北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报

破冰新城——北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011.01第1页目录图示定位方向项目概况项目认知与思考基础研究深入研究定位建议推盘建议第2页项目概况用地基本情况：项目位置：青岛高新区新城占地面积：50.65万平建筑面积：68.43万平容积率：1.35建筑密度：45%绿化率：35%新城·中等规模·中低密度居住配套城阳区高新区管委会流亭机场青岛市区本案第3页目录图示定位方向基础研究深入研究定位建议推盘建议项目认知与思考项目特性开发目标思考方向项目概况核心问题第4页新城职能：产业、生态、示范以高新科技产业和现代服务外包产业带动的城市创新中心依托滨海岸线和湿地、水系自然资源形成的青岛北部生态旅游休闲中心生态宜居、和谐发展的示范城区政府主导：高调启动，快速发展基础设施建设快速招商引资高效田园属性的产业新城政府保障，高品质要求项目特性1新城发展模式发展特点田园新城环境的营造，就业、居住、消费平衡发展产业新城政府决策，引导产业聚集边缘新城城市快速扩张与郊区化TOD新城快速轨道驱动行政新城政府职能主导第5页区域住宅市场处于破冰期，破冰项目决定区域调性，入市第一炮一定要打响项目65.1万平，中等规模需要高端形象营造市场影响力破冰期、中盘强势启动，高端站位项目特性2第6页本案世茂新城雨润项目特性3本案南侧紧邻世茂新城与雨润项目两伴第7页大盘、中高品质、高层为主开发商：香港世茂集团占地面积：93.16万平米建筑面积：138.89万平米容积率：1.49配套：社区医疗、中小学、幼儿园、商业等物业类型建筑面积（万平）面积配比联排别墅1.93%联排类独栋别墅11%合院别墅7.411%高层住宅57.585%项目特性3两伴：世茂新城第10页占地面积：30.9万平米建筑面积：54.35万平米容积率：1.79配套：商业、会所、幼儿园物业类型建筑面积（万平）户数面积配比联排别墅1.735674%花园洋房4.183809%（小）高层住宅38.95331883%酒店式公寓（高层）23804%中小盘、中等品质、高层为主项目特性3两伴：雨润第11页项目特性3世茂新城：大盘、中高品质、高层产品为主雨润：中小盘、中等品质、高层产品为主两伴合力铸大盘，升级高品质对于新城的破冰期，世茂仍不大，世茂加上雨润也不大，本案与之合力才够大，共同撬动区域发展，主导区域的调性升级世茂高品质，整体差异化发展第12页生态环境内外结合，打造生态特色项目特性4生态大环境，自身缺少强势资源生态湿地网络：大沽河河口湿地公园，墨水河河口湿地公园，新城中部湿地公园项目远离湿地公园，但紧邻两条湿地水系本案大沽河河口湿地新城中部湿地墨水河河口湿地第13页开发目标北科建国企科技地产产业+配套社会责任全国战略第一个青岛项目树立品牌无论公建配套还是居住配套，北科建都是在打造——高品质特区模式打造城市特区撬动新城发展大中关村：中国硅谷2000中关村广场2000中关村软件园2003中关村广场金融中心2005中关村广场购物中心2006中关村广场商务中心2006领秀·新硅谷2010领秀·慧谷第14页思考方向项目特性：政府保障，高品质要求高调入市，高端站位合力大盘，升级高品质内外结合，打造生态特色开发目标：高品质特区模式品质博位龙头，特区模式破冰新城第15页核心问题产业新城中居住配套的开发模式是什么？以什么样的品质博位”龙头“，打造我们的特区模式？如何处理好区域内的合力与竞争？用什么样的产品打造我们的特区？开发模式研究用地研究市场研究客群研究特区模式研究竞争关系研究产品深化研究基础研究深入研究需要我们进一步研究，攻克以下核心问题：品质博位龙头，特区模式破冰新城第16页目录图示定位方向深入研究定位建议推盘建议项目概况项目认知与思考基础研究开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第17页开发模式研究居住配套依托产业的发展成熟，成功由低密向高密、由第二居所向第一居所转变发展周期荒芜期破冰期成长期繁荣期2002-2004年2005-2007年2008-2011年2012年以后产业发展无规模性产业入驻•筹备新建产业区，基础设施建设投资•无实质性的产业入驻启动空港物流加工区•05年，注册进出口企业82家•限额以上贸易企业301家•07年，与183个国家和地区建立了贸易往来空港物流加工区发展•2008年9月，首架空客A320飞机正式投产组装•2009年5月18日，首架津产空客A320起飞升级为空港经济区•航空、电信、装备制造、软件服务外包、总部经济五大产业齐头并进•产业超过400亿美元规模交通发展以自驾为主公交车、班车每半小时一趟地铁开通接轨城市交通网客群变化•市区富贵投资度假客户；品牌追随客户•市区富贵人士为主；辅以产业高管、地缘企业家•以产业中高管、地缘型企业主；辅以市区财富人士•产业精英、地缘型成功人士•度假、投资•度假、投资为主；自住为辅•自住为主；度假为辅•自住主要产品独栋为主；少量联排联排、洋房等洋房、联排、多层复合产品洋房、小高层、高层配套发展•休闲度假配套：潜水会所、运动公园•休闲度假配套：水上俱乐部、湿地公园、高端spa•休闲配套：运动公园、儿童游乐、亲子空间•休闲配套：休闲、娱乐设施齐全•少量生活配套•社区型生活配套：便利店、建设俱乐部、理发店、餐馆•区域型生活配套：小学、双语幼儿园、24小时诊所；个性化服务•城市型工作、生活配套：大而全，服务新城1、田园属性产业新城居住项目案例——天津万科东丽湖第18页开发模式研究产业发展滞后，无力支撑居住配套，居住配套只能以低密产品吸引外围客群分期一期二期三期四期五期时间2006年2007-2008年2009年2010年产业•尝试引进物流、轻型制造等产业，由于基础较差，举步维艰•产业运营不善，难以对住宅配套形成有力支撑客群变化•北京客群为主、少量地缘客户；北京客群主要来自朝阳、海淀和西城区等核心城区•北京客户为主•朝阳、海淀和西城区为主•北京客户为主•丰台和大兴为主•北京客户为主•京城西南边缘为主•休闲度假70%；自住常用20%；投资10%•休闲度假60%；自住常用30%；投资10%•自住常用45%；休闲度假30%；养老15%；投资10%•自住常用50%；休闲度假20%；养老20%；投资10%主要产品R=0.58R=0.69R=1.0R=1.0R=1.0独栋65%，联排25%，洋房10%类独栋30%，联排、叠拼、院墅各20%，洋房10%叠拼50%，联排30%，洋房15%，院墅5%，类独栋5%类独栋60%，叠拼40%台地联排70%，叠拼20%，类独栋10%配套发展•配套在规划中，尚未投入使用•生活型配套投入使用：基础生活型商业、双语幼儿园、社区医院、爱心农场等•爱心农场拟另选址扩建•度假休闲型配套规划中：商业步行街、高尔夫球场、人工湖等2、产业区居住配套开发案例——固安孔雀城第19页开发模式研究田园属性产业新城居住项目发展，以高端低密定位切入，伴随产业引入、发展、成熟，由第二居所的休闲度假属性逐步向第一居所的宜居自住生活属性转变产业发展无规模性产业入驻引导产业入驻规模产业发展产业园区成熟客群特征市区化、富贵人士市区富人为主；产业、地缘富人为辅产业、地缘富人为主市区富人为辅泛化的富人层级度假投资型度假投资兼自住以自住为主，度假投资为辅自住型产品变化稀缺的、纯低密度精品化、以低密度为主高品质、中低密度、多层次高档、中高密度、多元化配套发展高端度假、小众型高档、品质、社区生活型宜居、生活化、区域型便捷、全面、大众化、城市型荒芜期破冰期成长期繁荣期3、田园属性产业新城居住项目发展模型第20页开发模式研究高新区启动区目前入园项目已办理土地手续的用地规模不足10%拟办理土地手续、未申请正式条件的用地规模不足15%4、区域分析：现状目前高新区属于带动性产业引入期，预计现有入园项目的发展成熟大约需要2-4年的时间第21页产业发展阶段荒芜期破冰期成长期繁荣期无规模性产业带动性产业引入周期产业孵化、功能培育周期产业区升级、城市功能提升2007年之前2007-20092010-20132014-20162017-2020交通发展建设进度•基础设施落后•产业初级、规模小•2007年11月2日，重组高新技术产业开发区•基础设施累计投资近百亿元•加快产业引入•截至10年，121个项目落户•2013年人口规模约18万•综合城市功能的培育•产业提升和集聚•新区产业升级换代•城市功能更新和提升•2020年人口规模约30万人开发模式研究4、区域分析：发展•“环湾”交通项目提速•打造“四纵四横”交通网•环胶州湾高速改造•M1号线建成•M1号线通车•M8、L2、L3号线新建•交通欠发达区域发展与产业新城发展模式相契合，政府强劲的建设力度促使区域成熟周期大大缩短第22页开发策略新城发展荒芜期破冰期成长期繁荣期区域发展带动性产业引入周期产业孵化、功能培育周期产业区升级、城市功能提升……-20132014-20162017-20202011201320162018客户本土市区富人为主，少量产业及地缘富人，度假投资兼自住需求产业及地缘富人为主，市区富人为辅，自住兼度假投资需求泛化的富人自住需求产品独栋、联排、洋房联排、洋房、高层高层配套高端社区生活配套精品区域生活配套品质城市生活配套第23页目录图示定位方向深入研究定位建议推盘建议项目概况项目认知与思考基础研究开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第24页1、城市魅力东北亚经济圈、环渤海经济圈的重要城市山东半岛蓝色经济区发展规划的重要增长极：较强国际竞争力的现代海洋产业集聚区、世界先进水平的海洋科技教育核心区、国家海洋经济改革开放先行区和全国重要的海洋生态文明示范区山东半岛的“领头羊”：“品牌之都”，海尔集团、海信集团和青岛啤酒等用地研究：城市中国十佳宜居城市之首（2009年）中国十佳旅游城市之一（2010年）青岛更具吸引力，引来投资、度假需求第25页二线城市前列，国际化发展：国际高素质人才涌入，需求国际化2、经济产业数据来源：各市统计公报用地研究：城市稳定增长的经济态势2009年城市外贸进出口总额（亿美元）0100200300400500青岛大连杭州武汉沈阳2009年城市入驻500强企业数量52777080820102030405060708090青岛大连杭州武汉沈阳2009年全国城市GDP排名0200040006000800010000120001400016000上海北京广州深圳苏州天津重庆杭州无锡青岛佛山武汉成都大连沈阳全国第三梯队，区域领先的经济水平青岛在全国大中型城市中青岛市处于第三梯队，GDP高于沈阳、大连及济南09年区域城市旅游统计0100020003000400050006000青岛大连沈阳济南0100200300400500600旅游接待人数旅游收入旅游业发达，处于区域前列大批外企进驻，对外贸易繁荣第26页3、人口消费人口、收入、消费稳步增长：本土富有阶层逐步壮大，高端需求逐步释放数据来源：青岛统计公报、市地税局常住人口逐年增加，城市规模加大：截至2009年，户籍人口人口数量达到763万人，其中市区人口275万人。人均可支配收入稳步增加，生活水平提升：09年青岛人均可支配收入达到22368元，同比增长9.3%。人均消费支出逐年增加，居民消费意愿逐年增加：09年青岛人均消费支出为16080元，同比增长7.21%。年收入超12万的高收入人群稳步增长：09年青岛高收入人群达35257人，同比增长16.3%用地研究：城市07-09年青岛高收入人群统计0100002000030000400002007年2008年2009年0%5%10%15%20%25%年收入超12万者增幅第27页4、规划发展城市发展主方向，高端产业聚集、生态科技新城：高端产业人群引发高端居住需求“一主三辅”的城市空间布局：《青岛城市总体规划（2006-2020年）》：构建以青岛为主、黄岛、红岛（高新技术产业园）