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精装修案例分享本次案例分享内容——1郑州中端装修房市场分析3华润悦府豪华精装修赏析2“U8”全面家居解决方案发展概况2000年毛坯房一统天下原始阶段萌芽阶段2019年起步阶段2019年发展阶段2019年3月发布了《关于郑州市建设工程实施装修一次到位的实施意见》，要求2019年5月1日后新建、扩建、改建的各类住房建筑工程，竣工时应实行装修一次到位，该文件由于在当时的市场环境下，在大多数开发商的抵制下和广大消费者不理解而且接受度极低的情况下，不了了之2000年开始郑州首次出现装修项目“锦绣正弘国际公寓”，成为中原第一家装修概念住宅，标注着河南地产进入带装修时代，具有开创性的历史意义，之后时尚PARTY、青年居易等带装修住宅零星出现精装房有所增加，当没有形成气候，且以公寓型住宅为主开祥天城与海尔家居联合推出精装修住宅，标注着郑州精装修住宅正式启动，随后曼哈顿公馆、思达数码公寓、名门盛世、格拉姆公寓等精装修房出现；郑州作为三线城市，无论是开发企业的开发理念，还是消费者的消费理念和居住理念，都在一定程度上制约着住宅精装化的发展以恒大集团为代表的外来企业开始引领精装修市场，消费市场逐步趋于理性以恒大为代表的外来企业，如恒大名都、万达SOHO、红星美凯龙、美景芳邻、利海托斯卡纳等精装房相继出现，市场初步向规范化、集约化方向发展90年代初毛坯房一统天下按照毛坯房标准统一交付，装修标准极低，工艺水平不高，建材品质较差2019年2000年《家庭居室装饰装修管理试行办法》《关于在部分城市开展家庭装饰装修管理试点工作的意见》《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》2019年《建筑装饰工程质量验收规范》《住宅室内装饰装修管理办法》《商品房住宅装修一次到位实施细则》2019年至2019年《住宅性能评定技术标准》菜单式装修房崭露头角2019年以来，建设部开始引导装修住宅，少量企业尝试提供装修住宅，由于企业和消费者对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修以少量菜单式选择为主买房送装修成为某些一线城市的营销噱头。国家与地区引导、规范装修住宅产业的政策密集出台，装修住宅质量有了提高/有了初步保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降，在一线城市装修房比重显著提高装修房、毛坯房住宅平分市场企业对装修住宅的操作日益成熟，装修对住宅的溢价能力逐渐加强，以全装修为代表形式的装修住宅数量迅速上升国内装修房市场发展历程郑州装修房市场发展历程精装房发展历程——郑州市精装修房地产市场起步较晚，发展相对滞后缓慢，目前市场认可度有了初步提高，未来发展空间巨大怡丰森林湖恒大名都蓝宝湾世豪小公馆万达SOHO华润悦府红星美凯龙装修与建筑施工同步规划，并由统一施工企业进行工程总承包，对建筑和装修进行双向选择，避免后期装修因砸墙或野蛮施工所带来的隐患，而对经济节约上说，因为集约化装修在材料选购和工时计费方面所享有的优势，因其整体远远大于部分之和，因此集约化精装修比家庭装修同等条件下要节省10%-15%成本怡丰森林湖远郊低密大盘，以别墅/洋房为主，配套极少量精装修公寓产品恒大名都位于文化路与白庙街交汇处/科技市场商圈，城中村改造项目蓝堡湾位于主城区黄金地段，交通异常便捷，城市综合体，世豪小公馆部分精装修产品万达SOHO位于中原路秦岭路交汇处，中原万达广场——城市综合体，配套SOHO小户公寓华润悦府位于西太康路铭功路交汇处，市中心200米超高层精装修豪宅红星美凯龙位于郑汴路商圈，周边建材、家具市场密集，商贸物流批发业繁荣精装项目分布概述——在售或已售精装项目呈现明显区位利好特征，以精装小户公寓为主，大多数集中于城市中心地段，城市边缘区域较稀少市场格局目前郑州市精装修中端项目代表万达SOHO红星美凯龙美景芳龄蓝堡湾世豪小公馆中高端项目代表恒大名都高端项目代表华润悦府建业天筑（拟建）金水万达公馆（拟建）精装修标准分析——目前郑州市精装修项目以中档及经济型装修标准为主；其中经济型装修由于面积较小/费用不高，市场去化速度较快档次划分装修档次装修报价提升溢价支持度加快销售速度支持代表项目豪华装修3000元/㎡以上较高较低华润悦府高档装修2000--3000元/㎡——————中档装修1000--2000元/㎡较高一般恒大名都经济型装修（小户公寓）1000元/㎡左右较高较快万达SOHO、红星美凯龙、怡丰森林湖、世豪小公馆装修档次装修报价基本规律性表现豪华装修3000元/㎡以上采用国际一线与国内一线建材品牌，注重舒适度、品质感、考究细节，选用材质档次/规格横高，体现尊贵、奢适、享受，针对城市中心大平层豪宅；华润悦府对外报价5000元/㎡，实际成本控制3500-3800元/㎡中档装修1000--2000元/㎡采用国际二线/三线，与国内二线建材品牌为主，中等规格/在内部生活配套设施上凸显出一定的亮点，对产品去化有一定的利好因素；一般对外报价1500-2000元/㎡标准，实际成本控制800-1000元/㎡经济型装修（小户公寓）1000元/㎡左右主要为公寓型产品，以拎包就住为主要卖点，多采用大众品牌建材,凸显性价比和酒店式的精装感觉，花钱不多/经济实惠，适合40-50㎡小户型，对外报价1000-1200元/㎡，实际成本控制500-600元/㎡中档装修标准分析——中档费用标准1000----2000元/㎡以内，该标准的典型项目是恒大名都；其装修建材，对外广告宣称均为马可波罗、摩恩、科勒等一线品牌，但实际上属于各品牌中的中低端产品设施材质/品牌入户门高级装甲入户门，配高级精美入户门锁客厅地面“嘉俊”或“萨米特”高级抛光砖，周边围波打线墙面高级乳胶漆天花高级乳胶漆，配精美石膏角线窗采用高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面卧室地面“大自然”或“世友”豪华复合实木地板墙面高级乳胶漆天花高级乳胶漆，配精美石膏角线窗采用高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面厨房地面“马可波罗”或“冠珠”高级防滑墙砖墙面“马可波罗”或“冠珠”高级墙面砖至天花板天花（吊顶）硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆橱柜电器“雅科波罗”、“海尔”或“康耐登”高级吸塑面板组合橱柜水槽“摩恩”洗舆盆龙头摩恩龙头卫生间地面“马可波罗”或“冠珠”高级防滑砖墙面“马可波罗”或“冠珠”高级墙面砖至天花板天花硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆浴缸“科勒”或“美标”名牌洁具面盆“科勒”或“美标”名牌洁具龙头摩恩名牌龙头花洒“科勒”或“美标”名牌洁具淋浴高级淋浴玻璃间、浴霸家电全套系列冰箱、洗衣机、电视机、空调、照明灯具家防家庭安防室内防盗报警系统、门磁、幕帘式红外公共部位大堂、电梯配置、单元门、外墙、智能安防系统装修标准1500元/㎡中档装修设施材质/品牌恒大名都装修标准备注：钢木门是一种复合门，其内部是钢结构，表面采用木质以体现质感；装甲门则强调其优越的防护性能，通常是全钢结构，并采用多层钢板，与钢木门相比更坚固，不易变形，抵抗破坏能力更强断桥铝合金窗是在老铝合金窗基础上为了提高门窗保温隔音性能而推出的改进型，同时满足装饰效果、门窗强度，及隔音隔热保温降噪节能效果中档装修与经济型装修用材对比——恒大名都在“门面”方面做得很精细，门窗选择考究，门锁都是精心挑选的，而精装公寓档次略低一些，仅采用国内品牌；恒大名都在客厅装修设计上更注重舒适、品位，抛光砖精美石膏角线等细节设计较为高档，精装公寓则注重空间合理设计，布局较紧凑中档装修中端装修与经济型装修用材规律性总结——目前郑州市场精装修项目整体装修标准不高。墙、地、顶、厨、卫，大都不包含装饰及家具家电，选材以国产品牌为主。装修标准以中低档次为主流，以体现产品的实用性、高性价比为目的厨卫地砖、墙砖、墙面等一般选择国内或中外合资品牌，大理石仅限于重点部位装饰橱柜、洁具、龙头大都选择圈内知名品牌，提高客户信任度，同国外品牌比，成本相对较低客厅、卧室的地板以实木复合地板为主，品质高于强化木地板，耐用性高于实木地板目前郑州市场上装修项目有很强的共同性：客厅和卧室不含（赠送）家具、家电、灯具（恒大名都例外）赠送整套厨房橱柜用品：包括整体橱柜、水槽、灶具、抽油烟机、热水器等，部分楼盘赠送消毒柜赠送整套卫浴用品：包括洗手台、洗面盆、浴室柜、马桶、花洒、浴霸等在样板间展示中，墙面会运用多种材料和形式，丰富表现力开发商会模糊品牌型号概念，在使用的涂料、地板、地砖、墙砖（或壁纸）、吊顶、橱柜、门、窗、家电等模糊品牌概念，控制成本；但在洁具、龙头、水槽、开关上注重强化品牌概念，提高客户对其信任度中档装修精装标准部位材料说明外墙高级涂料;面砖内墙厅、卧室墙面为高级乳胶漆；卫生间墙面为“马可波罗”或“冠珠”高级墙面砖；厨房墙面为高级面砖；公共过道墙面为高级抛光砖；入户大堂墙面为高级抛光砖，局部木饰面造型；电梯厅墙面为高级抛光砖天花厅、卧室天花为高级乳胶漆，配精美石膏角线；卫生间天花为硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆；封闭阳台天花为高级内墙漆；公共过道天花为高级乳胶漆；入户大堂天花为豪华吊灯，高级乳胶漆；电梯厅天花局部吊顶地面厅为高级抛光砖，周边围波打线，卧室为复合木地板；卫生间地面为高级防滑砖；厨房地面为高级防滑砖；阳台、露台地面为地砖；公共过道地面为高级抛光砖；入户大堂地面为高级抛光砖，局部地面拼花；标准层电梯厅地面为地砖；主卧室配成品衣柜电梯奥的斯电梯精装标准部位材料说明门窗入户门：高级装甲入户门，配高级精美入户门锁；厨、厕、房门：采用高级木饰面门及门套，配高级门锁及五金件；出阳台门及门连窗：高级铝合金门。窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面。厨房配煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜，康耐登厨柜卫生间配“帝朗”厕纸架、双杆毛巾架，科勒洁具其它电话：预留电话线接口；（由用户自行申请开通）电视：预留有线电视接收接口；（由用户自行申请开通）宽带网：预留宽带网接口；（由用户自行申请开通）供电：每户设独立电表，电线暗装，配优质名牌电箱，“松下”高级开关、插座面板；排水：每户设独立水表，水管暗装；燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户；（由用户自行申请开通）；暖气：每户设有地暖；安防：每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个；灯饰：客厅、餐厅、主人房配豪华灯具，其余空间配精美灯具均价：11000元/㎡装修价格标准：1000—2000元/㎡（约占售价14%）中档装修代表项目：恒大名都交楼标准——中档装修区域细分项材质配置客厅入户门品牌高级实木子母门玄关柜式隔段或（因地制宜）不做玄关家具配置嵌入式鞋帽柜顶棚涂料粉刷+局部PVC吊顶地面地板或瓷砖墙面品牌涂料+局部壁纸电器户式中央空调、品牌电视灯具主灯射灯降地灯家具沙发、茶几、特色座椅、电视柜卧室分户门品牌实木复合板地面实木地板墙面涂料或壁纸顶棚涂料+乳胶漆家具床床垫床头柜梳妆台更衣柜电器空调（壁挂式）可视对讲、烟感报警灯具主灯射灯壁灯台灯餐厅地面品牌瓷砖墙面品牌涂料+乳胶漆顶棚品牌涂料+乳胶漆电器冰箱灯具吊灯家具餐桌/椅厨房地面防滑瓷砖厨房门磨砂玻璃推拉门墙面亚光面砖或标准瓷砖顶棚铝扣板吊顶厨房用品整体橱柜、抽油烟机、灶台、微波炉、燃气灶、不锈钢水槽（即洗菜池）灯具主灯射灯橱柜灯地面防滑瓷砖橱柜配置垃圾箱（含垃圾粉碎系统）、米箱、内置调料篮、餐具拉篮、内置刀架区域细分项材质配置1000元/㎡中端装修标准内容（含硬装+软装）——中端装修内容卫生间地面防滑地砖墙面亚光面砖或标准瓷砖顶棚PVC吊顶洗手盆款式台下盆或立柱式洗手盆储物柜手盆下落地柜冲洗区玻璃隔断电器热水器+浴霸+换气扇灯具主灯射灯洁具品牌洁具窗户百叶窗或内置平开小窗卫生间门塑钢门或钢木门防水设计地漏排水、排水坡、丙烯酸防水材料五金用品放物架、水龙头、开关面板、电源插座、角阀、花洒、面盆用龙头、排水管、护套线阳台建筑形式封闭式阳台（安全考量）阳台要点预留上下水口晾衣架位置升降式衣架窗断桥铝合金双层中空玻璃布艺窗帘-----------五金厨房五金用品水槽、水槽龙头、地漏、合页、开关面板、电源插座、角阀、炊具客厅五金用品窗帘涩轨、门锁、门吸、合页、启闭面板、电源插座、电视插座、空调拔座、电话