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XXX地产公司编辑合成：营销部、投资部第007期（2012年3月1日—2012年3月31日）第一部分——政策汇编第二部分——行业动态第三部分——深圳最新市场动态第四部分——2012年2月深圳市一手住宅市场综述第五部分——2012年2月惠州房地产市场分析报告第四部分——房地产市场信息简报营销部信息简报2012年3月第七期政策汇编一、住建部发布《建设用地容积率管理办法》住建部2月17日发布《关于印发建设用地容积率管理办法的通知》,《建设用地容积率管理办法》正式出台，《办法》要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。政策简析：《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整，即因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。《办法》同时规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权，容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。《办法》的出台，一定程度上约束了开发商在高价拿地后通过随意调整容积率或修改规划提高利润，甚至改变开竣工日期的情形。通过媒体和现场公示、组织听证、走访等形式也提高了公众参与规划的力度和透明度。二、七部委联手为刚需保驾护航2月份，一份汇集了住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部门意见的名为《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告出炉。报告指出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准；保持首套房贷款政策稳定性，大力优化信贷结构；督促营销部信息简报2012年3月第七期银行业金融机构紧密盯防房地产贷款风险，加强动态监测分析和风险预警提示；加强存量房交易税收征管，堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。政策简析：根据报告内容可以看出，房地产市场经过近年来的调控，投机投资型需求得到明显遏制，多数城市房价涨幅回落，居民购房心理趋于理性，房地产市场逐步降温。在市场格局一定程度上有所调整的形势下，首套自住刚需房由于部分商业银行首套房贷利率的提高也受到了一定的影响，调整房贷利率、加强住房销售价格监管、加强商品房预售资金监管、打击偷漏税和规避限购等行为将作为满足刚性需求的有力手段，同时稳步推进房产税改革试点值得继续关注。三、国土资源部立8项制度紧控土地资源3月16日，国土资源部印发《关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》（国土资发〔2012〕47号），建立8项节约集约用地制度紧控土地资源，内容包括：土地利用总体规划管控制度；建设用地使用标准控制制度；土地利用计划调节制度；土地资源市场配置制度；节约集约用地鼓励政策制度；土地利用监测监管制度；土地利用评价考核制度；节约集约用地共同责任制度。政策简析：该意见的印发，首次完整阐述了节约集约用地制度体系的内容，并提出了制度建立的总体要求。该意见涵盖了“规划管控、计划调节、标准控制、市场配置、政策鼓励、监测监管、考核评价、共同责任”等方面，一是调节土地一级市场，通过合理控制建设用地规模、坚持和完善招拍挂制度进一步规范土地市场；二是通过制度指标控制，利用监测、责任考评、规划管控实现对土地使用环节的控制；三是继续推进经营性集体土地使用制度的改革，规范和管控集体土地的开发利用。营销部信息简报2012年3月第七期行业动态温家宝：房价还远远没有回到合理价位调控不能放松3月14日，国务院总理温家宝在人民大会堂与采访大会的中外记者见面并回答记者提问。关于房地产市场发展，温家宝有几个观点：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。第二，房价合理回归？他认为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。并告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，房价调控不能放松。第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，充分利用市场这只手，政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。对于房地产市场，温家宝的基本看法，从方向上看，应该鼓励更多的人租房。国务院再提扩大房产税试点深圳广州有望入围国务院近日批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革。财政部财政科学研究所所长贾康近日在广州表示，在房产税推进的城市中包括广州和深圳。当前的改革方案还有待进一步完善，房产税试点扩大不会简单照搬重庆上海模式，向存量房征税是大势所趋，并可考虑先对小产权房课税。中山大学税收研究中心主任杨卫华表示，存量房纳入征收范围可能是第二轮试点较大看点。他认为，存量房不应仅仅包括住房，写字楼以及有经营性质的物业同样应该纳入征税范围。对于开发商超过2年未售出的囤积存货住房亦应该征收房产税。营销部信息简报2012年3月第七期国土资源部重申：今年试点清理不合法小产权房国土资源部有关负责人表示，已责成相关部门对“天价”小产权房进行查处。并重申，“小产权房”是占用农村集体土地建设，农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护；城镇居民不可以购买“小产权房”；对“小产权房”违法用地不予确权登记发证。国土部部长徐绍史3月11日在列席十一届全国人大五次会议时作上述表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。对于如此庞大的存量，清理工作艰难。其合理的解决途径可能只有一个：已住进去的小产权房住户，缴纳相关税款后，其房产可以转正。广东暂停新建经济适用房住房保障以公租房为主广东省政府印发《广东省住房保障制度改革创新方案》显示，今后广东保障性住房以公租房为主体，除已批准立项的项目外，将暂停新建经济适用住房，鼓励各地发展小户型公租房。将逐步对现有的廉租房、直管公房、公共租赁住房等保障性住房“并轨”管理，只租不售。深圳最新市场动态————豪宅3月拉开降价序幕2011年中开始，购房者信心不足、投资客撤市，支撑豪宅市场的高端客户锐减，豪宅客户持币观望、或改变投资领域。例如梅沙附近的天麓、爱情湾、皇庭玺园等名盘从去年11月起至今成交一直为0。营销部信息简报2012年3月第七期2012年3月份，豪宅市场陆续出现成交，得益于开发商适当让利，采取的以价换量的态度；从高端客户心理来说：买的从来不是便宜，是占到便宜；从降价形式上：既要保持豪宅调性，又要实现走量，关键还是掌握好度，掌握好时间。2012年4月起豪宅项目即扎堆涌出，进入全年持续性竞争，品牌竞争也将白热化，针对市场制定灵活销售策略才能实现走量目标。案例：水榭山项目位于宝安区龙华街道办民乐路以北、靠近梅林关，背山面水，为北美风格的纯别墅小区。水榭山花园项目容积率0.6，建筑面积8.5万平米，70年产权。项目为低密度纯Townhouse住宅区，外立面材料为石材。水榭山共推出4期，2011年销售26套。这次连同3期少量余货共17套单位，属于尾盘销售阶段，保留2套，推出15套单位，其中13套联排230-290㎡，赠送花园和1—2层地下室，2套双拼450-480㎡。原价格7.5万/㎡，本次推售价格均价6.5万/㎡，下调约1万/㎡，不少单位单价达到5.8—6万元/㎡；之前的88折取消，在下调之后的总价之上再减100万左右。对外号称比原先价格下调约300万/套，实行全城转介：中原、世华、美联、世联行，转介2个点加5-20万业绩！3月6号推出该价格后，先推8套单位，截止3月8日全部售罄，3月9日再推7套单位，截止3月11日，仅剩两套双拼和一套样板房。营销部信息简报2012年3月第七期宝能太古城（楼王单位）项目位于南山区东滨路与中心路交汇处西南角。208平4+1精装楼王，原来价格在55000-65000元/平之间；北区A-C座173平米，单一产权非拼合精装墅级大宅，原来均价50000-60000元/平米，精装标准10000元/平。3月19日——3月25日共成交40套左右，成交价4.5-5.2万/平米，在当前如此冷清形势下热卖主要原因是降价，较之前价格下调了1万左右。宝能太古城于3月24日启动中原转介1个点。招商雍景湾项目位于深圳市南山区后海大道与工业七路交汇处,建筑面积131000平米，容积率2.66，产品由5栋高层住宅、1栋幼儿园、1栋会所组成，其中住宅均为30-31层高层。产品形态为50平米一房、82平米两房、88平米三房到180平米四房，住宅每层设计层高为2.9米。2011年6月18日开盘，均价35000元/平，截至2012年3月1日，市规划国土委网站显示，雍景湾共售出房源650套，不足六点五成。2012年2月25日降价，50—88平的单位均价26000——27000元/平左右，周均成交30套。二期即项目3栋和7栋已取得营销部信息简报2012年3月第七期预售许可证，主推户型为160-180平大户（双拼户型），预计在4月份开盘。首地容御项目位于华侨城香山西街北侧，由4栋33层高层、2栋12层小高层组成，主力户型为150-220平方米的三房、四房大户型单位。2007年开盘价格为22000元/平，后一路走高最高达45000元/平。最后剩余共80多套4房单位，非合拼195-207㎡；价格一直在3.9-4.4万/㎡之间，持续多月滞销。2012年3月10日从前期均价41000元/平降价到32000元/平，配合二三级市场转介1.5%。名居绿海湾绿海湾花园位于深圳市南山区招商路与后海滨路交汇处，项目4栋31层楼屹立滨海湾区，共993套，合拼后510套，2梯3户，主力户型为113-160平方米的三、四、五房，产权70年(2009.1.21起)。项目2011年10月22日开盘，均价42000元/平，截止至2012年2月底总销售不到100套。后加推低层园林景观单位、特价单位，2月25日开始均价降为34000元/平，2月25-26日销售14套，第二周（02.27-03.04）销售8套。营销部信息简报2012年3月第七期和黄观湖园项目位于宝安区观澜镇，邻近梅观高速公路，总建筑面积约165000平方米，容积率仅为0.44，地块拥有两个人工湖泊约40000平方米。产品类型有独立别墅、双拼别墅、山地别墅、叠加别墅，二期产品2011年剩余24套持续销售中，主要以圈层活动及三级市场转介，走量缓慢。2012年3月3日开始，148-241双拼、叠加产品均价从前期31000元/平降到24000元/平，后实现走量，周均成交1套。3期新推105套238-525独栋，其中部分购房赠送400平米花园、地下室、私家码头。预计4月初首批推出30套，原定均价45000元/平，现在预计32000元/平。除以上楼盘外，曦湾华府、和黄都会轩、公园大地别墅、兰亭国际等豪宅也有13%——20%不等的降幅，配合二三级市场转介1%-3%。开发商的降价走货策略使得3月份豪宅销售成交量有所上升。2012年2月深圳市一手住宅市场综述一.月度市场概述较之于多数楼盘零访客、零成交的春节来说，2月份的成交量有所增加，全市一手商品住宅成交1931套，较1月环比增加40.74%。然而，从历史数据来看，节后通常伴有小阳营销部信息简报2012年3月第七期春的出现，而相比于往年来说，这次节后的复苏走得缓慢，全市成交仍未能突破2000套。本月全市成交回升乏力源于多个因素：一方面，供应不足。去年下半年至今的楼市仍未摆脱低迷的局面，楼市走向不明朗，开发商推盘尤为谨慎，2月份深圳全市没有新获预售项目。本月公开发售的项目均为早期已获预售项目，4个项目推售面积仅为5.7万平方米，为除10年春节之外的历史低点。另一方面，虽有2月18日央行宣布降低存款准备金率带来的信心和首套房贷利率下调的利好因素，目前成交的客户也仅为受部分楼盘大幅打折促销吸引的节前购房计划搁浅的刚性需求客户，数量有限，虽有短期内成交回升，但难以支撑整体市场的持续上行。二.供应量分析——供应不足本月深圳全市无