私家庭院设计及建造指引(2013版)

龙湖集团私家庭院设计及建造指引【文件名称】：龙湖集团私家庭院设计及建造指引【有效期】：2013年09月01日生效【发布部门】：龙湖集团运营部景观中心【发布时间】：2013年08月15日目录一、前言1.1背景1.2内容1.3适用范围二、“私家庭院”的定义与合同约定2.1定义2.2合同约定三、私家庭院划分原则及细则3.1划分总原则3.2划分细则四、建造标准及交付配置标准4.1建造标准4.2交付配置标准五、操作流程制度六、附录一、前言1.1背景：低密度住宅赠送私家庭院是有效实现溢价的重要措施。目前私家庭院存在着划分界面不清晰、配置标准不统一等情形，易引起业主在面积完整性、权属清晰性、使用私密性及舒适性等多方面的争议，严重影响价值感并进而影响满意度，亟待进行厘清与明确。1.2内容：为规避风险、减少争议，在对私家庭院赠送方面典型案例做系统分析的前提下，结合重庆、苏南等地区公司私家庭院划分原则等知识的基础上，经集团研发、工程、客服、物业、法务等各专业职能研讨，深入讨论固化，形成如下结论：1.2.1对外销售口径统一采用“私家庭院”来代替惯常使用的“私家花园”的称谓；1.2.2私家庭院的划分原则、操作流程及折扣比例即日起以本文所示之标准执行；1.2.3已提交OA审批的在建项目，按原有庭院面积进行销售。1.3适用范围：适用于各地区公司所有住宅在建项目。若地区公司制定的相关细则与本指引相冲突的，按此指引执行。二、“私家庭院”的定义与合同约定2.1定义私家庭院定义：庭院边界线内庭院所在层建筑物外墙勒角及其附属物(门廊、阳/露台)水平投影以外的绿化区域+硬质场地（地上/地下）统称为私家庭院。2.2商品房销售合同中对“私家庭院”的相关约定：买受人所购商品房附带不计所有权的庭院面积约为平方米。庭院由前院（如有）、侧院（如有）及后院（如有）三部分构成，庭院面积为以上这几部分面积之和，具体以现场呈现实况为准。庭院面积在本合同中的界定以庭院边界线为准，确定的具体原则包括但不限于：1）庭院与建筑相邻的边界：边界线为庭院所在层建筑物外墙勒角及其附属物(门廊、阳/露台)水平投影线；2）庭院与公区及相邻庭院之间的边界：边界线为界桩内沿；3）无界桩的庭院边界：相邻庭院之间，若有高差挡墙的以挡墙内沿作为庭院边界线；靠近小区用地红线，庭院围合形式为小区围墙的，以小区围墙的内沿作为庭院边界线。若庭院之间设计有实体围界（围墙、栏杆等），以实体围界内沿作为庭院边界线；买受人所购商品房附带的庭院大小、形状、面积、分隔方式等具体以交付时的现状为准，买受人对其不持异议。三、私家庭院划分原则及细则3.1划分总原则私家庭院应保证私密性、专属性，相邻户之间应有明显隔离且不易对视，以降低彼此干扰；私家庭院应保证均好性，相邻户型在配置标准等方面不应差异过大；私家庭院的设置应保证其周边有必要的公区景观。3.2划分细则3.2.1严禁将红线外部分及代征绿化计入庭院图测面积；3.2.2严禁将庭院图测面积与建筑面积进行重复计算；（图一）3.2.3严禁将（隐形）消防车道及回车场、登高扑救面等计入庭院图测面积；3.2.4严禁将功能性空间计入庭院图测面积；（功能性空间如地面车位、土建楼梯≥4步、采光井、通风井、室外空调机位、设备平台、露台等）（图二）图一严禁将庭院图测面积与建筑面积进行重复计算图二严禁将功能性空间计入庭院图测面积3.2.5严禁将因高差等原因导致难以到达不便使用的场地计入庭院图测面积；3.2.6若地面庭院已计入庭院面积，则其投影相对的地下灰空间部分不得重复计入庭院图测面积；（图三）3.2.7不应将净宽≤1m的狭长空间计入庭院图测面积；（图四）3.2.8用于分隔庭院的界桩应在施工时明确，不规则形状或弧形庭院，应在每个转折点或弧形顶点设置界桩，以保证庭院面积的准确性；3.2.9地面庭院形状划分时应完整方正、便于使用，不应将面积≤2㎡的零散空间计入庭院图测面积；（图四）3.2.10南向庭院一般阳光充足使用率高，在划分时应注意扩大南向庭院面积以提高使用舒适性；3.2.11私家庭院划分时应充分考虑和公区景观的关系，私家庭院外公区绿化宽度不小于1.5m；别墅业态应适当考虑一些活动健身的公共休闲空间；3.2.12提供给销售的私家庭院合同面积不得大于图测面积的90%；图三地面与地下庭院面积不得重复计入图测面积图四不应将净宽≤1m，面积≤2㎡的区域计入图测面积四、建造标准及交付配置标准4.1建造标准4.1.1公共通风井及地库采光井：1）公共通风井及地库采光井应设置在公区绿化带中，便于检修维护；2）公共通风井或地库采光井出现在私家庭院中且无法调整时，应靠建筑边墙设置，保证私家庭院利用达到最大化；3）公共通风井或地库采光井若不能设置在建筑边墙，应避免在建筑出户、窗户所对应位置出现，距离建筑至少3m以上距离；4）公共通风井或地库采光井若距离建筑过近，排风井宜考虑顶排风形式以降低其高度及体量；（图五）5）公共通风井及地库采光井应进行景观装饰处理，并在其四周密植植被进行美化；图五排风井形式建议4.1.2室外空调机及提升泵：1）空调主机、空气源热泵等设备的室外机布点应靠边设置并考虑管线距离，应保证庭院使用的完整性，兼顾室内观感并减少设备运行时对居室的干扰；2）提升泵应设置在公共区域，设置应急电源，并设置水位报警信号至中控室；4.1.3综合管线1）严禁将化粪池设置在私家庭院内，应设置在便于淸掏且业主不敏感、对私家庭院影响较小区域，其布点应处于相邻建筑的下风向；2）严禁将公共污水井设置在私家庭院，公共雨水管线及检修井应避免设置在私家庭院内，以免后期物业维护影响业主；3）若庭院内出现检修井盖应进行美化处理，并保证其井盖顶标高与庭院内地坪标高齐平；4）管网各专业的管井图应与私家庭院划分图叠图，尽量布点在公区或私家庭院边，以保证庭院使用的完整性；4.1.4配套设施：1）严禁将公区配电箱等三表设置在私家庭院内；分户配电箱设置应相对集中，避免在建筑出户、窗户所对应位置出现，宜设置在私家庭院外侧公共区域内便于检修；2）垃圾房设置时应远离私家庭院，与私家庭院距离至少5m以上；私家庭院与垃圾房之间必须有植物或其他方式进行有效隔离；3）燃气调压站/箱、大型箱变（一般尺寸4600*2400*1800mm）应符合相关规范前提下设置在公区景观内，与私家庭院距离至少5m以上；4）自行车库出入口应与建筑相邻且距离小区道路较近，远离私家庭院入户范围避免干扰；5）人防及人行疏散口应设置在公区景观内，减少对私家庭院的影响，并对其进行美化装饰，保证私家庭院的私密性；6）车库坡道出入口若紧邻私家庭院，应对其进行防噪音、防光污染等隔绝美化处理；7）以上配套设施的设置应符合相关规范的前提下对其进行美化装饰处理；4.1.5排水1）严禁将屋面排水直接散排至私家庭院，应有组织排水，接入排水明沟；2）私家庭院地面小院应向公共区域找坡排水；4.1.6建筑条件：1）建筑出风口（排烟口）严禁朝向私家庭院和入户道路设置，尽量朝向隐蔽处或屋顶；2）私家庭院室外与室内地坪高差必须大于150mm，避免雨水倒灌；若地方规范高于此规定则以地方规范为准；3）非严寒地区建筑周边必须设置散水明沟，避免室内返潮；4）建筑应从户内引出预留给水点位（用于私家灌溉及清洁）、电源点位（用于庭院精装）；5）建筑外墙防水高度必须高于室外地坪300mm以上；4.1.7其他1)私家庭院的场地坡度应≤3%；2）物业检修维护通道应能到达私家庭院；靠近围墙的庭院应设置巡更道路；（图六）3）覆土厚度少于300mm不得草坪或其他植物交付；4）建筑及其附属物投影正下方的庭院区域宜硬化交付；（图七）图六应设置合理的物业检修、巡更道路图七建筑及其附属物投影正下方的庭院区域宜硬化交付4.2交付配置标准4.2.1私家庭院种植区回填（含基层及种植土回填）（图八）1）种植土要求种植土回填厚度不得低于60cm，若低于60cm则应全部种植土回填；严禁使用有毒有害土壤；（适宜植物生长的最佳土壤（体积比）为：矿物质45%、有机质5%、空气20%、水30%。土壤团粒最佳为1~5mm。要求土壤酸碱适中，排水良好，疏松肥沃，不含建筑和生活垃圾，且无毒害物质。）种植土壤内＞10cm的石块及其他颗粒比例不得大于5%；沿海地区所用的种植土严禁采用海沙；2）基层回填要求（种植土以下部分）基层回填土严禁有水泥、渣土、瓦块、泡沫等建筑及其他垃圾；基层必须做好滤水排水措施；盐碱地必须有排盐碱措施；（见专项知识模块）图八基层及种植土回填剖面4.2.2私家庭院围合方式地面庭院围合一般采用形式为：木栅栏、铁艺栏杆、绿篱、实体围墙等；宜选用绿植等软性分隔，减少实体围墙的运用，避免后期与出户管线相互影响，增加施工难度；地下庭院围合一般采用实体围墙，高度不宜高于2m，可采用实墙+木格栅形式弱化压抑感；木栅栏、铁艺栏杆、绿篱的高度应在1.2m以上；木栅栏的材质应自身防腐或经防腐处理；铁艺栏杆的材质应除锈热镀锌防腐；绿篱可根据南北区域不同选择当地适宜品种；界桩的形式应具备牢固及耐久性，应突出地面10cm，材质宜选择水泥墩子或条石块；4.2.3植物私家庭院周边及庭院内赠送植物宜选择当地乡土树种；植物品种选择应遵循当地风俗，避免种植忌讳植物；乔木应靠私家庭院边线种植，保证私家庭院的完整性及方便使用；乔木栽植完成后土球顶标高与周边地坪标高相差不得大于10cm；五、操作流程制度阶段工作项注意事项参与人员提交成果第二阶段启动会景观总图划分私家庭院初稿景观专员初稿cad复核当地绿地率计算原则明确私家庭院是否计入绿地率面积指标研发经理、景观专员复核消防系统图复核是否存在私家庭院占用（隐形）消防车道、回车场及登高面等情况研发经理、景观专员明确私家庭院的交付配置标准项目团队（研发、景观、工程、营销、客服）复核私家庭院面积和物业公摊面积严禁将私家庭院面积计入物业公摊面积景观专员、物业开盘前风险评估各专业会审并进行交底项目团队（研发、景观、工程、营销、客服）Cad总图及简要ppt介绍终稿*折扣系数并提交oa审批私家庭院合同面积不得大于图测面积的90%项目团队（研发、景观、工程、营销、客服）cad总图及excel表格交房启动会1、复核图纸庭院面积及配置标准；2、复核与综合管网及配套系统的关系；面积是否有差异；是否有配套设施、污水井等综合管网占用私家庭院的问题；若有不符或存在问题项，应提出解决方案并与团队沟通研发、景观、工程、营销、客服、法务、物业私家庭院与综合管网（含井盖）及配套设施的叠图cad工地开放日前一周界桩及私家庭院围合实施完成景观专员、工程、客服、物业实测面积表实测私家庭院面积，并将最终结果与项目团队交底与销售合同面积进行核对，若不一致，提出解决方案并与法务、客服、客户进行沟通；景观专员、工程、客服、法务、物业交房前两周最终实测及合同面积提交客服、物业景观专员、工程、客服、法务、物业实测面积表、合同面积表六、附录：6.1为便于在执行本指引条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词,说明如下:1）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”；反面词采用“严禁”。2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”；反面词采用“不应”或“不得”。3）表示允许稍有选择，在条件许可时,首先应这样做的用词：正面词采用“宜”；反面词采用“不宜”。6.2条文中指定按其他有关标准、规范执行时，写法为“应符合……的规定”或“应按……执行”。