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第1页共37页第一章项目简介1.1项目建设单位概况********开发中心，成立于1996年12月。该公司是省建设厅批准成立的三级房地产开发单位。该中心是承担********区城市基础设施和市、区两级重要工程建设任务的主力军，现公司的技术力量雄厚，拥有工程技术、经济、财会管理人员20名，其中经济师3名、高级工程师2名，土木工程师3名、水电工程师1名、会计师1名。该中心已开发完成浦东副食品综合批发市场一期工程、道路、莲池花园、新浦东路（九龙大道至龙江路）、威山新村、蔡坂新村、碧洲园、滨洲园、漳华东路、漳华苑、梧店安置小区、十三号路（迎宾路至水仙大街）、龙江北路（迎宾路至********开发区已建段）、东四号路（水仙大街至建元东路）等项目，在安置房开发建设、基础设施建设和商品房开发建设方面具有丰富的经验。开发中心控股企业有：****市********房地产开发有限公司、****市益社房屋拆迁有限公司、****市益社房屋拆迁有限公司等三家企业，其中：****市********房地产开发有限公司拥有高级经济师、高级工程师数名。主要完成联丰浩苑、********花园、润丰清苑、新浦东路一、二期、六号路中段等项目。****市益社房屋拆迁有限公司主要承担********区内各重点项目的拆迁工作，成立以来完成近200万平方米的拆迁任务。****市益社房屋拆迁有限公司则承担区内各拆迁安置小区的物第2页共37页业管理服务，总服务面积近40万平方米。1.2项目概况1.2.1项目建设背景搞好城乡绿化，是贯彻落实科学发展观，应对气候变化，维护生态安全，改善人居和发展环境，全面建设小康社会的重要基础。“十二五”时期，****市城市园林绿化发展的形势是机遇与挑战并存。从面临的机遇看，一是党中央、国务院高度重视生态文明建设。党的十七大提出建设生态文明，并将其作为实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求；国务院《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》明确了海峡西岸经济区的战略定位，要求福建进一步发挥优势，着力加强生态文明建设，提高可持续发展能力，实现生态文明建设位居全国前列。这些将为加快城市园林绿化建设创造了良好的外部环境。二是省委、省政府高度重视城乡绿化工作。省委八届九次全会指出“加强生态建设和环境保护，实施城乡绿化工程”，为贯彻落实省委加快城乡绿化一体化的决策部署，进一步提升我省城乡绿化水平，省政府启动了全省绿色城市、绿色村镇、绿色通道、绿色屏障“四绿”工程建设，印发了《福建省城乡绿化一体化“四绿”工程实施方案（2010-2012年）》，提出“一年一变化，三年变样”的绿化目标，并分解下达了全省城市、县城和乡镇2010-2012年绿化目标任务。省政府办公厅又转发了省住房和城乡建设厅《关于加快城乡绿化建设实施方案》。这些将为加快城市园林绿化建设提供了有力保障。三是城市园第3页共37页林绿化建设最受广大人民群众欢迎，为城市绿化建设奠定良好的社会基础。城市园林绿化为广大人民群众提供了休憩、锻炼身体的场地，不仅改善城市生态环境，美化生活环境，而且增进人民身心健康，提高人民群众生活质量，广大人民群众高度关注城市园林绿化建设，舆论宣传力度不断加大，社会各界人士更加自觉主动参与园林绿化建设管理工作，群众爱绿、护绿意识不断增强，城市园林绿化理念深入人心。这些将为加快城市园林绿化建设创造了良好的社会氛围。****市在《****市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出，要“加强生态建设。实行生态功能区划管理，严禁不符合功能定位的开发活动，构筑以九龙江水系、重要海湾、沿海防护林、生态公益林、自然保护区为主要框架的区域生态安全体系”。近年来****市着力于****城市东部开发，随着城市江滨大道的通达、****城市东部区域几个房地产大盘的建设及江滨公园、碧湖生态园等城市东部绿化轴线的建设，****城市东部的发展逐渐向完善化发展。为了更好服务城市中心东移战略，加快东部城区基础配套设施建设步伐，完善****城市绿地系统，造就优美的东部城市风貌，改善城市生态环境，为百姓提供更多生态休闲场所，****市********区开发建设有限公司提出了该项目的建设。1.2.2建设地点项目分为两个地块，分别为****西溪亲水公园********段和********塔亚热带植物种植园。其中：****西溪亲水公园********段建设地点为****市********区江滨路以南步文段（****大桥-在建第4页共37页九龙江大桥）和蓝田段（********南路-西溪桥闸）；********塔亚热带植物种植园位于****市东部，位于********区324国道旁，和********塔景区相连。其规划范围见附图“项目地理位置图”。1.2.3主要建设内容和建设规模总规划面积2135亩，分为****西溪亲水公园********段（九龙江西溪北岸长8.8公里，建设面积2100亩）和****市********塔亚热带植物种植园总面积35亩。项目建设内容包括公园各功能分区内的园林建筑设施、景观建筑、驳岸与水体工程、服务设施、绿化、园区内道路、广场、停车场以及市政配套设施等。1.2.4建设期限10个月（2012年3月月-2012年12月）。1.2.5投资估算47775.32万元。1.2.6资金筹措由建设单位直接采用BT方式承接建设，回购资金由项目业主多方筹措。第5页共37页第二章重大建设项目的合法性分析2.1发展规划分析“十二五”时期，随着“海峡西岸经济区”建设的全面推进，****市的经济和社会驶入跨越发展的快车道，有力地推动了城市中心的扩大和发展，根据《****市九龙江南岸地区发展战略规划》，在不久的将来，****的九龙江南岸将崛起一座高品质生态新城区，代表****城市形象的核心区，堪称****的“浦东”。根据《****市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，“十二五”期间，****市将大力构建区域协调发展新格局，引导重大项目、新兴产业、优势资源和人口向发展潜力大的“一核两湾”集聚，构筑新型工业化、新型城镇化、现代农业、生态安全四种新格局，其中的“一核”即中心城市核心区，中心城市规划区以****、********、龙海、****开发区和靠近中心城区的南靖靖城、华安丰山、长泰县城及漳浦的佛昙、前亭、马口花博园等，区域规划控制面积2300平方公里，其中****、********、圆山新区、龙海角美、****开发区为中心城市核心区，规划控制面积约640平方公里。项目建设位于规划的中心城区，是符合有关法律法规、国民经济和社会发展规划纲要、九龙江南岸地区发展战略规划、城市总体规划等要求。2.2产业政策分析郊野公园位于****市********区迎宾路，北临云洞岩风景区，南第6页共37页临九龙江。交通工具便利，位置优越，项目建成后可以完善城市功能、提高城市品位、维护生态安全、改善人居环境，满足城市生态改善的实际需要。本项目为城市基础设施建设项目，根据《2011年产业结构调整指导目录》（2011年本）“第二十三条、城市基础设施”规定的“城镇园林绿化及生态小区建设”的范围，本项目建设本项目属于鼓励类，符合相关法律法规和政策规定，因此，符合国家现行产业政策。项目的建设符合《福建省城乡绿化一体化“四绿”工程实施方案（2010-2012年）》，提出“一年一变化，三年变样”的绿化目标，符合《****市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出，要“加强生态建设。实行生态功能区划管理，严禁不符合功能定位的开发活动，构筑以九龙江水系、重要海湾、沿海防护林、生态公益林、自然保护区为主要框架的区域生态安全体系”的要求。项目的建设是符合国家和地方相关产业政策要求。2.3前期工作合法性分析本项目经过充分可行性论证，严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《****市区征用土地补偿费用标准暂行规定》、《****市区房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准》、《********区人民政府关于调整辖区征地补偿标准的请示》及有关法规实施，程序合法，手续齐全。该项目得到****市政府以及有关部门的批准，****市政府对该项目进行研究决策，提出《关于郊野公园建设有关问题的会议纪要》第7页共37页（****市********区政府专题会议纪要[2012]4号）；征地拆迁程序正在按照土地管理法、城市拆迁安置补偿条例等有关法律，按部就班依法进行之中。但是，上述依法进行的活动并不能彻底解决合法性的问题。首先，社会各界对征地拆迁的合法性还持有怀疑的态度。其次，该项目虽然属于公益性征地范围，但如果用于商业开发等非公益用途，其合法性必将被质疑。初步估算，上述问题应该受到重视。第8页共37页第三章重大建设项目的合理性分析3.1项目选址与用地方案3.1.1项目建设地点项目分为两个地块，分别为****西溪亲水公园********段和********塔亚热带植物种植园。其中：****西溪亲水公园********段建设地点为****市********区江滨路以南步文段（****大桥-在建九龙江大桥）和蓝田段（********南路-西溪桥闸）；********塔亚热带植物种植园位于****市东部，位于********区324国道旁，和********塔景区相连。其规划范围为：北临云洞岩风景区，南临九龙江。其地理位置见附图“项目地理位置图”。3.1.2用地方案****市郊野公园********段总规划面积2135亩，分为****西溪亲水公园********段（九龙江西溪北岸长8.8公里，建设面积2100亩）和****市********塔亚热带植物种植园总面积35亩。项目建设内容包括公园各功能分区内的园林建筑设施、景观建筑、驳岸与水体工程、服务设施、绿化、园区内道路、广场、停车场以及市政配套设施等。****区、********区段沿岸郊野公园主要涵盖北溪水岸公园、西溪水岸公园、江滨公园、碧湖生态园、****市郊野公园亲水公园及以沿江公园为延伸的北部林带公园、焦林公园、云洞岩景区、********塔郊野公园。第9页共37页3.2土地利用合理性分析3.2.1拟建项目占用土地、主要拆迁建筑物的种类和数量公园总规划面积2100亩，土地使用权现为********区下尾村与东墩村所有，依据《********区人民政府关于调整辖区征地补偿标准的请示》及土地分类补偿标准，该项目土地属二类地段，按标准征用需支付的费用约8.63万元/亩（征地费7.93万元/亩，征地工作经费0.7万元/亩），合计土地征用费用约18425.05万元。公园规划建设范围内需拆迁房屋约2500m2，房屋拆迁安置补偿采取货币补偿方式，每平方米按500元估算，约需1250万元。3.2.2符合土地总体规划的分析在《****市土地利用总体规划》（2006-2020年）中，****市中心城区包括市辖两区（****区、********区）、龙海市九湖镇、颜厝镇、榜山镇的部分土地，具体范围：东起东外环城路，西到西环城路，北至北环城路，南至桥南片区的南环城路。项目位于****市********区，总用地面积2100亩，符合土地利用总体规划的用地范围。项目用地范围内地势平坦、无不良地质影响、有可利用的基础设施、交通便利，符合土地利用总体规划的用地发展方向，即“根据城区地形条件、经济发展状况、可开发利用程度、基础设施条件等方面条件，确定未来中心城区用地发展方向——以现有城区向周边扩展，其中往东南方向拓展是规划期主要用地发展方向。东部新城市中心区和桥南组团为中心城区建设重点发展空间。新城市中心区为市一级行政、文化和商贸中心。”第10页共37页项目用地符合《****市土地利用总体规划》（2006-2020年），项目建设用地合理。3.2.3对土地利用规划的影响拟建项目占用耕地、林地等，改变了项目区原有土地的功能，影响了当地土地利用规划，在项目建设方案确定前，应与当地国土资源部门沟通，充分调查研究当地土地利用总体规划中农用地、建设用地和未利用地规划，使土地占用符合相关法律法规的要求。占用耕地的，要严格落实补充耕地和基本农田保护措施，