中国房地产上市公司发展现状及趋势

中国房地产上市公司发展现状及趋势摘要：中国经济的持续发展给房地产也带来了勃勃生机，特别是对大的上市房地产公司，既面临机会，同样也存在挑战。房地产企业的大量上市利弊究竟如何权衡，对企业自身发展和国民经济有何影响。它们的运行现状及未来的发展趋势如何。本文主要从我国的市场需求、经济政策及国际金融环境等方面探讨当前我国房地产上市公司的发展现状与未来趋势。在以相关案例为参照的前提下，结合企业和政府的措施、政策，提出了我国不同房地产上市公司运行的具体方案。（TheChineseeconomy'ssustaineddevelopmenthasalsobroughtthefullofvitalityfortherealestate,speciallytobiggoingonthemarketRealestatecompany,alsofacestheopportunity,similarlyalsohasthechallenge.Dotherealestateenterprise'smassivegoingonthemarketadvantagesactuallyhowmeasure,haswhatinfluencetoenterpriseowndevelopmentandthenationaleconomy.Theirmovementpresentsituationandfuturetrendofdevelopmenthow.Thisarticlemainlyfromaspectsandsoonourcountry'smarketdemand,economicpolicyandinternationalfinanceenvironmentwilldiscussthecurrentourcountryrealestateTobelisted'sdevelopmentpresentsituationandthefuturetendency.Intakeisrelatedthecaseasunderthereferencepremise,theunionenterpriseandgovernment'smeasure,thepolicy,proposedourcountrydifferentrealestateTobelistedmovesconcreteplan关键词：房地产（Realestate）上市公司（Tobelisted）市场体制（Marketsystem）宏观调控（Macroeconomicregulationandcontrol）现状（Presentsituation）未来趋势（Inthefuturetendency）目录绪论：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。在我国加入WTO的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房地产市场。同时，房地产业经历了国家宏观调控，影响到房地产业未来的竞争格局。我国数量多、规模小、集中度低，抵御风险能力差，市场竞争力弱的房地产开发商如何在新的形势下生存发展做大做强，是我国房地产企业不得不面对的一个重要而紧迫的问题。面对日益激烈的市场竞争环境，房地产企业应全力构建其独有的核心竞争力，实现可持续发展。公司上市意味着更大规模的融资，势必为企业发展带来不可忽视的影响。房地产企业也置身其中，随着北京天鸿宝业公司和深圳金地集团在上海证券交易所上市，标志着国家再度放开了对房地产企业的上市限制。在沉寂了多年之后，房地产企业又重登中国证券市场这个舞台。上市对一个企业的发展来说，无疑是把双刃剑，利与弊、得与失，如何面对上市，是每个企业都要慎重的问题。对已经上市的房地产企业，它们的发展现状及其未来趋势如何，本文予以分析、论述。正文：在证券市场发展的初期，我国已有一部分房地产企业上市。但在90年代初期，伴随着我国新一轮改革开放高潮的到来，我国经济出现了一些问题，其中，最突出的就是以炒作房地产为主要内容的房地产开发热、金融秩序混乱和经济过热的问题。房地产过热导致大量银行资金投入其中，泡沫增多。房地产市场的过度火爆，造成了经济的虚假繁荣和严重的通货膨胀，也使大量房地产企业处于高风险之中。从1994年下半年开始，国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策。在配股方面，中国证监会于1995年明令：对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店的配股申请不予审批；在新股发行方面，中国证监会则于1996年开始对金融、房地产行业企业暂不受理。1997年继续沿用了这一规定。房地产企业上市暂停的几年间，房地产企业的融资渠道，主要依赖自由资金和银行贷款。没有理想的资金来源，房地产业的发展速度自然受到影响。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。而目前，证券市场上的房地产企业仅有30多家，且基本上是1991年～1994年之间发行上市的，作为资金密集型行业，房地产企业近年来的直接融资渠道并不畅通。一些急于募集资金、扩大生产的房地产企业，开始通过“曲线上市”的方式。从证券市场筹集资金。通过买壳实现上市融资的目的，如金丰投资，中远发展等。另有一些公司并不是从房地产这个门槛进入的，而是颇费周折地通过其他领域进入资本市场。如运盛实业以城市基础设施建设和环卫的身份出现，利润大部分来自房地产的鲁润股份，却是一家润滑油生产企业。天鸿宝业获得的是近7年里证券市场签发给房地产企业的第一张准入证。因此，房企再度上市为房地产行业的发展，重新铺筑了一条“金光大道”。房地产企业要想取得进一步发展，必须突破资金、产品结构、企业管理体制等方面存在的一系列问题。进军资本市场，实施资本运作，是企业实现超发展的必然选择。新一代有实力的房地产开发商，将有可能得到一个难得的机遇，那就是在资本市场的推动下，促使企业形成质的飞跃。依托于证券市场，通过发行股票筹资，对股份制房地产开发企业，具有重大的意义。它不仅能进行大量的直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，而且，将经营风险分散给投资者或投机者共同承担。由于房地产投资周期长、规模大，社会上的大量小规模闲散资金无法被吸收进来。在房地产证券化以后，这些小规模的游资也可以投向于房地产开发业务，扩大了房地产业的融资渠道。企业上市之后，其运行的透明度必然加大，有多方股东对企业的经营进行监控，包括对财务、决策、机制、架构等方面种种的监督，促进企业良性化发展，因此，上市是企业前进发展的一个途径。企业股票上市，必须经过证监会严格的审核，无疑提升了上市公司的社会认知度，带来良好的声誉，促进销售。房地产企业通过上市进行大量的融资，为企业发展提供了足的资金。一些企业通过证券市场获得了大量资金，如下表所示：部分A股房地产上市公司融资情况一览万科Ａ(000002)增发募集资金100亿元金地集团(600383)今年再度融资180亿元金融街(000402)今年再度融资100亿元苏宁环球(000718)拟募集资金110亿元保利地产(600048)公开增发融资70亿元其它知名上市企业万通地产(600246)外高桥(600648)栖霞建设(600533)陆家嘴(600663)海鸟发展(600634)新黄浦(600638)招商地产(000024)珠江实业(600684)珠江控股(000505)上海新梅(600732)莱茵置业(000558)上实发展(600748)中粮地产(000031)世茂股份(600823)中华企业(600675)万业企业(600641)浦东金桥(600639)07年以来，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。对于那些土地储备充足、资金雄厚的房地产企业来说，04年之后的三年时间他们的日子过得相当的舒服，每开发一个项目都能获得丰厚的回报，07年北京有一项目开盘时定价12000元/平米，当时他们的营销总监还担心定价太高，但是开盘后，销售火爆，价格一路飞涨至18000元/平米，一个项目多赚几个亿。用他们自己的话说“赚钱赚的都不好意思了！”比起那些过好日子的房地产企业，手中没有什么土地、资金又不充足的企业，日子就十分艰难了。没有土地储备就没有项目开发，没有项目开发就没有资金收益，没有资金就搞不到土地------那些没有土地储备的房地产企业就陷入了这样尴尬的境地。土地与资金是房地产企业能否生存发展的重要因素。近期欧美金融危机愈演愈烈，并且呈现不断扩大的趋势，并已经影响到“新兴国家”的金融行业的稳定和投资者的信心。本次金融危机虽说是金融行业“百年一遇”的内在危机爆发，但是却源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。因此可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业密不可分共生共荣。从2005年-2007年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业及股市融资大量进入房地产行业、外资过多资本介入房地产行业、银行给买房人的过度放贷，都是对整个房地产行业的过度发展起到主要的“推波助澜”的作用。而这恰恰是中国房地产市场化以来从来没有经历过的。本次外部的金融危机还没有见底，还没有人知道到底对全球乃至我国的房地产行业影响的程度有多深，房地产行业还有部分人对政府的救市存在盲目乐观。但是第一政府已经加大了住房保障的投入，相信这也是“救市”的重要举措，这个投入可以极大地拉动房地产投资的增长，进而保持GDP的增长，但是对商品房房价的回调会“袖手旁观”；其次房地产市场化多年的发展表明，政府的政策影响持续下降，在巨大的市场面前，政策越来越显示出力不从心。因此更多的是要知道整个金融危机影响到的投资人的信心，进而影响到的房地产市场的影响。从中国来看，房地产中长期的发展是持续健康稳定的，但是眼下短期的调整已经在所难免，如何坚持到“春天”就是整个行业企业需要认真面对的了。可以说外部金融危机对整个行业的价值观、风险意识等影响深远。“中国房地产TOP10研究组”通过对房地产上市公司系列研究认为，规模化、专业化、集中化是房地产上市公司的发展趋势。中国房地产上市公司规模普遍偏小，总资产绝大多数在30亿以下，总市值多数在60-90亿之间，企业规模与国际化企业相差甚远。房地产又是一个资金密集型行业，只有规模大，才更利于企业融资；2002年国土资源部11号令的发布，土地实施招标拍卖，房地产市场将更加公开、平等，开放，逐步规范。北京、上海、深圳、广州等大城市前五位开发商占有当地15%-30%的市场份额，综合实力10强的房地产上市公司，收入和利润总额已占到全部房地产上市公司总额的60%，房地产市场将逐渐进入地产巨头时代。房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂；房地产又具有投资大，风险高的特性，任何一种非专业性的行为，都可能产生无法弥补的后果。在房地产上市公司10强中，盈利能力强、发展势头好的多为专业化房地产公司，房地产上市公司应走专业化发展道路。随着股市管理的逐步严格和规范，许多公司维持不了《证券法》所要求的盈利