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中国商业地产总裁EMBA课程酒店公寓的投资、管理及风险张涛2012.6中国商业地产总裁EMBA课程个人简介：张涛亚太共管酒店管理协会理事长全国产权酒店合作发展论坛主任上海友择机构董事长研究重点：国际休闲旅游发展趋势中国旅游房地产商业模式创新产权酒店、分时度假在中国的本土化改造。自1998年开始进入酒店公寓领域，并一直站在行业实践及理论研究的最前线。迄今已为近百家产权酒店提供顾问咨询服务；成功举办了七届“全国产权酒店合作发展论坛”，牵头成立了“亚太共管酒店管理协会”，建立了中国产权酒店行业数据库，搭建了产权酒店交换平台——TPC交换平台。理论方面提出了产权酒店的资产经营解决方案，建立了基于信托的时权酒店的履约保障体系，研发了基于点数的中国酒店客房交换体系，制订了中国酒店的交换标准，引入国际先进的共管酒店运作模式等等。中国商业地产总裁EMBA课程雅诗阁集团上海服务式公寓中国商业地产总裁EMBA课程太湖城仕高尔夫酒店公寓（2012）销售价格：￥110000元/平方米起中国商业地产总裁EMBA课程三亚兰海·美丽新海岸（2009）价格：均价26000元位置：三亚市三亚湾路装修：毛坯开发商：三亚安国海岸建设投资有限公司容积率：2.65销售许可：三房预许字[2009]052号，三房预许字2009[006]号开盘时间：2009年10月入住时间：第一组团2009年4月27日入住物业公司：兰海物业管理,世邦魏理仕担任管理顾问物业费：2.58元/月/平方米供暖方式：市政中国商业地产总裁EMBA课程郑州红星美凯龙国际家居广场（2009）销售均价：￥4800元/平方米（精装）中国商业地产总裁EMBA课程三亚玉海国际酒店公寓（2007）•用地性质：住宅用地•主力户型：56.29平方米•房间数量：848户•销售均价：有精装修；起价6588元/平米，均价9000元/平米；并赠送全套家电、家俬。每户为分体式空调，无中央空调。•装修标准：全装全配•酒店配套：中西餐厅、两个大堂、健身房、歌舞厅、多功能会议厅、24小时超市、邮政代办、医务室、高尔夫球练习场、网球场、商务中心、自助水疗、游泳池、水疗吧等。•兑现业主回报比例：5%/年，签订三年的租赁合同，并一次性返给客户前两年的租金。（4%租赁税）中国商业地产总裁EMBA课程上海骏豪国际酒店公寓（2003）•用地性质：商业用地•总套数：600套•主力户型：50多平方米•装修状况：全装修•建筑类别：全装修高层•物业地址：上海陕西北路•开发商：上海富得世纪投资有限公司•委托管理方：太平洋国际酒店管理公司•均价：18000元/平方米•包租：一年，税前8%，税后7.3%•配套设施：拥有接待中心，主题餐厅，以及六个大小不同的会议室，商务中心，健身房等中国商业地产总裁EMBA课程北京晶都苑（晶都国际）（2005）•用地性质：住宅•总套数：439套•销售均价：￥10800元•主力户型：49平方米•物业地址：北京朝阳酒仙桥•开发商：北京丰中房地产开发有限公司•经营方：北京建国物业管理有限公司•委托管理方：北京晶都中兴酒店管理有限公司•包租：10年。10年客户收益如下：（1）每年向业主回报首付款的10％，即1万元。（2）每月为业主回报平均2400元左右的月供。（3）业主每年享受30天的免费住宿。（4）业主是酒店金卡会员，可享受在酒店购物、餐饮等各项签单优惠服务。中国商业地产总裁EMBA课程共同的特征：强调更好的（酒店式）物业管理中国商业地产总裁EMBA课程产权酒店的定义产权酒店是指开发商将酒店住宿单元（公寓）的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的住宿单元统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。【概念解析】1.开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。2.开发商目前出让酒店住宿单元产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。3.小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容：①投资回报的约定：目前主要有三种形式，第一种是经营分红，第二种是固定投资回报，第三种是保底回报+经营分红；②免费住宿天数的约定：不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，从几天到几个月不等，也有的产权酒店不提供免费住宿。中国商业地产总裁EMBA课程评估项目个人储蓄购买国债产权酒店商铺股票、期货投资回报方式银行利息国债利息分红或固定收益、不动产增值租金，不动产增值买入与卖出的价差收益情况低较低偏高较高不好评估本金返还返还不返还不返还不返还投资凭证银行储蓄凭证国债凭证产权证产权证股票投资期间发生成本利息税无营业税租赁税及寻租成本交易税投资门槛低较低较高高低附加价值无无免费住宿及交换度假，酒店消费折扣无无流动性好好较差较差好风险出处通货膨胀通货膨胀酒店经营周边商业环境无法评估风险指数较低较低适中适中高中国商业地产总裁EMBA课程中国产权酒店发展的四个阶段◆探索阶段（1993-1999）◆破冰阶段（2000）◆井喷阶段（2001-2003）◆理性发展阶段（2004-至今）中国商业地产总裁EMBA课程探索阶段（1993-1999）中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”，如海口市的兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后来三亚东方花园、万华大厦变成了小户型住宅，兰梦家园一直处于烂尾状态。又由于这些“产权酒店”主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。中国商业地产总裁EMBA课程破冰阶段（2000年）2000年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设的四期规划为产权酒店对外销售，销售地点选在广州、北京、上海，并获得了比较理想的销售业绩。产权酒店概念开始受到了各地房地产开发商的关注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意义。中国商业地产总裁EMBA课程井喷阶段（2001-2003）19141413129977705101520广东上海北京浙江海南陕西四川云南广西江苏中国商业地产总裁EMBA课程理性发展阶段（2004—至今）514542363130232020190102030405060浙江海南江苏广东湖南山东上海北京湖北广西中国商业地产总裁EMBA课程成功与失败46%3%11%17%14%1%8%成功有纠纷失败筹建中想做没做招商中情况不清中国商业地产总裁EMBA课程星级档次6%14%46%34%经济型（含二星）（准）三星（准）四星（准）五星中国商业地产总裁EMBA课程投资回报方式92%5%3%固定回报分红保底分红中国商业地产总裁EMBA课程评估成本Titleinhere•评估经营Titleinhere评估销售Titleinhere1、筹建成本2、运营成本3、销售及交易成本1、客源分析与住宿率的量化2、平均房价与客房设计优化4、配套设施与经营面积效率5、酒店的资产经营6、创新模式：旅游综合体的共管酒店模式1、政策风险分析2、产权酒店的发展现状3、产品设计及营销策略4、增值服务体系度假交换平台投资产权酒店，赚钱吗？中国商业地产总裁EMBA课程▲投资人★顾问公司◆酒店管理公司■建筑设计公司筹建流程--评估成本Step1Step2Step3Step4Step5Step6Step7Step8Step9项目的市场及财务可行性研究筛选建筑设计师和项目管理团队+项目资金筹措项目建筑设计鉴定和筛选酒店管理公司酒店管理公司合同谈判项目建造开业筹备正式营业资产管理▲★▲★▲★◆▲★◆▲◆■▲◆■◆◆▲★中国商业地产总裁EMBA课程可研报告费用•周期：62个工作日•收费标准：￥30万•解决的问题--评估成本中国商业地产总裁EMBA课程选择管理公司费用•周期:6个月•收费标准：1、资料准备费：￥30万2、律师费：50万（每加一个品牌加10万）3、技术支援费：￥5万/月4、品牌中介费：◎国际一线品牌：180万◎国际二线品牌：120万◎国际三线品牌：100万◎国内一线品牌：80万◎国内二线品牌：50万--评估成本中国商业地产总裁EMBA课程美国豪生酒店管理集团•北京帝景豪庭酒店公寓•上海绿地豪生全套房酒店•长沙芙蓉国·豪廷大酒店•西安世纪金花酒店•合肥双龙豪生王朝大酒店•国中星城•大连百年汇豪生酒店•温州万和豪生大酒店•三亚湾国光豪生酒店•苏州中央鼎寓豪生国际酒店•常州九洲豪生花园大酒店•武汉汉阳豪生酒店美国戴斯（DaysInn）•北京中欣戴斯国际酒店•哈尔滨times·财富公馆•上海亚龙戴斯酒店•日照君临天下戴斯大酒店•嘉兴新洲戴斯大酒店•辽宁戴斯大酒店•上海红楼戴斯财富酒店•重庆戴斯圣杰温泉酒店•重庆戴斯大卫营国际酒店管理品牌与产权酒店中国商业地产总裁EMBA课程洲际酒店集团海南皇冠假日酒店亚龙湾华宇皇冠假日酒店苏州茉莉花大酒店华美达（RAMADA）东上海华美达产权酒店烟台华美达广场大酒店红顶会馆华美达凯莎产权酒店雅高集团北京纽约客海口索菲特前严大酒店苏州玄妙索菲特酒店国际酒店管理品牌与产权酒店（续）中国商业地产总裁EMBA课程主设计辅助设计1、建筑设计（方案设计，结构设计）：2、内部装潢设计：（室内装饰、装修、陈设总造价的6-12%)1、灯光设计2、家具设计3、艺术/附属设施设计4、服务流程设计5、超高结构设计6、综合机电设计7、室内外园景设计8、特别灯光与声学设计9、后勤区设计10、品牌标识设计11、绿色设计12、智能化设计设计费用【费用评估】：酒店设计成本控制在总造价的3-8%，设计变更费用应控制在建安工程总造价的5%以内。中国商业地产总裁EMBA课程项目管理团队成本【成本评估】：人力资源成本及行政费用开支，工程总造价的1-3%--评估成本筹建小组组长(全面负责)筹建小组副组长（擅长工程建筑项目管理）筹建小组副组长（擅长酒店开业及经营）财务部工程技术部合约部招投标办公室综合服务部中国商业地产总裁EMBA课程项目资金筹措成本1、股权2、银行贷款3、产权预售款4、信托5、FDI（外国直接投资）--评估成本中国商业地产总裁EMBA课程银行贷款产权酒店利率（回报率）7.83%×(1+10～30%)+公关成本委托经营协议约定付息年限不超过10年委托经营协议约定付息开始时间贷款后每季酒店开业日本金分期或一次性不还本金抵押物评估价值需超过贷款无融资额度与抵押物价值相关与销售价格相关附加利益无小业主拉动经营从融资角度分析银行贷款与产权酒店中国商业地产总裁EMBA课程中国商业地产总裁EMBA课程中国商业地产总裁EMBA课程项目建造成本•勘察费•保险费（在建工程险，财产险，工伤险等）•监理：建安投资额的3.5‰～7‰•土建费用•装修费用•材料与设备采购【成本评估】：建造成本占酒店建设成本的80-85%。国内高星级酒店的造价基本都在￥6000元以上。--评估成本中国商业地产总裁EMBA课程国际国内酒店造价比较五星四星三星经济型国际（万美元/间）15～2010～145～81.5～4国内（万美元/间）20～3018～257～102.5～5中国商业地产总裁EMBA课程开业筹备费用•添置设备、设施费用汽车、厨具、灶具、计算机、复印机等，还要考虑运输费及安装调试费。•家具用品费用客房家具，餐厅家具，会议室家具，办公家具，公共区域家具，客房用品，厨房用品，保洁用品等。•局部装饰费用如雕塑，挂画，壁画等装饰艺术品。•劳动力成本由管理人员、服务人员和技术人员的工资、福利等组成。•酒店保险财产一切险，公众责任险，团队人身意外伤害综合险，机动车辆险，机器损坏险，现金险，雇主责任险，利益损失险，雇员忠诚险，电脑保险等等。•营业流动资金包括3个月的人工成本，库存物品，水煤电气