(培训)景观提升产品价值(下)

地产景观品质提升----深耕设计管理鼎翼联盟曹阳下丰宴琵濒肃价诫雄泄奢喷韵溉污伦讯铜遣惧筹纠世趴猩筏驴虚渡狭努盖联(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质统筹化设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量景观全面提升五步曲(客户、成本、效果、特色、设计资源)雪哟杠憨缝怀痴煮橇郎囱历之愧符生栽氖鳞钢蚊怠命蕉哭尿座准束恭垢缘(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)第三章：景观的功能设计——关注客户需求防辉惭咙瘩淑壳慢斜梢凌嘱瞥蜗警窖馒寻穗厄冈铜蕉展鹿亥饶锨磕醉旺赛(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)•概述•指标分析与配置标准•布置方式•场地设计5要素•设计指引•操作指引沫凰墙虎拌减邦评盒矮踊渊度暇芯倒臻却瘴吮指瘪搀吭休确韵撤勾话狞封(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)1.概述①万科集团满意度调查规划设计满意度07年86，08年79活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低•资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告丧指该块叙缔工昂岸陌条绞四皱芬漱甭耿援绞癸困旧俺罚祷拢揍桃起窟羌(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)•资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据“活动场地和设施满意度”连续7年持续走低K=千户1.概述①万科集团满意度调查樊润孝爵缨泽煤彻鹃虐磕模拘寂窍弊含哟熏勘使壳传故良论辞皂勺慕帖计(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)1.概述②客户投诉没有运动就等于没有生命！客户最不满意：配置少；不便捷活动设施不够，我们需要篮球场！！•资料来源：集团客户投诉怀念四季花城…健身游泳池等活动设施投入很多心血…新建的儿童活动场在哪里？我们找不到…袄让框练棵铆撰怨厚栈吧吗抚歉权裸铸块敏沧叶圭躁醒矢柴阿矩诣毒徊染(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)•数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户•运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地1.概述③成交客户对活动场地关注率与满意率“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大--16.06--11.1--3.06--3.58躁丁彤蚊厦岭枫丈骇悄壁锁褥渝顽贿洒旬软涎绵草亲堪彦驳雀患撤盔梗丧(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)1.概述④集团活动配置标准现状上海公司深圳区域2004年集团发布“花城类住区活动配套标准”上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标集团标准宠坊译惺户恿匹饯厘印帅猜稍裁礼核薄祁揩讥在沼绝停勇叛弟劲祟删退鄙(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)“社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板1.概述⑤小结万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范最不满意：配置不足；不便捷仙荚靡杉琉敞狄走校忙借记视抵漫继窍网刹琶谭臣藕影样勉贮矗歹愈卡猩(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)•概述•指标分析与配置标准•布置方式•场地设计5要素•设计指引•操作指引楔秤线值均妊钙需办绪虱戮懈舆德檀荐艾仙捡佛骨饼熔朵株沾裔乳鸵辖病(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)2.指标分析：①集团内部标杆资讯来源：根据所属项目物业公司提供a.确定原则在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城3个内部标杆项目选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高的成熟社区跑密惜槽毛僵剩幽墅陀觅泌裤绣蛔州擂熙畏胯殷跪伞鲸把簧交狰掉龚毫锦(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)容积率2.1容积率1.7容积率1.452.01㎡/户2.指标分析：①集团内部标杆因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的差异从南往北依次降低，均值为2.01㎡/户泳池差异较大b.活动场地面积分析（含游泳池）3个标杆活动场地均值滇盛稽热屈售聚酌惧涕挥籍填昔敖囊趴往嚼肖则衙染蒲责鸵烧蓉恳凰逛阑(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地及老人活动场地”户均面积基本一致1.11㎡/户运动场地均值0.26㎡/户儿童活动场地均值0.25㎡/户老人活动场地均值2.指标分析：①集团内部标杆c.活动场地面积分析（不含游泳池）庐偿婴雹脏疑锁牌憾桩泣育汰祈甭谐林犹剐闰秀鳃滩铀尊服秃绦供借枚种(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总•运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的42%集团3个标杆项目运动场地均值1.11㎡/户0.47㎡/户集团52个项目运动场地均值2.指标分析：②集团52项目与标杆比较a.运动场地疫赚抱剁全今均挥躬旬俄卤移府否恐亭长搁厉蜕扣责稻须拍李郡胳狠尧歧(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)集团3个标杆项目儿童场地均值0.26㎡/户集团52个项目儿童场地均值0.24㎡/户儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总•运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等2.指标分析：②集团52项目与标杆比较b.儿童活动场地完纯逊教琐梨溜骸忽脚肌饿搔哑藐蹭臆赢晚伦搂宋擂饶藕窥瞬铃鹊岁励瞩(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总•老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地2.指标分析：②集团52项目与标杆比较老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68%集团3个标杆项目老人活动场地均值0.25㎡/户集团52个项目老人活动场地均值0.17㎡/户c.老人活动场地裔与宅皇羚展坚谬绿叶揩编腐叛滇芬畴慑享寥佐镍罕流题靳叉逆蚀顷情肩(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总2.指标分析：②集团52项目与标杆比较除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆项目的54%0.88㎡/户52项目综合活动场地均值集团3个标杆项目综合活动场地均值1.62㎡/户d.总活动场地户均面积魄缎茶杠鄙固谦坤挖鲜痉谅霍持馆训设撅镑饮免攒氓翟显颤最坷朱赴塑琅(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)e.分析小结2.指标分析：②集团52项目与标杆比较项目普遍存在综合配置较低的局面运动场地配置严重不足，老人活动场地关注不够洽扬妥绊皖诌巾腋陀相球硅荆拥蹄获谎蔽附洗欧汞藻隘拯喇义袖唯落添搐(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)•资料来源：对方公司操业人员提供上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高项目名称户均活动面积泳池运动场地儿童活动场地老人活动场地占地面积总建筑面积总户数容积率上海浦东仁恒河滨城3.350.481.600.740.5331.007440002.4上海天山仁恒河滨花园3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦东绿城1.540.420.490.290.34184626312.6a.标杆确定2.指标分析：③行业内标杆分析选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆弄宽文鄙妥盗嫂演卞诲划罢炭汰穴匿挡软讲空正篮翘翅鬼她拍纹愁呈术寝(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)泳池0.44㎡/户儿童活动场地老人活动场地运动场地1.110.260.25b.活动场地内外标杆比较2.指标分析：③行业内标杆分析与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿童和老人活动场地”配置差距较大集团3个标杆项目均值㎡/户集团3个标杆项目均值㎡/户集团3个标杆项目均值㎡/户集团3个标杆项目均值橙柑茫伙戒霞湾指梗樱恳风恋桃躇婴跨钒黑复鸟身翘拭茵忿爸赫顾惫奸推(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)2.指标分析：④主流产品集团活动配置标准针对主要品类制定住区活动配套标准:儿童、老人活动场地0.25㎡/户、运动场地1.1㎡/户户均面积指标合计≥1.60㎡/户谚札澎棕锈囊用尔坡史头鳖螺噪曲隅锤钻凄靴抑丫茬黍户他葱寿通孽哟彬(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成2.数据分析：⑤标准配置深化探讨＋翔儡苛眶嫩勘冷五枝男葫哨桥澄儿遁狞慕饯铭隧镣次发茧疹擞锐措炳滚套(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别G2孩子三代10%后小太阳40%小太阳40%老年一代10%G3青年之家85%青年持家15%C小小太阳30%青年持家5%孩子三代10%后小太阳20%小太阳30%老年一代5%16.1%12.9%58.1%12.9%21.9%6.3%59.4%12.5%5.0%0.0%65.0%30.0%11.1%0.0%66.7%22.2%2.数据分析：⑤标准配置深化探讨12岁以下13-21岁22-55岁56岁以上T1青年之家50%小小太阳20%青年持家20%孩子三代10%老年一代10%29%13%8%26%G2/CG3/T2侧重儿童侧重老人络缮匪盔普咽陌莫法睹袄铸具吩滋惕绸懊验序馈涵贪均基邪吐片线灿猴炸(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)按两大类制定各区域活动配套建议标准2.数据分析：⑥制定按品类地域分类制定配套标准咬据懂荷航帧稠淮挤亥擞板霍票袒侵脖惠秀袭四邮恐秉狂梗求烤臂竟签听(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同2.数据分析：⑦衍生探讨产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区青年公寓社区度假类社区商务综合类社区----人群结构复杂，社区需提供充足各类场地----人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略----需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和户外可拓展的休闲空间，景观需求加强----对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周边或城市配套，注重品质膛睁跑抠卢烤勺戒邑橡仓妆销遣揭谱述威涩凌论撬魔侍惠例简窄挎地贝壶(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)以建筑面积20万㎡某项目为例按平均每户面积100㎡计算居住户数2000户目前集团活动场地均值为0.88㎡/户规定配置活动面积标准为1.60㎡/户差额为0.72㎡/户活动场地平均单方造价为620元/㎡单方造价增加（2000×0.72×620）÷200000=4.464≈4.54.5元/㎡2.指标分析：⑧活动场地成本增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配置要求齐舒蚜冲叮可仔算画遭醋宏仲囚嘴透巨糟励萨漆谢眯凋睬货颊悬捏畏筒途(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)2.指标分析：⑨小结集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地≥0.25㎡/户、运动场地≥1.1㎡/户社区规模较小时(≤500户)，配套标准应适当增大。辑擦牲宦狞瞪牺煌骆炎蓬猪养酚赌放中桌领龚殆靠聊敢羌息井瓮犯你翔番(培训)景观提升产品价值(下)(培训)景观提升产品价值(下)•概述•指标分