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L/O/G/O房地产金融风险房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。中国房地产市场是以金融机构为支撑的，两者相互影响，紧密相连。我国房地产金融风险的现状政策法律风险市场风险信用风险操作风险ABCD从政策与法律风险（重点）、市场风险、信用风险以及操作风险等角度对中国房地产金融风险进行分析中国房地产制度发展历程国家作为住房的主要供给者的计划分配阶段1986至19981998至20032003至20062006至今市场机制与行政手段相结合配置资源的时期市场化改革初期商品化主导阶段我国房地产住房供给以及保障制度安排是随着我国房地产市场的形成和发展以及我国市场经济体制的建立和完善而逐步发展起来的。按房地产市场供给的主体的变化以及保障制度的建立和发展的过程可将我国房地产市场划分为四个时期。中国房地产金融有关法律•1986年至1998年计划分配阶段•1986年国有商业银行开始办理房地产开发贷款业务。•1990年上海首先建立住房公积金制度。•1992年建设银行和工商银行设立房地产信贷部,开始经办商业性住房抵押贷款业务。•1995年人民银行制定了《商业银行自营性住房贷款管理暂行办法》。•1997年又出台了《个人担保住房贷款管理办法》。•市场化改革初期的1998年至2003年•1998年7月国务院适时发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》国发[1998]23号),明确提出深化城镇住房制度改革的指导思想是:稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足城镇居民日益增长的住房需求。中国房地产金融有关法律•1999年中央经济工作会议上,又进一步提出:把扩大国内需求作为促进经济增长的主要措施,千方百计扩大出口,并实施积极的财政政策和适当的货币政策,鼓励投资和消费。作为金融支持政策上的回应,这一年人民银行又推出了关于鼓励消费贷款的若干意见》和《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》。•2000年中央经济工作会议再次确定:坚持以扩大内需为主的发展方针,继续实施积极的财政政策,高度重视增加消费对拉动经济增长的巨大作用,重点是启动住房、教育等方面的消费;进一步发挥货币政策的作用,加大金融对经济增长的支持力度。•商品化主导的2003年年底至2005年•2003年为抑制投资性住房需求过热,防止出现房地产泡沫，人民银行率先出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。•2004年国家先后紧急出台了“新国八点”中国房地产金融有关法律2006年至今的市场机制与行政手段相结合配置资源的时期•由于第三阶段我国房地产价格出现快速上涨，国家为了防止房地产泡沫的出现，国家2005颁布了的国八条和2006年颁布的国六条，其旨在稳定房地产价格、调整供房结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，并且将经济适用住房和廉租住房作为房地产调控的主要内容来对待。•在住房保障制度方面，2006年国家提出将土地出让净收益的一定比例用于廉租房建设;2007年的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台》;2008年的两会提出通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，对廉租房建设贷款利率实行优惠政策，颁布《中央廉租住房保障专项建设贷款管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》，其旨在加强廉租房建设，加大投资力度，确保资金的来源和投入，逐步完善住房保障制度，并且向廉租住房“广覆盖”发展。2010年，我国进一步出台了新的住房供给制度，明确了政府在保障性政府中的主导地位和主要责任，并要求在2012－2015的5年时间里，实现保障性住房3600万套的建设目标。从有关出台的房地产政策看，中央政府越来越将房地产作为一个特殊的产品和市场来对待，既不是完全放任自流，也不是完全控制，而是采取市场调节为主，行政调解为辅的资源配置方式。•目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，具体来说有房地产行业自身发展的不确定性、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范不严格、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。而且我国的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度还没有规范出统一的制度安排，存在着很多比较不合理的地方，这些都增加了我国房地产金融风险产生的机率。同时，缺少相关政策也会给金融机构带来风险。政策与法律风险我国房地产行业隐藏着极大的政策和法律风险•我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地只是和乡政府、企业签个协议（并非是通过公开的招标拍卖取得），然后就向银行贷款•福利分房1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。但是在实际中，福利分房采取各种形式仍在进行，且其主体是公务员，福利分房被视为是公务员的福利之一。•保障性住房——法律制度的不完善福利分房案例•变相福利分房方式之一：低价团体购买商品房分给公务员。☞•变相福利分房方式之二：公务员瓜分困难户的经济适用房。•变相福利分房方式之三：国家单位集资自建房分给公务员。低价团体购买商品房分给公务员•案例：禧福汇国际社区(外交部团购)。地点，双井桥东南。团购价：6000元/平方米，新房市场价：33000元/平方米。周边二手房价：30000元/平方米。•案例：京投快线·阳光花园(市政府团购)。地点，丰台区大红门西路。团购价：6000元/平方米。新房市场价：25800元/平方米。周边二手房价：23000元/平方米。•案例：北京朝阳新城两限房项目——金隅景和园三栋楼座被农业部定向团购，数百套房源将以6000元卖给内部人员。该房市场价：40000元/平方米，周边二手房价15000元/平方米左右福利分房案例•变相福利分房方式之一：低价团体购买商品房分给公务员。•变相福利分房之方式二：公务员瓜分困难户的经济适用房。☞•变相福利分房方式三：国家单位集资自建房分给公务员。公务员瓜分困难户的经济适用房•前些年北京市盖了一大批经济适用房，应当是以低于市场价(4000多元/平方米)卖给低收入困难家庭的。普通的困难群众申请保障房都要经过严格的审批，，而这些经济适用房中相当一部分被不具备低收入条件的公务员们以低价购买。福利分房案例•变相福利分房方式之一：低价团体购买商品房分给公务员。•变相福利分房之方式二：公务员瓜分困难户的经济适用房。•变相福利分房方式三：国家单位集资自建房分给公务员。☞国家单位集资自建房分给公务员•案例：市发改委建委集资房。地点，六里桥西局，均价4000元/平方米，市场价30000元/平方米。周边楼盘：永翌公馆：29800元/平方米;第三区：28000元/平方米;周边二手房参考价：25000元/平方米。•案例：人民银行集资房。地点，宣武门康乐里，均价2000元/平方米，市场价50000元/平方米。周边楼盘：四合上院：33000元/平方米;中信城：28000元/平方米;周边二手房参考价：30000元/平方米。•案例：市铁路局集资房。位置广安门手帕口南，均价5000元/平方米，市场价32000元/平方米。周边楼盘：红山世家：40000元/平方米;周边二手房参考价：30000元/平方米福利分房的弊端•首先，部门利益很难打破，有悖于社会公平。一些强势的部门会利用手中的职权，占有很多资源，比如土地、盖房的资金、房屋产权等等，手中掌握着巨大的社会财富，这些单位通过强势地位取得了巨大的垄断利润，而一些清水衙门却由于职权弱势，分不到一杯羹，时间一长，会很容易引起矛盾的。•其次，福利分房子很容易滋生腐败。一些与权力核心比较近的人通过种种非常手段，拿到了好房子，而一些被排挤打压的没有混开的人，则分的差房子乃至分不上房子。人们为了分房子都拼命送礼拉关系，搞得单位作风乌烟瘴气。•还有，单位为了拿地，就拿着职权去和相关部门还有建筑开发商做交换，这样的权权交易、权钱交易带了很多恶劣的效果•最后，影响社会公平，得到福利分房的个体社会财富大大增加，极大的影响到整个社会的财富分配体系，造成社会不公。房地产金融机构体系由此可以看出我国房地产金融机构不是很健全，至今尚未设立全国性房地产融资和监管机构，主要是国有商业银行内部设立的地产信贷部。由于受到多种限制，非银行金融机构很少涉及房地产金融领域。专业性住房储蓄银行的经营机制尚待研究，房贷部上下，左右关系尚待理顺，非银行金融机构在很大程度上参与房地产金融业务的问题一直不被重视。因此，我国房地产融资机构既不配套，又不成系统。结论房地产市场缺失相关的政策、法律、法规势必会引起我国房地产市场的不公，增加了我国房地产金融风险产生的机率，给金融机构带来风险。操作风险表现一表现二表现三由于我国现代银行制度并不完善和缺乏相关制度的约束，在发生金融业务时，银行信贷部门与个人在信贷操作过程中，很容易产生操作风险商业银行风险管理存在缺陷银行对市场机遇的把握和对风险的控制不足房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度操作风险详解•一是商业银行缺乏对国家宏观调控政策和市场变化的敏感度，对房地产行业信息、价格的变化等掌握不及时、不全面，导致对房地产市场和房地产企业及项目的判断分析能力较弱，在一定程度上影响了银行对市场机遇的把握和对风险的控制•二是商业银行风险管理存在缺陷，缺少科学有效的风险监控、预警、识别、处置等信贷管理机制特别是个人住房贷款，由于个人诚信系统不完善，商业银行缺乏对借款人资信调查的有效手段•三是有的房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度信用风险储备机构将收购集中起来的土地进行开发和再开发，通过拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建设，形成可供出让和出租的“熟地”地方政府根据社会发展、城市规划和供地计划，有计划地将储备土地出让和出租的过程.储备供地地方政府把土地从村集体或者企事业单位和居民手上征购来的过程土地的征购我国土地储备制度不完善，导致土地储备贷款存在隐性风险土地储备制度运作过程信用风险•我国土地由政府部门高度垄断，各级政府拍卖土地的收益是地方财政收入的重要来源之一，因此地方政府出让土地价格往往较高，推动房地产价格上升。土地开发与购置的融资需求十分巨大，还款则主要依靠土地出让金。银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前主要采用政府保证和土地使用权质押两种担保方式，均存在较大的信用风险。信用风险•此外，在个人住房贷款业务中，我国人民银行已建立起的个人信用评级机制还不够完善，加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断，因此存在较多的不确定性，仍面临较大的信用风险。房地产投资加速过快重点一重点二重点三房地产融资渠道多元化有待于进一步加强市场风险重点四外资注入重点三商品房空置率的增加重点一：房地产投资加速过快•近日，有媒体报道，2012年将有万亿房地产债务到期，金融风险大增，防范和化解房地产金融风险已经成为社会共识。根据央行发布的《2011年三季度金融机构贷款投向报告》数据显示，截至到2011年三季度末，主要金融机构人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，占人民币贷款余额比重为19.77%。其中房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，个人住房贷款余额为6.94万亿元，同比增长16.8%。重点二:融资渠道多元化•房地产融资渠道多元化有待于进一步加强，贷款资金的主要来源是银行贷款，商业银行与信用担保、评级机构和中介机构的合作缺乏有效监管，导致房地产信贷的系统风险得不到有效分散，风险过度集中。重点三：商品房空置率的增加•随着我国房地产投资量大幅增加，房价上涨较