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社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心2014年5月30日方洲邻里中心案例分析1.项目概况032.区位分析123.项目定位204.商业规划235.动线分析436.建筑设计497.运营推广568.项目小结60目录PART1项目概况1项目概况-方洲邻里中心项目名称：方洲邻里中心项目地址：苏州工业园区方洲路528号所属商圈：金鸡湖市级商圈开业时间：2011年1月10日占地面积：19969.46㎡总建筑面积：2.9万㎡物业组成：商业街、商场商业类别：社区型购物中心商业性质：社区级商业楼层数量：B1-3F停车位数量：186个停车费用：0-25元开发商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司物业公司：融鼎资产物业服务公司参考租金：4.7-5元/㎡/天（1F，2014-2-15）物业管理费：8元/㎡/月社区商业：生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心、洗衣、修理61项目概况-项目构成项目构成方洲邻里中心由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街，项目南北向长约83米，东西向长约239米。项目整体形象认知1项目概况-整体形象81项目概况-开发理念及开发历程项目开发历程正式开业方洲邻里中心为邻里中心区内开发的第8个项目，2009年，方洲邻里中心正式破土动工，2011年1月10号正式开业。相比其他的邻里中心，方洲邻里中心最大的亮点是开发了邻里中心公司第一个自营生鲜超市。自营生鲜超市是通过从蔬菜基地、生产厂家直接进货等手段，使生鲜商品做到安全可靠、价廉物美，同时确保生鲜与日配商品的价格管理全覆盖，将对平抑湖东片区的菜价起到一定的调节作用。邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。2011年7月7日，园区首个民众联络所落户方洲2011年6月30日，园区图书馆第一分馆启用2011年6月28日，中心卫生服务站启用2011年1月10日，正式开业2010年9月2日，主体基本完成2009年12月10日，方洲邻里中心动工项目开发理念91项目概况-邻里中心产业苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合服务提供商。邻瑞投资由苏州工业园区邻里中心发展有限公司与GLC公司合资设立，主要负责邻里中心等社区型购物中心项目的投资咨询、策划定位、建筑方案设计、招商服务以及运营管理等。苏州邻里中心总部邻里中心产业：101项目概况-邻里中心产业将社区商业产品按照建筑形态分类，以区域居住人口数量为标准，打造邻里中心公司的四代产品。邻里中心——社区商业产品分支（1座）（1座）（暂无）（17座）邻瑞广场邻里中心邻里汇11邻里中心现有商业邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。商业位置商业名称开业时间营业面积商业位置商业名称开业时间营业面积区内新城邻里中心1998年5月20828㎡区内科技城邻里中心2011年8月16600㎡贵都邻里中心2001年5月10797㎡东沙湖邻里中心2012年12月56000㎡师惠邻里中心2004年5月15282㎡苏州邻瑞广场2013年6月150000㎡湖东邻里中心2004年8月29660㎡漕湖邻里中心2014年10月25000㎡玲珑邻里中心2006年12月20070㎡景城邻里中心2015年758000㎡沁苑邻里中心2007年5月11933㎡独墅邻里中心2015年80000㎡翰林邻里中心2008年9月23532㎡区外宿迁明日领里中心2011年8月17876㎡方洲邻里中心2011年1月28937㎡太仓港城邻里中心2012年6月43073㎡唯盛邻里中心2011年6月11700㎡常熟项目2015年3月35307㎡1项目概况-邻里中心产业1项目概况-邻里中心产业邻里商业——酒店邻里商务酒店是公司重点发展的连锁经济型精品酒店。2011年9月正式运营，目前，已在苏州工业园区和宿迁苏宿工业园区内分别开出科技城店、东沙湖店和明日店。该酒店以“温馨、舒适、便捷”为宗旨，倡导人性化下榻感受。自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源，成为所在邻里中心的吸客“主力店”。邻里商业——连锁经营131项目概况-邻里中心运营公司苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元，是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。贵都邻里中心邻里中心运营公司：融鼎资产有限公司玲珑邻里中心翰林邻里中心新城邻里中心湖东邻里中心师惠邻里中心方洲邻里中心沁苑邻里中心PART2区位分析2区位分析-城市规划苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里。工业园区土地规划图行政规划图土地功能图本项目本项目2区位分析-商圈分析方洲邻里中心靠近金鸡湖商圈湖东商业服务功能区环金鸡湖核心商业板块：以城市东进发展的战略为依据，由金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能区和湖滨新天地、李公堤等商业街区组成。打造引领时尚的现代核心商业板块。区域位置：北临现代大道，南至钟园路，西起金鸡湖，东靠星湖街，用地面积约200公顷；商业定位：零售主导型商业服务功能区；商业结构：沿中央河两侧设置步行商业广场和街区，发展新型业态，布置大型零售网点，使其成为该市级商业功能区的支撑，综合设置餐饮、服务及娱乐休闲设施，形成引领时尚的现代市级商业服务功能区；物业类型：以独立商业体、步行街为主。金鸡湖商圈圆融时代广场本项目1.8km湖东商业服务区172区位分析-交通分析苏州工业园区位于苏州古城区东部，以发达的高速公路、铁路、水路及航空网与世界各主要城市相连。轨道交通20分钟到达上海、60分钟到达南京，与沪、宁、杭融入同城轨道化生活。在苏州市新制定的城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中的“苏州新城”地位，即把园区建设成为长三角地区重要的总部经济和商务文化活动中心之一。本项目距离苏州园区高铁站仅4.1公里，距离苏州总站12.4公里。工业园区交通图本项目2区位分析-交通分析公共交通方洲邻里中心公共交通完善但不够便利，本项目据地铁站1.3公里，且周围公交站数量有限。轨道交通地铁2号线星塘街站距离本项目最近为1.3公里；公交站点方洲邻里中心周边公交仅有2个；方洲邻里中心站：116、126、168、219、110南线、110西线；钟慧路站：205、110西线。其他交通本项目紧邻园区华润万家购物中心，乘坐华润万家购物中心班车也可到达本项目。华润万家班车：莲花线、唯亭线2号线地铁站公交站1.3km19方洲邻里中心两侧临干路车流量较大，内部分布无名支路满足汽车餐厅及停车功能，东侧星塘路为河阻隔，北侧钟慧璐距离较远，整体通达性较好，但便利度较低，基本满足社区购物中心的交通需求。2区位分析-交通分析道路环境主干路：方洲路、星塘路次干路：津梁街、钟慧璐支路：在项目地北侧与华润万家购物中心相夹方洲邻里中心道路四至：北临无名支路、南临方洲路、东临星塘路、西临津梁街主干道次干道支路方洲路方洲邻里中心星塘路津梁街钟慧路2区位分析-交通分析交通节点展示购物中心内部道路节点方洲邻里中心站与华润万家相夹道路临河一侧道路PART3项目定位3项目定位-整体定位总体定位：一站式新型社区商业中心主题定位：居住配套、餐饮、休闲、娱乐、培训客群定位：1-80岁全年龄段客户类型定位：ShoppingMall，社区服务中心经营定位：中档消费形象定位：家庭消费风格定位：现代主义业态定位：社区服务为主线的品牌群+餐饮+娱乐+散店档次定位：服饰单价：100-600元整体定位3项目定位-概念定位概念定位一站式的社区商业服务项目方洲邻里中心——园区幸福生活的聚集地社区购物中心的标杆项目邻里中心最成功的项目最多领导人参观考察的项目PART4商业规划4商业规划-各楼层经营内容方洲邻里中心各层经营内容楼层经营内容3F健身休闲、儿童零售、儿童娱乐、美容2F生活用品、服饰化妆品、儿童教育、社区服务中心1F生活服务、生鲜菜场、餐饮、食品零售B1F停车场、自行车停车场方洲邻里中心各楼层区域主题业态分布4商业规划-各楼层区域主题业态分布注：业态比例按面积划分社区生活配套为主，少量休闲和教育配套大量零售，少量餐饮店和服务店餐饮娱乐为主楼层业态零售餐饮休闲娱乐配套服务主力店/次主力店1F零售餐饮服务22%45%/33%邻里生鲜超市/万宁2F零售餐饮服务75%3%/22%方洲民众联络所/乐扣乐扣3F零售休闲娱乐服务58%/26%16%婴知岛/阳光100健身方洲邻里中心各业态详细分类表4商业规划-各楼层区域主题业态分布移动营业厅业态分布（B、C）零售食品CoCo好利来来伊份超市万宁城市之间服装爱无季服饰108号服饰Eall.cz红豆生活坊精工坊依尚艾秀雅轩日用品LockLock儿童综合童装小猪班纳小手拉大手亲子装帮登少年生活馆巴拉兔婴之岛教育艺之翼贝斯琴行万象跆拳道艾美舞蹈游乐蜜蜂花童艺世界DIY快乐吧爱乐游喜乐尼服务乖小丫秀童年公共配套冲印店柯达博彩店体彩、福彩营业厅中国电信中国移动LOCKLOCK艺之翼业态分布（A、D、E、F、G）餐饮娱乐特色餐饮石锅自选麻辣烫东吴面馆奥灶面布诺西餐厅米萝咖啡韩国料理沁园湘大班厨房美味厨房休闲娱乐美容SPA佐登妮丝金莎美容健身、养身阳光100健身皇足一号医疗/医药中医诊所益之堂中医诊所医疗服务社区卫生服务站药店礼安医药生活服务生鲜店邻里生鲜超市方洲店干洗店温莎士洗衣供水店洞庭山理发店Estyle造型家政服务家园修理铺便民缝纫坊文化活动中心民众联络所独墅湖图书馆分馆邻动文体邻里生鲜超市礼安医药缝纫店社区医疗机构东吴面馆沁园湘健身会所皇足一号方洲邻里中心各业态详细分类表4商业规划-各楼层区域主题业态分布4商业规划-经营业种比例汇总经营业种比例汇总方洲邻里中心经营业种比例统计汇总表统计内容零售购物餐饮休闲娱乐配套服务中西快餐休闲餐饮特色餐饮儿童乐园美容SPA休闲会所药店花店干洗店冲印店美容美发店家政服务金融服务电信服务医疗服务旅行社培训服务经营商户数4348522111112321217数量比例（%）49.44.69.25.72.32.31.11.11.11.11.12.33.42.31.12.31.18.0业种大类数量比例49.4%19.5%5.7%25.3%经营面积（㎡)3852179401307456113702814132511922980527415642面积比例（%）57.82.76.04.66.81.71.00.40.20.20.41.83.41.20.81.10.29.6业种大类面积比例57.8%13.3%9.5%19.4%合计经营总面积6669㎡、经营总户数87家、零售商业数量比例49.4%（含超市）、零售商业面积比例57.8%（含超市）、非零售商业数量比例50.6%、非零售商业面积比例42.2%。304商业规划-业态业种分析-1F细分业种数量（家）面积（㎡）细分业种数量（家）面积（㎡）超市1190饰品125冲印店125特色餐饮4209电信服务152休闲餐饮8401干洗店113烟酒茶3134花店114眼镜178化妆品1156药店128家政服务221医疗服务130金融服务280中西餐饮130旅行社115中西快餐3149美容美发155自行车专卖场120总计12621总计2411041F餐饮的数量比和面积比分别为45%、46%；零售分别占22%、35%；服务