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环渤海大学城项目战略规划案战略策划的背景随着中国经济发展进入了新的时代，葫芦岛大学城战略策划三大背景也日益清晰：一、从2001年大学城开始运作至今，其发展经历了一个快速发展但发展动力逐渐减弱的过程。随着近年宏观调控的出台，以教育产业园区推进区域和城市的模式发展正越来越难以为继，大学城需要有新的发展动力和发展模式。二、从2003年开始，全国开始了新一轮的城市规划调整。大学城现有的规划虽已经通过省里批复，但面临着与葫芦岛新的城市规划、滨海景观带规划磨合的过程，需要重新调整、细化和落实。三、在国家十一五规划中，以京津为核心的环渤海经济圈成为重中之重，环渤海滨海旅游的发展面临着新一轮发展机遇。大学城的发展必须与大葫芦岛的城市发展、辽宁省滨海战略和环渤海旅游度假区的崛起对接，实施多轮驱动战略，搭上可持续发展的快车。新的时代，呼唤着全新的大学城！在此背景之下，大学城有必要寻找全新的战略定位，有必要寻求大学城全新的发展模式，有必要探索适合大学城可持续发展的全新发展路径。因此，欲策划大学城，先必跳出大学城，从中国和环渤海经济圈发展大势来全面审视大学城。目录第一部分大势分析第二部分总体定位第三部分新城构建第四部分开发策略第一部分大势分析一、环渤海大态势欲策划大学城，必先跳出大学城，从环渤海经济圈发展态势来重新审视大学城。1.中国经济发展的第三次浪潮催生环渤海旅游度假区浮出水面。珠三角经济圈长三角经济圈环渤海经济圈中国区域经济发展的三次浪潮：1.八十年代开始的以广深为核心的珠三角经济圈的崛起。2.九十年代开始的以上海为核心的长三角经济圈的崛起。3.进入二十一世纪以京津为龙头的环渤海经济圈的崛起。随着能源、原材料、土地和劳动力资源的短缺，中国经济发展重心开始由珠三角、长三角向环渤海地区转移，中国经济的发展进入北方时代。秦皇岛、葫芦岛等城市极有可能成为区域内的滨海旅游度假功能区。在中国经济发展第三次浪潮下，环渤海经济圈飞速发展，城市群正面临着重新洗牌：京津唐城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群已形成“一心两翼”的发展格局。秦皇岛、葫芦岛正处于京津唐城市群和辽中南城市群之间的“经济塌陷”地带。随着城市分工日益明显，以秦皇岛、葫芦岛极有可能成为成为环渤海城市群的滨海旅游度假功能区。秦皇岛、葫芦岛可能成为京津唐城市群和辽中南城市群之间的滨海旅游度假区京津唐城市群辽中南城市群山东半岛城市群2.迎接旅游发展的第三次浪潮，环渤海地区的滨海旅游风起云涌。目前，整个中国的旅游在经历了观光旅游、休闲旅游大发展的两次浪潮之后，正迎来从观光旅游、休闲旅游向度假体验旅游转型的第三次浪潮。人均GDP达到800美元，大众旅游萌发；人均GDP达到1000美元，观光旅游兴起；人均GDP超过3000美元，休闲旅游兴起；人均GDP超过5000美元，进入体验旅游阶段。环渤海地区新一轮旅游热潮涌动。面对中国旅游发展的第三次浪潮，环渤海地区旅游发展掀起了新一轮的热潮：1.休闲度假旅游成为主流。主要城市的人均GDP均超过3000美元，观光时代即将过去，休闲旅游成为主流。北京密云、怀柔、天津蓟县、河北野三坡等郊区休闲旅游迅速兴起。2.高端商务旅游成为新贵。商务旅游发展迅猛，已占全部旅游收入的12%。京津间已建有数十个以高尔夫球场、温泉和滑雪场为主体的商务休闲旅游区。3.体验旅游小荷已露尖尖角。北京和天津的人均GDP已经超过了5000美元，休闲旅游大潮涌动，并开始迈进体验旅游阶段。华侨城欢乐谷落户北京标志着体验娱乐项目的兴起。环渤海地区的滨海旅游将抢占中国旅游业发展的制高点。面对环渤海地区2亿人、三大城市群近6000万城市居民旺盛的休闲旅游需求，整个环渤海地区将依托区位优势和滨海、温泉等资源优势，重点发展滨海度假旅游、体验娱乐旅游，延伸发展会议等高端商务旅游，抢占中国旅游业发展的最前沿和制高点。3.秦皇岛、葫芦岛将成为中国北方世界级滨海旅游区的核心区秦皇岛北戴河滨海旅游区即将成为世界级的滨海旅游功能区。世界旅游看滨海。滨海旅游是国际旅游发展主流，滨海旅游正引领中国海洋经济发展，高居海洋三大产业之首。中国滨海旅游“北有环渤海，南有海南岛”。以北戴河为核心的环渤海滨海旅游更是中国滨海旅游的重中之重。秦皇岛——新兴的世界滨海旅游热点区。秦皇岛已成为大北京都市圈的滨海休闲城市，处于大北京发展平台之上，携北方经济崛起之势，在未来亦将成为世界滨海旅游新兴的热点地区。由此，带来两大趋势：1.秦、葫滨海旅游一体化。秦、葫是环渤海旅游圈区域旅游合作的核心城市，易于形成品牌效应。秦、葫地理结构同一性强，旅游资源、产品已实现连片分布，形成了规模效应。两地共享腹地经济发达、市场广阔的三北地区以及日韩、欧美等国外市场，易于形成放大效应和关联效应。2.秦、葫滨海旅游发展和旅游消费势头迅猛，新兴的旅游形态、旅游产品层出不穷。以游艇运动、温泉疗养和滨海高尔为代表的高端商务旅游产品次第出现。大量面向京津和三北地区市场的旅游地产、养老地产从秦皇岛南部的黄金海岸向北延伸到葫芦岛、兴城地区。入境旅游市场井喷，国内旅游市场持续增长。旺季仅北戴河一地，日均逗留的俄罗斯游客在一万以上。秦－葫滨海旅游一体化格局黄金海岸国际娱乐中心北戴河乐岛南戴河山海关/老龙头菊花岛兴城海滨九门口长城秦皇岛葫芦岛兴城龙湾可以预见，在未来的5-10年以内，以秦皇岛和葫芦岛为核心的环渤海滨海旅游区，将经历一个由滨海旅游所主导发展的时代，崛起为中国北方世界级的滨海旅游区。二、俯瞰葫芦岛辽宁省、大葫芦岛和兴城的产业发展战略和城市发展战略将大学城推向了迅速发展的前台。1.葫芦岛，辽宁滨海战略的战略支点，大学城成为其战略支点的重要支撑。辽宁省“十一五”规划提出“五点一线”的“滨海战略”，其实质通过发展园区经济、临港经济和旅游经济，打通辽宁滨海经济发展的主脉络，而葫芦岛是“五点一线”沿海的南端节点，是滨海战略的战略支点和平台，大学城成为其战略支点和平台的重要支撑。发展园区经济发展临港经济打通滨海大道葫芦岛集约发展临港产业整合发展沿海产业园区串联滨海旅游主线葫芦岛成为辽宁“五点一线”滨海战略的战略支点和平台辽宁省“五点一线”战略辽宁“五点一线”战略格局2.大葫芦岛呼之欲出，大学城成为葫芦岛－高教园区－兴城三位一体发展的战略空间。目前，大葫芦岛的城市发展战略是：葫芦岛市西移南下，兴城东移北上，市区与连山区、龙港新区、兴城市联手打造“三位一体”的大葫芦岛市域核心都市区，兴城将迅速成为大葫芦岛的都市区之一。大学城大学城兴城葫芦岛兴城东移北上葫芦岛西移南下大学城大学城大学城兴城葫芦岛兴城东移北上葫芦岛西移南下大学城兴城葫芦岛兴城东移北上葫芦岛西移南下大学城地区将成为大葫芦岛的都市中心区之一葫芦岛市区与兴城间的过渡地带仅20多平方公里，其中含大学城11.5平方公里，东窑片区的约6平方公里，而龙湾组团已经进行实质性开发。整个葫芦岛市区在未来的发展空间已经严重不足，只有向西、向南扩展，大学城在五年内纳入为大葫芦岛的都市中心区之一。东窑片区龙湾组团在辽宁“五点一线”的滨海战略下，大葫芦岛正致力于发展三大战略产业：大物流（港口物流、仓储）、大工业（石化、造船、有色金属、机械）和大旅游（滨海旅游、休闲旅游）。其中，特别是旅游产业已成为大葫芦岛新兴的战略产业，而对于兴城来说，滨海旅游业更是兴城的主要产业战略。由此可以认为，大学城因其教育、科研、人居、旅游、休闲等功能，将成为对接大葫芦岛和兴城战略产业发展的超级平台。大物流大工业大旅游大学城提供智力支持提供人才资源提供商务场所创新旅游产品葫芦岛三大战略产业3.大学城将成为对接大葫芦岛三大战略产业发展的超级平台。三、聚焦高教园区三大战略举措推进大学城的可持续开发。1.基地现状分析区位•高教园区葫芦岛市，该市西距北京429公里，东距沈阳327公里，是辽西北五市中海岸线最长、气候条件最优越、距离京津最近、基础条件相对较好的城市。•高教园区位于兴城市规划区内，东临渤海是兴城国家级海滨风景区，西靠首山，西部是著名的兴城古城，自然条件优越，人文历史悠久。•高教园区是葫芦岛市“三位一体”大格局的重要环节，与东窑、连山、龙港共同构成葫芦岛市未来“大工业、大旅游、大教育”的全新空间职能能结构的重要组成部分。用地类型面积（公顷）比例（%）居住用地287.625教育用地123.510.7商业用地7.90.7道路用地33.92.9水域11.81农田685.359.7合计1150100高教园区用地现状平衡表基地现状主要有辽宁技术工程大学等四所高等教育设施，邴家村、四家村等村庄，沿滨海大道的饭店、家庭旅馆等商业设施，一个小型水库，其余为现状农田。（1）优势所处区位优越，是葫芦岛市“三位一体”大格局中的重要环节，而目前开发投资成本相对较少。已建龙湾大街、滨海路、兴海北路等城市干道，规划中的滨海快速通道也将穿越基地，对外交通联系十分便捷。自然环境资源良好，海湾、沙滩、山体、湖泊、植被等一应俱全，富有变化的地形地貌有利于景观环境的营造。基地内拥有辽工大等多所高等院校，人文气息浓厚。（2）不足由于开发力度不够，现状土地开发零乱，各院校各自为政，现有村庄的建设水平参差不齐，周边环境也欠成熟，导致各地块彼此缺乏关联，整个大学城的功能变得支离破碎，不易形成良好的整体形象。作为开发新区，基础设施和配套设施尚不完善，导致前期投入较大。基地面积较大，由于开发量大、开发周期过长而承担一定的市场风险。用地现状图远望首山现状农田现状河道辽宁工程技术大学邴家村船坞海滨沙滩海湾坡地用地现状图远望首山现状农田现状河道辽宁工程技术大学邴家村船坞海滨沙滩海湾坡地2.存在的问题1.普通城区化的威胁。面临着葫芦岛新城和龙湾发展的竞争性影响，存在成为葫芦岛市区的一般功能区的威胁。2.开发驱动力量不足。后继先期的以高等教育为区域发展驱动力的开发模式的拉动作用不明显，后继发展乏力，需要新的开发驱动力量。3.园区缺乏产业支撑。没有实现从园区向城市核心功能区、滨海休闲区转变。4.开发整体性不强。缺乏引擎性项目对地块开发的带动作用。基于此，有必要对大学城重新定位，通过新的发展战略推进大学城的开发。3.通过三大战略举措强势推进高教园区的开发战略举措一：对接中高端的旅游消费需求，打造环渤海地区滨海旅游区的核心区之一。发挥葫芦岛、兴城“山、海、泉、城、岛”特色旅游资源优势，发展以海洋温泉、滨海高尔夫和游艇运动为代表的中高端的滨海度假旅游。提升葫芦岛的商务、旅游和休闲功能，使大学城成为环渤海滨海旅游区的核心区之一，使葫芦岛成为对接关内关外两个扇面的“振兴东北门户，京津休闲平台”。战略举措二：实施泛教育战略，由高等教育单兵推进园区开发，扩展为泛教育多头推进区域开发，形成集大学园区、教育城区、职业教育基地、运动培训基地于一体的知识新城。科技研发休闲商务拓展训练高等教育基础教育职业教育岗位培训高等教育基础教育职业教育岗位培训高等教育泛教育战略内容战略举措三：在实施旅游战略和泛教育产业基础上，实施泛休闲战略，打造大葫芦岛地区的高尚居住区和滨海休闲宜居新城。依托教育主题，打造教育学村主题居住区依托滨湖资源，大力发展滨湖生态居住区依托首山、郏山，大力发展山地高尚居住区发展旅游地产，打造高尚的滨海度假居住区高等教育高等教育基础教育职业培训科技研发泛教育休闲度假运动健康休闲商务高尚人居高等教育泛教育泛教育＋泛休闲高教园区阶段宜居新城阶段知识新城阶段结论：大学城无权选择平庸，必须要承担更大的使命，需要站得更高，看得更远。大学城不应仅满足于高教园区，不应仅满足葫芦岛的城市一般功能区，应该有更高的目标，更远大的理想！我们认为，大学城的发展应重新定位，实施大学城通过发展教育研发、商务会务、度假旅游和高尚居住产业，力图：•成为大葫芦岛教育、商务、旅游、休闲和人居的城市核心功能区；•成为整个三北地区的滨海度假旅游的超级平台；•成为带动东北经济区振兴的知识高地；•成为世界级的环渤海滨海旅游区的核心区之一。第二部分战略定位一、战略定位葫芦岛渤海大学城的战略定位是：是以教育研发