007）115四、整合阶段（2008至今）115第二节中国房地产服务业务发展概述116一、代理销售业务116二、代理租赁业务116三、物业管理业务116四、资产管理业务116五、咨询顾问业务117第三节中国与美国房地产服务行业发展对比117一、商业环境对比分析117（一）人均GDP对比117（二）城市化率对比117（三）市场成熟度对比118二、房地产行业商业模式对比118三、房地产行业收入构成对比119第四节房地产服务细分市场运行概况120一、住宅房地产服务市场分析120二、商业房地产服务市场分析121第三部份细分市场篇122第六章房地产中介服务市场分析122第一节房地产中介服务基本概述122一、房地产中介行业特征122二、房地产中介服务内容124三、房地产中介市场构成126四、房地产中介运行方式126第二节房地产中介服务市场运行概况128一、发展规模128二、业务比例128三、区域格局129第三节房地产中介服务管理模式130一、战略管理模式130二、资金管理模式132三、风险管理模式132四、品牌管理模式133五、人力资源管理模式134六、客户关系管理模式135第四节房地产中介服务商业模式138一、香港模式138（一）发展特点138（二）典型案例138二、台湾模式138（一）发展特点138（二）典型案例139三、美国模式139（一）发展特点139（二）典型案例140四、本土模式140（一）发展特点140（二）典型案例141第七章房地产经纪服务市场分析143第一节房地产经纪服务基本概述143一、房地产经纪概念界定143二、房地产经纪业务类型145（一）房地产居间145（二）房地产代理145（三）房地产行纪146三、房地产经纪服务特性146第二节房地产经纪市场运行情况147一、房地产经纪行业发展历程147二、房地产经纪市场运行特征149三、房地产经纪市场运行情况149（一）企业规模149（二）从业人员150（三）组织模式150（四）服务方式151第三节房地产经纪国外经验借鉴151一、美国151（一）美国房地产经纪业概况151（二）美国房地产经纪人管理152（三）房地产经纪业管理特色152二、日本153（一）日本房地产经纪业概况153（二）日本房地产经纪人管理153（三）房地产经纪业管理特色153三、香港154（一）香港房地产经纪业概况154（二）香港房地产经纪人管理154（三）房地产经纪业管理特色155四、台湾155（一）台湾房地产经纪业概况155（二）台湾房地产经纪人管理156（三）房地产经纪业管理特色156第四节房地产经纪服务现存问题及转型策略156一、房地产经纪服务市场问题剖析156（一）无序的行业竞争156（二）企业定位多样化157（三）向现代服务业升级157（四）一二手房销售长期割裂157（五）房地产经纪行业现信息孤岛158二、房地产经纪服务市场转型升级策略158（一）转型升级“一体两翼”框架158（二）加强转型升级组织领导159（三）管理体制创新160（四）管理机制创新161第八章房地产咨询服务市场分析164第一节房地产咨询服务基本概述164一、房地产咨询的概念164二、房地产咨询的原则164三、房地产咨询的特点165第二节房地产咨询服务的类型166一、房地产法律咨询166二、房地产投资咨询166（一）开发投资咨询167（二）置业投资咨询167（三）间接投资咨询168三、房地产融资咨询168四、房地产信息咨询169五、房地产价格咨询169第三节房地产咨询市场竞争格局170一、现有咨询机构竞争现状170二、潜在进入者威胁分析170三、替代业务威胁分析171四、行业上游议价能力171五、需求客户议价能力171第四节国外房地产咨询市场经验借鉴172一、美国的经验借鉴172二、日本的经验借鉴172三、加拿大的经验借鉴173第九章房地产评估服务市场分析174第一节房地产评估服务基本概述174一、房地产评估的概念174二、房地产评估的类型174（一）一般评估174（二）特定评估174（三）抵押贷款评估174三、房地产评估的原则175（一）供需原则175（二）替代原则175（三）贡献原则175（四）合法原则175（五）估价时点原则175（六）最有效使用原则175四、房地产评估的方法175（一）成本法175（二）收益法177（三）市场比较法178第二节房地产评估服务法律政策分析180一、中国房地产评估法律概述180二、房地产评估市场监管现状180三、完善房地产评估监管机制181四、房地产评估监管体制走向182第三节房地产评估服务市场发展分析183一、国外房地产评估市场现状183二、中国房地产评估市场现状184三、房地产评估机构资质企业分析185（一）一级资质要求及企业分析185（二）二级资质要求及企业分析187（三）三级资质要求及企业分析191四、房地产评估市场竞争格局194（一）现有机构的竞争194（二）潜在进入者威胁195（三）替代产品的威胁195（四）买方的谈判能力196（五）卖方的谈判能力196第四节国外房地产评估制度对中国的启示197一、估价人员考试注册制度197二、估价机构注册管理制度197三、估价职业管理制度198四、职业道德与伦理规范199五、对我国发展的经验及建议199第五节房地产评估的风险及控制对策200一、财务风险及控制对策200二、金融风险及控制对策202三、监管风险及控制对策206四、市场风险及控制对策208第十章房地产物业管理市场分析210第一节物业管理市场发展概况210一、物业管理市场现状分析210二、物业管理行业发展特点212三、物业管理发展推动因素213第二节物业管理百强企业分析213一、物业管理百强企业排名情况213二、物业管理百强企业经营规模215三、物业管理百强企业经营效益218四、物业管理百强企业服务品质222五、物业管理百强企业发展潜力225六、物业管理百强企业社会贡献227第三节住宅物业管理市场分析228一、住宅物业管理的特点228二、物业费的构成与制定228三、住宅物业管理230四、别墅物业管理分析230（一）别墅物业环境特点230（二）别墅物业治安特性231（三）别墅物业服务要点231第四节商业物业管理市场分析232一、商业地产开发销售情况232（一）商业地产开发投资额分析232（二）商业地产销售面积分析234（三）商业地产销售价格分析235二、商业地产不同业态管理特点236（一）写字楼物业管理的特点236（二）购物中心物业管理特点237（三）休闲会所物业管理特点238（四）公寓酒店物业管理特点239第五节工业物业管理市场分析240一、工业