近期房地产政策解读及市场情况 20130415

多方博弈，悬而未决——近期房地产政策解读及市场情况销售中心2013年4月12政策出台背景政策解读市场反应未来预测3新任政府上台，调控决心大新一届政府领导人上台李克强：要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。政府换届交接期间，颁布国五条及具体执行细则，显示出政府坚决调控房地产的决心。温家宝：要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。4全国楼市成交持续放量，2012年12月创限购以来成交新高0200400600800100012002012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月成交面积（万㎡）监测城市：北京、上海、广州、深圳、大连、青岛、沈阳、烟台、杭州、武汉、江门、佛山、中山、海口重点城市2012-2013年2月商品住宅月度成交走势从重点监测的14个城市来看：2012年3月开始，市场逐步回暖，5月开始成交持续放量，12月的成交创限购以来的新高；尽管2013年1月成交量环比略有回落，但仍维持高位，同比增幅达335%。2月受春节假期影响，成交有所回落。5一线城市成交量价齐升05000100001500020000250000204060801001201402012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡）北京2012-2013年2月商品住宅月度成交走势上海2012-2013年2月商品住宅月度成交走势0500010000150002000025000300000204060801001202012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡）广州2012-2013年2月商品住宅月度成交走势0500010000150000204060801001201402012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡）深圳2012-2013年2月商品住宅月度成交走势05000100001500020000250000204060802012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡）6部分二三线城市（武汉、中山、海口、烟台）量升价稳武汉2012-2013年2月商品住宅月度成交走势中山2012-2013年2月商品住宅月度成交走势海口2012-2013年2月商品住宅月度成交走势烟台2012-2013年2月商品住宅月度成交走势020004000600080000204060801001201402012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡）02000400060000204060802012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡）020004000600080001000005101520252012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡）020004000600080000510152025302012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡）72012年下半年以来，房价环比上升的城市持续增加11.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.712.812.912.1012.1112.1213.113.2下降2812991216141734449524845494343219202417108101持平06851114301729201616222116242124111415187873上升6856505650442439241652045362550363135535453662011年以来70个大中城市价格环比变化城市数量从70个大中城市中房价环比变化来看，由2012年上半年的下降占主导，至下半年上升占绝对多数；2012年11月-2013年2月，70个大中城市中，价格环比上涨的城市均超过50个，其中2月的上涨城市甚至达到66个。数据来源：国家统计局8房企拿地热情持续高涨统计范围：恒大、保利、雅居乐、华润、龙湖、碧桂园、万科、中海、金地、富力、绿城、远洋、绿地010020030040050060070001002003004005006007008009002012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月土地成交面积（万㎡）土地成交金额（亿元）重点监测房企2012-2013年拿地面积及拿地金额情况多个重点房企在2012年下半年集中拿地，其中全年拿地在12月达到顶峰，监测的13家房企共拿地850万㎡，金额超600亿元，拿地面积和金额都创下两年来的新高，占2012年总成交面积的3成。房企2013年2月拿地热情仍然高涨，其中绿地集团2月多次出手拿地，仅北京一地，就以38.8亿元取得四宗用地。9土地价格持续上涨2012年1-12月全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10从时间上来看，去年下半年的重点一二线城市，有多宗优质地块入市，土地市场出现久违的激烈抢地战，土地价格持续上涨，住宅用地楼面地价前十的地块中，有8宗用地的楼面价高于20000元/㎡，较去年榜单水平有所提高。排名城市地块名称规划用途建筑面积(㎡)成交价(万元)楼面地价(元/㎡)溢价率竞得方成交时间1北京海淀区万柳地区居住用地(六郎庄搬迁平衡资金用地)项目二类居住用地777392630003383140.94%北京赫华恒瑞2012-72成都成华区锦电东苑地块其他普通商品住房用地21533.169088.273208558.44%成都佳城2012-103上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块商住办用地166325.24500002705542.86%上海保利建锦、信保(天津)2012-104北京东城区香河园3号居住及商业金融用地项目商业金融用地、二类居住用地743711915002574943.05%南昌市政公用投资2012-45杭州上城区(南星单元D-02地块),东、南、北至杭州木材有限公司,西至秋涛路住宅(设配套公建)用地683841538002249140.07%杭州市房地产集团2012-126上海浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04地块居住用地30948671002168239.50%华控2012-117北京朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地二类居住用地72923147000201588.66%北京通瑞万华2012-98上海闸北区470街坊6丘地块居住用地913671830002002925.18%上海象屿置业2012-129杭州三堡单元R21-02地块住宅(设配套公建)用地1026131988391937849.00%中海2012-1010杭州三堡单元R21-01地块住宅(设配套公建)用地1005311931851921749.00%中海2012-1010小结：新政府新气象，地价房价高涨下，政策出台势在必行新政府上台土地市场持续回暖各地市场量价齐升11政策出台背景政策解读市场反应未来预测12短期内政策密集出台2月20日3月1日3月25日国五条国五条细则广东版细则广州版细则•地方政府仍需继续控制房价；•限购范围或将扩大，并将会有全国范围可操作的限购标准；•房产税试点范围扩大；•地方政府一季度公布房价控制目标；•限购区域应覆盖城市全部行政区域；•二套房首付比例及贷款利率可能将上调；•二手房转让所得需按20%征收个人所得税；•广深于3月底前公布房价控制目标；•广深佛珠继续执行限购，如原限购政策与“国五条”细则要求不符，应立即做出调整；•房价过快上涨地区，严格按房产转让所得20%征税；•明确房价控制目标；•限购措施收紧，外地人不得再补缴社保或税单买房；•预售控制收紧，或会持续限签；•二手房转让税征收、二套房贷、限购范围等尚未决定。3月31日13国五条：敏感时机推出，但对市场实质影响有限时间节点出台时距离“两会”开幕约有两周时间；2012年12月，统计局监测的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，53个城市住宅价格上涨，市场回暖态势基本确定。敏感度市场预期“一线城市二套房贷将停”、“二套房首付提至七成，贷款利率调为1.3倍”等不实谣言频出，后又被澄清，但业界普遍认为会出台严厉新政；谣言影响下，沪深两市的地产、水泥、建材等股票连日下跌，几大龙头房企股票跌幅居前，风声鹤唳。吻合度政策内容新政提出的五方面政策措施多为对原有措施的强调，而非政策力度加码；无实质性调控政策，临近换届和两会，后续各地的执行情况难以确定。强度14国五条细则：细化国五条精神，彰显调控决心3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，这是继2月20号国务院常务会议后，政府再度为楼市调控加码。完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管和预期管理加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制多个监管主体多重手段加强管理15国五条细则：多措施多手段，全面控制房屋交易的各个环节类别政策具体细则解读房价控制目标各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。预计为有效控制价格，未来房管局可能严控高价盘的签约；限购标准、购房资格审查住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。一线城市有可能实施更为严格的限购措施；限购区域应覆盖城市全部行政区域；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。部分城市未限购的区域将存在实施限购的可能；对外地客户的限制标准将更为严格；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前需要提前审查客户的购房资格；二手房交易对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实