XXXX0812新都城二期形象包装建议及推广计划安排

厦门印山宏2014-8新都城二期形象包装建议及推广计划安排项目形象包装篇概述针对新都城发展的特点，为将二期项目更好地贴近市场需求，占领市场空间，赢得客群。对项目进行重新定位的有利于产品的推出。以下为相关分析：项目优势1、新都城一期开盘时间早，影响大，在当地可谓家喻户晓，认知度较高。二期产品相当于站在巨人肩膀上，继承了前者高度。2、位处新华都之上，周边人流量大，与霞美的商业中心形成配套服务。对居民根植“新华都即新都城、新都城即新华都”的品牌潜意识，生活条件优越，交通便利，周围设施齐全。有强大的标杆导向作用。3、硬件优势：二期产品拥有70年完整产权，且户型较一期有较大变化，更加符合客群多元化需求。项目劣势新都城一期因产权期限少，竞争优势不明显。现有余量建成时间较早，长期未使用略显老化。背景梳理新都城一期因部分硬件劣势，一期去化不完整，是竞争中的短板，然而，在二期新项目中，原有的短板已经被完善，新户型的升级，绿化率的提高，居住品质的上升，满足了广大客群的多样性需求。一个优质的项目承袭了优良血统，其先天拥有的的价值卖点，应立足旧印象，塑造新的项目理念，也可延续原“新都之名”加强对客群产生新的视觉冲击。新都城二期案名设想1、中央新都释义：体现项目位于大霞美城镇中央，与新华都为邻，“中央”二字尽显大气。重点突出了占据地段优势的首席楼盘，力求打造该镇繁华中心住宅。“新都”则承袭项目一期“新都城”的有利影响，同时与新华都为邻，意在引领城镇新兴住房潮流。2、新都上峰释义：上峰，高峰，上峰百丈绝，喻中心之上，高屋建瓴。既契合新都城二期的区位特点，也展现了一种睥睨霞美的气势高度。3、新都世家释义：承袭新都城一期理念，沿袭其高关注认知度。世家有长久之意，门第高贵子孙世代承袭。4、新都•福源城释义：福，吉利祥和之意、应客群普遍心理；源，发源、中心、源头。指中心位置，表明项目位置；城，霞美中心城，城中之城，拥有完善的配套服务，又处中心位置。5、新都中央家园释义：继承了新都城优良血统，同源同根重新阐述了新产品。从词眼上也讲明了项目的地理位置。同时，家园的表述较合适当地客群心理。对于外来人员来说，一个家的诱惑远大于豪华、高贵的字眼，并且在品质上有个直接的形容。6、新都时代广场释义：众人皆知的名称，唯独霞美没有这一称呼，新都城地理位置优越，配套设施完善，以时代广场这一概念更彰显新都城的认知效应。时代表达项目前卫时尚思想，广场给人一站式生活联想。泰中嘉苑释义：“泰”有“平安和顺”之喻，“中”昭示该项目明显的中心位置。将“泰中“结合，音似”太中“，有过之而无不及的地段优势，比过其他楼盘。“嘉”寓意“美好”喜庆之气油然而生，“苑”一般为包含园林设计，符合项目规划。”嘉苑“音似”家园“，与主要消费客户成家的理想更为亲近。大发名苑释义：大发，预祝业主大发，财源广进。直接不失气度，与名苑结合，气场有档次；名苑，知名，符合新都城在当地的品牌形象。君富新城释义：君富，是对业主的尊敬的祝福，贵气十足并且亲民实在，新城，承新都城，霞美新城。天晟（韵居）家园释义：“天晟”浑然天成，成功之路；韵居，雅致居所；家园，亲民表述，家的诱惑远大于豪华、高贵的字眼。品质自然朴实。项目定位项目定位方向1：宜居典范生活之家项目定位方向2：黄金地段优越生活ＳLogan：出发点：七十年产权成为竞争优势，地理位置优越，正处霞美镇中心，以及项目本身价值卖点，客源内在情感述求。中心方向：霞美中心之上尽享新都繁华霞美黄金地新都定中心霞美只有一个中心新都有一个中央家园感性方向：新都在握天下无忧新都非凡大器传承一生繁华新都时代广场领御霞美居住时尚霞美八万户新都只一家新都城圆您安家梦综合方向：与繁华同居与中心共存城镇中心•醇熟配套•70年生活家路•中心路•繁华路•新都新都城给霞美生活新定义一处安居一种人生营销计划篇前言目前，在区域房地产经济持续低层位发展局势中，三四线城市的房地产市场仍然保持不明朗态势，据市场分析显示，南安房地产发展势头较为平稳，但从中长期预测，仍受三四线城市总体方向影响，为避免产品受局势左右，应及早确立战略方向，增强产品推广，拓宽客源深度，抢占市场新高地，全面布局南安房地产市场。一、产品价值梳理扎根于新都城一期长久以来的声誉，当地客群对其印象深刻，有较深厚的群众基础，认知度高，新都城二期升级新品之作必将再掀居住热潮。产品价值要点：★中心繁华★完整社区★户型升级★稀缺园林产品价值解析：1、相对一期产品来说二期具有产权优势、设备更齐全、户型产品的升级等优势及规划优势：二期升级之作震撼来袭2、产品的地段优势：城市中心主人引领时尚潮居新都城完美诠释城市中心的居住价值。二、市场分析成交客户分析1、本地区客户群体，意向延续老城区的生活习惯，形成购买行为；2、从一期成交客户区域情况来看，周边乡镇想要进驻中心住宅的客户较多，因此必须深挖当地市场及周边乡镇的延伸，做好老带新活动，形成口碑相传；3、外来务工、生意想要在此定居的人群也是广告宣传的重点。增加项目推量容积率产权车位绿化价格面积博士慧景城1-4房；别墅；酒店服务；类综合体、认购优惠一期，二期销售80%。第三期已开发3.050年50036%均价4300/M280-120M2中骏四季康城2-3房；预约优惠一期售完开发二期4.4570年102735%均价5800/M260-103M2丽景新城预购活动一二期近售罄，三期新品预约3.070年20023%住宅均价4500/M242-129M2竞争对手分析Page27经过对整个市场环境、竞争对手以及客户的综合分析，建议本案对外销售均价为4600/M2三、营销重点及难点分析住宅营销重点：1、如何通过利用老城中心位置成熟的配套，来充分炒作新都城的产品居住及投资价值；2、如何坚定购房者的信心，炒热住宅的居住价值，通过以住宅销售带动销售氛围；3、如何通过老带新活动拉动增加新客源，促进购买行为。营销难点：1、三四线房地产市场整体不太乐观：许多客户持观望的态度；2、区域人流量相对较少：大霞美属于镇区，外来人口较少，区域价值未充分开发，影响投资者投资；3、售楼部位置较偏僻，位于新华都楼上，与外界联系不直接，客户接触优势不足；四、重点难点应对策略重难点应对策略1、高举高打，全面铺张：通过线上线下的广告宣传，二期新品高调入市全面抢占市场关注度；2、双管齐下，提升投资意识：紧扣新都城处于老城核心区域，是政府重点打造片区，坐享政策利好，对区域前景进行炒作，阐述新都城的区域居住价值；线下举办系列的购房优惠等相关活动，在引起区域话题的同时提升区域客户的投资意识；3、情感营销，促进老带新力量：树立老业主信心以及意向客户对项目的居住价值信心。通过住宅老业主的居住价值的认可来聚拢身边的亲朋好友购买，形成口碑营销；4、售楼部外搬形成门面优势：一个售楼部代表着项目的整体形象，对此历来开发商都很重视售楼部选址，位于人流量大的营销中心往往间接促进了来访量同时提高项目自身形象。五、9-12月时间节点布置新售楼处开放家庭亲子运动大赛9.8“花好月圆”中秋博饼之夜9.10日“感恩教师有您”购房预约活动10.1-10.5日“欢乐国庆购房日”新品认筹活动10.18“家具鉴赏会”10.19样板间DIY认筹活动10.24日70、80后新老业主聚会新品盛大开盘通过前期产品的销售对新产品造势期新产品形象公开期及一期产品去化新产品认筹期新产品开盘期9.8－9.109.110.1-10.1810.1810.25通过节假日活动的宣传来储蓄客户认筹优惠促进来访新产品加推新产品再次开盘期预约公开活动一个苹果的温情”平安夜主题活动“礼遇全城”圣诞节购房认筹享优惠新品再次加推耀世开盘11.15-11.3012.2412.252015.1.1六、产品推广节点安排第一阶段：新品公开期时间：9月1日-9月30日推广策略：借助老城区中心区位优势、对区域价值进行炒作，宣传项目的投资价值及居住价值，其区域整体住宅市场的升值空间。通过老带新活动，吸引客源，提升来访量，为认筹蓄客。营销策略：高举高打的宣传方式，高调入市，强势宣传新品。广告语：二期新品升级之作震撼来袭媒体推广：派报、短信宣传、报纸、户外、微信等线上线下相结合。活动配合：9月1日：新销售中心开放活动（附新售楼中心效果图）9月1日：家庭亲子运动大赛（老带新活动、礼品建议：电风扇、茶具套装、无纺布袋、马克杯、广告笔、鼠标垫。防滑垫等。）9月8日：花好月圆中秋博饼之夜9月10日：“感恩教师感谢有您”购房预约活动第二阶段：造势期时间：10月1日至10月18日推广策略：通过十月一日的国庆提前购房优惠活动形成关注点，全面炒作区域居住价值。营销策略：活动推广在房地产市场中可以快速吸纳人群，提高客户来访量及关注度。广告语：城市中心主人引领时尚潮居媒体推广：派报、短信宣传、报纸、户外、微信等线上线下相结合。活动配合：10月1日-10月5日：“欢乐国庆购房日”新品认筹活动10月18日：“家具鉴赏会”第三阶段：认筹期时间：10月19日-10月24日推广策略：添加高关注点活动，吸引热度，寻求新闻性，增加对产品的认同。营销策略：通过前期对二期新品调查摸底，蓄客等推广动作，打友情牌，以亲和力吸引客流。广告语：新都城让家守护您一辈子的幸福（80-120平臻品户型认筹全城抢驻）媒体推广：派报、短信宣传、报纸、户外、微信等线上线下相结合；活动配合：10月19样板间DIY认筹活动10月24日70后80后新老业主聚会第四阶段：开盘期时间：10.25日推广策略：海报、物料相关宣传，营造现场氛围，调配灯光色彩为开盘热销；营销策略：通过前期对二期新品的认筹摸底，蓄客等推广动作都是为了开盘热销做准备，开盘热销能有利的促进客户购买；广告语：安居中心幸福一生二期新品载誉开盘媒体推广：派报、短信宣传、报纸、户外、微信等线上线下相结合；活动配合：10.25日开盘活动第五阶段：热销期及新品加推期时间：10.26日-11.26日推广策略：延续开盘热销的氛围，持续热卖开盘当天未去化的产品，同时借助开盘热销对新品加推形象的公开做前期宣传营销策略：对开盘后热销做线上线下相结合的高调炒作，塑造热销盘的形象；广告语：二期首开售罄新品持续加推媒体推广：派报、短信宣传、报纸、户外、微信等线上线下相结合；活动配合：11.15-30日预约公开活动11.1万圣节狂欢夜及新品升级之作公开亮相11.11单生贵族PARTY之夜活动。第六阶段：新品加推造势期时间：11月14日-12月25日推广策略：通过时间节点中相关的节假日做购房优惠活动推广，全面引爆市场关注度，吸引客户来访；营销策略：通过活动的主题做活动前后宣言炒作，持续的炒作来让市场高度关注项目的相关动态；广告语：为您开启幸福之家！新品加推预约抢占从速媒体推广：派报、短信宣传、报纸、户外、微信等线上线下相结合；活动配合：12月24日“一个苹果的温情”平安夜主题活动12月25日“礼遇全城”圣诞节购房认筹享优惠第七阶段：二次住宅开盘时间：2015年1月1日推广策略：通过开盘前期的蓄客准备，开盘当天现场氛围的营造，灯光及音乐效果，为开盘热销做准备营销策略：现场利用销控及氛围的营造可以促使客户快速做决定；广告语：新品住宅加推载誉开盘媒体推广：派报、短信宣传、报纸、户外、微信等线上线下相结合；活动配合：2015年1月1日开盘活动注：所有物料及媒体画面的时间节点根据基础资料及效果图制作提供的时间来调整。营销计划等策略性工作根据实际工程进度、售楼处进场时间及预售证取得时间进行调整。请领导做工作指示Thanks！