XXXX年6月25日厦门禹洲阳光花城包装推广策划方案

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禹洲阳光花城包装推广策划方案2010.6.25认识禹洲阳光花城开发原则阳光花城的开发环境阳光花城的未来认识禹洲阳光花城项目基本规划指标02-3地块02-5地块基地面积10603.851㎡12264.277㎡总建面积28630㎡30660㎡容积率2.72.5住宅面积26480-26680㎡27140-27470㎡商业面积1810-2010㎡3190-3520㎡建筑密度≤30%≤30%绿地率≥30%≥30%限高无无阳光花城地块界位图地块经济指标认识禹洲阳光花城地块四周实景认识禹洲阳光花城宗地全景拼接图梧侣路阳光花城地块位于同安工业集中区,具体坐落在梧侣路与同盛路交叉口,梧侣路北侧,同盛路西侧,东南湾商城斜对面。距离同集北路约1.2公里;距离同集北路BRT车站约1.3公里;距离沈海高速路口约2.5公里;距离厦门市第三医院约3.2公里;位于湖里工业区中心点。阳光花城地块位于同安工业集中区,具体坐落在梧侣路与同盛路交叉口认识禹洲阳光花城地块所处区位工业区需要配套设置综合管理服务中心、物流配送中心、社区服务中心以及外口公寓、垃圾转运站、变电站、加油站、中小学、酒店、文化体育设施、餐饮、超市等市政、公共和商业服务体系。本项目正是工业区的配套项目用地之一。区域工业未来配套集中区地块位于区域工业未来配套集中区腹地,未来尽享工业区基本配套,住宅、商业发展空间弹性较大。认识禹洲阳光花城同安工业集中区同安工业集中区,为福建省规模最大的通用厂房建设项目。总规划占地面积12平方公里,厂房总建筑面积480多万㎡,建成后可吸纳劳动人口6万至8万人。规划定位:机械电子、服装鞋帽、皮革化纤、有色金属、运动器械、塑料制品等符合产业导向的劳力和技术密集型产业为主的多产业兼容的综合性产业基地与环东海域片区遥相呼应形成海西最大的工业基地认识禹洲阳光花城同安工业集中区幼儿园:梧侣开心幼儿园中小学:梧侣小学(在建),以安置外来工子弟为主。同安城南:同安区柑岭小学;柑岭中学;厦门凤南中学;同安西山小学(均离本案距离大于2.5公里)商业:梧侣村延街商铺,属于村委会资产乌涂商业街,村委会资产,已成型东南湾商业城,以家具批零为主自建:有美食街;生活日杂小超市银行:中国农村信用社医院:厦门市第三医院(距本案约3.5公里项目周边配套较为匮乏,但正在逐步完善中,本案就读的中小学距离约2.5公里,商业配套主要集中在梧侣村的零散小商业。本案厂房厂房少量商业配套满足基本需求为主认识禹洲阳光花城项目周边配套认识禹洲阳光花城开发原则阳光花城的开发环境阳光花城的未来地段人口交通位于同安工业集中区中心位置,工业区配套用地中心,区域未来将是省内规模最大的通用厂房。未来可吸纳的工人达6-8万人,在人口快速增长下,居住需求旺盛地块南侧梧侣路现有公交站,但尚未开通。梧侣路,同盛路,同辉路均为双向4车道,道路宽敞,路面状况较优。人口快速增长,居住需求旺盛,而工业区内供给不足,成为制约工业区进一步发展的重要因素之一,本案的开发建设,必将缓解目前的供需失衡压力,因此本案前景良好开发原则考量因素仅从工业区内而言,本项目不存在太大的竞争压力。当然,本项目能否顺利开发并销售,还有赖于工业区的进一步发展,以及区内其他配套设施的开发完善。工业区内的商住项目普通商住开发项目≠本案为工业区内的商住项目,项目发展前景良好,成为工业区发展的重要因素之一开发原则考量因素开发原则考量因素地:地块位处工业区腹地史:方圆4公里内无房地产(住宅)开发历史人:周边已有配套以满足当地住民及外来打工人口为主低端住宅中端产品高档社区开放式商业街满足社区需要及项目周边业态互补专业市场/卖场开发原则禹洲阳光花城地块的开发:以满足同安工业集中区的生活商业配套需求为主产品以中档层次为定位,同时力争与同集路北段-同安城南的竞争项目差异化,籍以拉升产品力和售价。商业部分考虑以住宅底商为主初步开发建议认识禹洲阳光花城开发原则阳光花城的开发环境阳光花城的未来阳光花城开发环境禹洲阳光花城地块的开发环境了解竞争区域、竞争项目了解区域发展特征,发展水平了解潜在客户的真实需求0200040006000800010000120001400001000002000003000004000005000006000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2009年2010年全市预售量(㎡)全市成交量(㎡)全市成交均价(元/㎡)由于受政策影响,5月份厦门住宅市场成交创下近1年新低,成交均价迫近万元大关,短期内市场尚不明朗,市场容量急剧下降。受春节因素、在售存量低影响主要受政策影响,成交量下调严重阳光花城开发环境宏观发展环境020004000600080001000012000140001600018000200000500001000001500002000002500003000003500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2009年2010年岛内成交量(㎡)岛外成交量(㎡)岛内成交均价(元/㎡)岛外成交均价(元/㎡)近8个月岛外市场成为厦门住宅市场主导,岛外市场容量不断放大,成交均价在8000元/㎡上下浮动,受政策影响短期岛外短期量价上涨空间较小。阳光花城开发环境岛内外楼市宏观数据0100020003000400050006000700080009000100000200004000060000800001000001200001400001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2009年2010年同安区预售量(㎡)同安区成交量(㎡)同安区成交均价(元/㎡)受政策及目前同安区在售存量较小影响,5月同安区住宅成交量急剧下跌,成交均价主要由于上月古龙·御园高成交量拉高,5月回归理性价格。阳光花城开发环境同安区住宅量价趋势17613237187091671939132072840912888129497649195232098516631014819164211792717510893116635116321246088800500010000150002000025000010203040506070801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2009年2010年成交套数成交均价(元/㎡)2010年5月前同安区商业月成交量平均约12套,成交均价约11700元/㎡,2010年5月由于芸溪居住公园商业街较低价格出售成交量拉升,但整体均价下降至8880元/㎡。阳光花城开发环境同安区商业市场市场成交小结1.同安住宅市场:受政策影响较为严重,同时由于在售存量较小原因,5月出现了明显“量价齐跌”。2.同安商业市场:新国十条政策对商业物业无特殊限制,同安区商业量价走势持续较为平稳,5月由于个盘低价放量,有抬头的态势。3.相对岛内项目来说,岛外区域在土地放量及项目竞争上较为宽泛,受国家宏观地产政策的影响较大,涨跌趋势明显。阳光花城开发环境同安区楼市宏观分析近几年同安房地产市场发展较为迅速,目前形成了多市场、多板块的竞争格局,目前主要潜在存量集中在环东海域板块及城南板块。城南城西环东海域及同集路板块厦航·高郡中洲·滨海城阳光花城开发环境竞争区域界定6月23日,同安“滨海新城”奠基启动仪式上,以金帝集团为首的多个城建及市政配套工程启动,全面提供环东海域-同集板块区域价值。市民中心快速公交西柯枢纽站滨海西大道阳光花城开发环境区域规划利好——同安滨海新城125634序号地块编号地块属性建筑面积(㎡)楼面价(元/㎡)受让人1T2009G05商住670003104古龙2T2009G04商住284502882古龙3T2009G06商住428002201华旺4T2009G08商住、教育581302207华旺5T2007G03商住1019803020厦航6T2007G04商住、教育543203111新宇置业合计352680㎡城南区域未来潜在存量约35万㎡,主要集中与环城西路沿线近期推盘项目主要为凤翔新城项目。距本案约4公里的城南区域,城南板块共有6个未来潜在项目,总建筑面积约35万㎡。凤翔新城阳光花城开发环境主要竞争项目金帝城市新区综合体2008TG142008TG12海景资源项目环东海域与本案区域相比具备资源优势,其中有金帝超大体量大盘、2008TG14、2008TG12等,所以综合来看本案产品上不具备与环东海域竞争的实力,主要围绕客源争夺。阳光花城开发环境滨海新城开发热点项目2009TG02城南多个竞争项目从竞争项目的分布上看,从阳光美郡到同安城南板块主要以同安工业集中区为区隔。而从同安工业集中区的规划上看,本案所处的空地为惟一商住用地供应区,因此与本案直接竞争的项目以2009TG02地块(陈长流个人所有)及未挂牌空地为主,且这一结论受各地块工程进度影响而变化。从地缘性优势上看,本案及2009TG02地块在消化工业集中区域客户存在优势,毕竟工业区中暂无专门的生活区块规划。阳光花城开发环境竞争项目界定2010年第三季度2010年第四季度2011年第一季度2011年第二季度2011年第三季度凤翔新城厦航·高郡T2009G05T2009G04阳光美郡T2009G06T2009G08约4.5万㎡约13万㎡80—97㎡的二房、三房约40㎡,80-90㎡,约110㎡之间,两房、三房75-160㎡之间,两房、三房此五宗地块推出时间不详,尚未进入工程招标阶段同安城南及项目南面约5公里的阳光美郡产品类型基本以80-90㎡的刚需户型为主,辅以少量110㎡以上的三房,凤翔新城项目有近30%的40㎡投资型单身公寓。2009TG02阳光花城开发环境竞争项目推市周期表重点个案产品、价格及客户分析基本指标占地:4万㎡总建:13万㎡绿化率:38%容积率:2.55项目规划高层项目配套华森商业中心、厦门第二外国语学校、同安实验小学、公交站点、公园等推盘时间及体量2010年底,约5万㎡左右销售均价未售销售状况未售项目卖点1.挑高客厅5.7米2.赠送面积近50%3.主题复式园林景观客户厦门岛内及同安地缘性客户厦航·高郡—新中央复式生活圈基本指标占地:4.86万㎡总建:16万㎡容积率:3.29项目规划小高层项目配套祥桥市场、佳事达超市、兴业银行、厦门第二国际外国语学校、本案综合型国际商业广场以及纳凤岗公园推盘时间及体量推盘时间:预计2010年6月体量:约9万㎡销售均价已售均价5600元/㎡销售状况6月中旬开盘,已售60套项目卖点1、户户采光采景2、阳台全部朝南3、自身商业配套客户关系营销客户地缘性客户、辅以少量返乡客华森·公园首府—A+级配套,品位高尚的栖居空间基本指标占地:4.5万㎡总建:9.7万㎡绿化率:30%容积率:1.76项目规划小高层项目配套同安一中、同安六中、新华度购物广场、润洲商业广场、佳事达购物中心、同安中医院等推盘时间及体量推盘时间:2010.1.20体量:约5.5万㎡销售均价二期约4850元/㎡销售状况销售45.6%,存量约2.2万㎡项目卖点北临厦门温泉度假胜地,南靠同安繁华市区,临近同安市中心中山路、三秀路繁华街区,生活便利客户同安客户,岛内及地缘性客户尚美花城——舒适生活,完美配套基本指标占地:22216.36㎡总建:45111㎡绿化率:35%容积率:2.03项目规划高层项目配套BRT,水景推盘时间及体量6月中下旬,45111㎡一次性推出销售均价6500元/㎡销售状况尚无项目卖点1.水景2.可协办户口3.精装修客户厦门岛内及地缘性客户阳光美郡——BRT同集路第一站,精装公馆价格:除城西古龙御园由于挑高户型,价格迫近万元外,其余项目价格基本在5000-6000元/㎡上下浮动。产品:产品类型主要以平层电梯房,80-110㎡刚需产品为主,辅以类别墅及130㎡改善型产品。客户:主要客源来自同安本地的企业高管、公务员等地缘性客户,岛内客户选择环东海域区域多余同安城区,区域的关系营销、口碑营销是重点。区域项目小结项目周边目前暂无商品住宅项目出售,周边商业档次较低,基本以满足地缘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