中国房地产企业发展战略背景资料分析-金地

-1-中国房地产企业发展战略背景资料分析-金地（集团）股份有限公司-2-研究思路•多数企业都把积极寻求扩张作为企业的整体战略，同时在竞争战略层面上出现差异。我们的研究思路就是希望通过对目标企业的研究，探求其在发展过程中的轨迹，以此来研究总结不同企业竞争战略的基本思路和手法。-3-金地（集团）股份有限公司•一家以稳健著称，颇具成长性的全国性专业房地产开发企业该公司初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年4月，成功A股发行上市自2001年起实施跨区域发展战略，目前是一家较具规模的全国性房地产开发企业截至2006年6月，集团已拥有二十余家参控股子公司，总资产77.71亿元，净资产27.81亿元，形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构-4-对外推广品牌新形象及“科学筑家”理念公司创立19881993199920002001200220031994取得房地产经营权首个项目金地花园面市金海湾花园、金地翠园公开发售成立北京分公司成功发行A股，在沪挂牌上市完成以深圳、北京、上海为中心的战略布局，进入策略性城市武汉，集团跨区域发展战略目标基本达成20052004A股增发取得成功2006金地深圳进入佛山，形成深、广、莞、珠、佛的珠三角形布局；进入西安市场公布股改方案进入上海市场金地（集团）股份有限公司•企业发展历程-5-金地（集团）股份有限公司•管理团队——理科金地姓名职务出生年月学历凌克董事长1959年浙大管理工程硕士，高级经济师张华纲董事，总裁1962年美国纽约州立大学工商管理硕士，高级经济师黄俊灿总裁助理；深圳公司董事长1971年同济大学工民建专业工学学士，英国威尔士大学EMBA王勇深圳公司总经理1972年清华大学硕士杨伟民总裁助理；北京公司董事长、总经理1962年南京建筑工程学院学士，高级工程师，工商管理硕士赵汉忠董事，常务副总裁；上海公司董事长、总经理1957年华中科技大学工学学士，高级工程师，复旦大学EMBA严家荣武汉公司总经理1963年华中科技大学管理工程硕士，经济师胡弘西安公司总经理1966年大学，中国人民大学在读MBA张晓峰金地物业董事长1970年北京师范大学学士，中欧国际工商学院在读EMBA陈红峰金地置业总经理1966年大学，武汉大学在读MBA-6-金地（集团）股份有限公司•理科金地，风格稳健组织架构——类万科模式“战略性集团总部+专业化区域公司+获利型项目”集团公司定位：投资决策中心，管理调控中心，资源配置中心、信息整合中心和品牌文化输出中心-7-金地（集团）股份有限公司(((深圳西安2006年武汉2003年上海2002年北京2000年金地集团全国扩张示意•理科金地，风格稳健把握城市房地产发展阶段差异化地域选择上的谨慎北京、上海等超大型城市天津、西安、武汉等区域核心城市进入时机上的把握如：03年进入武汉市场05年以来，转而东莞、佛山、西安等城市拿地-8-金地（集团）股份有限公司•理科金地，风格稳健自2005年推行扩张政策后，土地储备较之前方有了较大幅度提升从土地储备数量来看，目前仍以珠三角城市为主公司各地区土地储备情况珠三角57%长三角21%环渤海13%西安1%武汉8%近几年土地储备及增长情况0100200300400500600700200220032004目前0%10%20%30%40%50%60%70%土地储备(万平米)土地储备增长%-9-金地（集团）股份有限公司•合理化开发结构，分散风险地域安排上跨区域发展中，在注重资源的统筹安排下，各年主要业绩来源区域均有所侧重0%20%40%60%80%100%2003年2004年2005年06上半年各年份各地区主营业务收入占比武汉北京上海广东各年份主要区域主营业务收入05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002003年2004年2005年广东上海北京武汉合计-10-金地（集团）股份有限公司•合理化开发结构，分散风险开发项目结构上建立成熟项目、预售项目、储备项目等多层次结构，以保证公司业绩的持续稳定尝试增加能提供稳定现金流的持有型物业的开发比例01020304050602005A2006E2007E2008E主要项目结算安排预测己竣工项目滚动开发项目已售未竣工将开盘项目新开工项目其他项目（万平米）项目名称2005A2006E2007E2008E己竣工项目北京金地国际花园3.19———上海格林春晓1.811.260.890.8上海格林春岸5.82深圳金地网球花园7.49———成熟项目东莞金地格林小城9.212.053.210.8武汉金地格林小城10.7315.9515.9510.63已售未竣工上海格林世界—11.1812.918.06上海浦发未来域—5.645.642.12将开盘项目深圳梅陇镇—8.3814.6614.66广州荔湖城—9.5311.9116.67天津双港—9.1715.2820.38新开工项目上海青浦云湖——8.911.13深圳渔农村——2.914.85宁波公交四公司地块——3.55.83西安曲江尚林苑——3.582.15其他项目北京金地中心———3.59珠海科技园————合计38.2473.1699.35111.67-11-项目名称建筑面积产品类型备注己竣工项目北京金地国际花园28写字楼、高板公寓综合体；高档地位深圳金地香蜜山17小高、高层一期04年5月，二期04年10月发售；卫星城项目上海格林春晓9.5联排为主03年12月发售上海格林春岸15.3多层、小高、花园洋房、联排03年12月发售成熟项目东莞金地格林小城25小高、高层滚动开发武汉金地格林小城70多层、小高层、花园洋房、联排05年5月；滚动开发已售未竣工项目上海格林世界86小高、独栋、叠加、联排（为主）四期；一期05年10月开盘；二期06年9月2日上海浦发未来域16多层、小高、高层2005年5月发售深圳梅陇镇42高层、小高层城市新区项目；中档定位；06年5月开盘上海青浦云湖住宅23万小高层，独栋、联排06年8月开盘；别墅式洋房130-170平米将开盘项目广州荔湖城——多层、小高、花园洋房、公寓别墅高档住宅项目；07年初开盘天津双港52花园洋房、小高层城市新区项目；中档定位新开工项目深圳渔农村22.8住宅；商业小户型为主的城中村改造项目宁波公交四公司地块16.3高层、小高预计06年年底上市；将TOWNHOUSE建筑手法引入高层建筑西安曲江尚林苑7.2联排、叠拼、宽景house空中阔景house全部1梯2户纯板楼结构，所有户型均设置入户花园、景观阳台、双主卧非住宅类项目北京金地中心12写字楼、商业城市中心综合体；预计07年初竣工珠海科技园工业园区-12-金地（集团）股份有限公司•以高速成长提升公司价值上市5年来，销售收入年均复合增长34.8%，净利润年均复合增长30.6%自2001年以来，金地集团由一家深圳本地企业迅速发展成为全国化布局的蓝筹房地产上市公司，销售收入、净利润、净资产等保持持续快速增长05101520253035200020012002200320042005-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%销售收入(亿元)销售收入增长%公司近几年销售收入及增长0.000.100.200.300.400.500.600.702000200120022003200420050%5%10%15%20%25%每股收益净资产收益率公司近几年EPS及净资产收益率变化受宏观调控大势影响2004年A股增发导致2001年上市发行A股导致深、京、沪、东莞6个项目同时销售-13-金地（集团）股份有限公司•以高速成长提升公司价值预计未来5年公司仍将保持高速增长4067691031330204060801001201402006E2007E2008E2009E2010E0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.002006E2007E2008E2009E2010E资料来源：国信证券经济研究所预测公司未来5年销售收入预测公司未来5年净利润预测-14-金地（集团）股份有限公司•财务指标分析盈利能力分析结算项目结构所致，04年结算项目前期与尾盘比例较高主要由于01年A股发行导致01年启动全国拓展战略后，费用比例提高，资产周转率降低，规模效益尚未显现-15-金地（集团）股份有限公司•财务指标分析营运效率分析通过业务流程、管理流程优化；提高项目开发节奏，集团营运效率尚有进一步提升的空间大幅提高土地储备，使得两家企业的存货周转率均有所下降深、京、沪、东莞6个项目同时销售结算项目结构所致；04年集团没有新增土地储备万科拥有行业领先的营运效率：他以低于行业平均毛利率，而采用较高的资产周转率，来保持高水平的净资产收益率-16-金地（集团）股份有限公司•战略调整高品质、快速、稳重的开发提升资金使用效率积极完善土地前期拓展时间，减少资金闲置，缩短再投资间隔时间周期调整产品结构高端市场的明星产品与中低端市场实现快速周转的现金牛产品搭配尝试加大持有型物业比例，增加持续性收入，稳定现金流提升项目开发效率通过探索产品标准化、实行全集团范围内的战略采购等进行流程改善工作-17-金地（集团）股份有限公司•战略调整——多元化、高效融资目前仍然主要依赖银行信贷支持与中行、建行、工行、农行、招行长期保持良好的银企合作关系尝试多元化融资途径合作开发伙伴：上海浦发、云湖集团合作基金伙伴：摩根斯坦利、ING基金发行信托产品、短期融资券股权融资凌克曾公开表示，股权融资是2006年整个融资计划的核心-18-金地（集团）股份有限公司时间融资途径合作伙伴具体内容项目2003年3月合作开发浦发集团双方以自有现金出资设立项目公司，其中浦发集团占51%，负责土地开发工作，在完成目标地块三通一平后以地块作价对公司进行增资，为保持双方投资比例金地再向浦发集团支付相应款项上海未来域项目2003年12月双龙信托计划浙江通和置业投资公司、绿城集团该信托计划采用基金模式管理，旨在房地产项目权益性投资为主。各方出资2500万，委托金信信托募集资金2.79亿武汉金地格林小城2004年6月收购处置不良资产摩根斯坦利房地产基金IV、上海盛融投资有限公司投资不良资产，进行“建行不良资产包收购及处置”合作——2004年12月合作开发云湖集团与云湖集团合作开发青浦云湖项目（一期）上海青浦云湖项目2004年12月A股增发——以每股8.98元价格成功募集近9亿元资金，公司股本扩大为3.7亿股——2005年2月短期融资券——公司股东大会正式同意向中国人民银行申请发行10亿元短期融资券——2006年2月股权收购西安佳鑫集团以股权收购方式，成功收购西安紫荆花园项目西安曲江尚林苑2006年3月短期融资券中国建设银行双方达成战略合作协议，由建行承销发行10亿短期融资券——2006年8月股权合作ING基金与ING基金合作投资天津项目，ING基金共投资1.88亿元，拥有48%的利润分配权天津双港项目-19-金地（集团）股份有限公司•战略调整——金地换标对内、对外传达一种信号：企业战略思想、企业愿景的转型调整对内可以传递战略转型的信心与决心，实现企业文化的一致性，保证企业凝聚力对外可以更好展现企业形象，进一步提升客户满意度与忠诚度-20-金地（集团）股份有限公司•未来业务格局的突破开发商基金管理商投资商以开发销售住宅物业为主以兴建综合项目，自持经营为主以发展房地产金融业务为主-21-金地（集团）股份有限公司•小结无论从区域层面还是项目层面，保持现金流量稳定；控制负债规模，控制流动性风险，保持财务稳健；尝试金融创新，拓展金融业务，促进主业发展，分散经营风险；追求企业发展的质量而不是企业规模-22-演示结束，谢谢！