4房屋质量缺陷损失评估程序

1北京市房屋质量缺陷损失评估规程2007-8-1016:07:07作者：北京市建设委员会摘自：编辑：毕文强律师北京市房屋质量缺陷损失评估规程条文说明目次1总则2术语3房屋质量缺陷鉴定与评定4房屋质量缺陷损失评估程序5房屋质量缺陷损失评估方法5.1成本法5.2资本化法5.3价差法5.4市场比较法6房屋质量缺陷损失评估方法的应用7房屋质量缺陷损失评估结果8房屋质量缺陷损失评估报告21总则1.0.1本条明确了制定本规程的目的。随着住房制度的改革和住宅商品化的不断深入，商品房交易数量日益增大，由房屋质量缺陷引发的经济纠纷也随之出现。为了有效解决这种纠纷，给当事人各方提供房屋质量缺陷的补偿参考依据，当事人可以委托具有房地产估价资质的估价机构对房屋质量缺陷损失进行评估。本规程是规范房屋质量缺陷损失评估行为、统一评估程序和方法的技术标准性文件。1.0.2本条明确了本规程的适用范围。一是适用的区域：北京市行政区域内，二是适用的房屋类型：住宅类房屋，三是特别指出“存在安全隐患的房屋”不适用本规程。1.0.3本条说明了制定本规程的编制依据。第一类是国家法律文件，即《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等；第二类是国家行政法规文件，即《建设工程质量管理条例》等；第三类是标准性文件，即建筑工程质量验收规范、《房地产估价规范》等。其中国家现行的建筑工程质量验收规范主要有：《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205-2001《木结构工程施工质量验收规范》GB50206-2002《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》GB50212-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002《电梯工程施工质量验收规范》GB50310-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-20021.0.4本条明确了本规程与国家和北京市现行有关强制性标准、规范的关系。1.0.5本条规定了参照执行的范围，主要是指住宅之外的其他类型房屋或房屋买卖之外其他活动出现房屋质量缺陷时，可参照本规程的相关程序、方法等估算其补偿价格。32术语2.0.1房屋质量在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。2.0.2房屋质量缺陷房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。2.0.1～2.0.2本规程中对于“房屋质量”和“房屋质量缺陷”的定义，主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。2.0.3房屋质量缺陷认可房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等达成共识，并签订书面协议。2.0.3缺陷认可必须是各方当事人对质量缺陷达成一致意见，并形成书面文件，以作为评估的依据。2.0.4房屋质量缺陷鉴定由具有法定资质的专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见。2.0.4由具有法定资质的专业检测、鉴定机构进行房屋质量缺陷鉴定时，应由当事人一方委托或者各方共同委托。2.0.5房屋质量缺陷评定由房地产估价机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见。2.0.5由房地产估价机构进行房屋质量缺陷评定时，应由各方当事人各方共同委托。2.0.6可修复的房屋质量缺陷可通过采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋质量缺陷。2.0.7不可修复的房屋质量缺陷因技术上不可能或经济上不可行，不能修复的房屋质量缺陷。2.0.6～2.0.7这两条说明了确定房屋质量缺陷是否可修复的原则和依据，即主要从技术上4可能和经济上可行两方面予以考虑。技术上可能是指修复方案在施工技术手段、建筑装饰材料性能等方面能够达到在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。经济上可行是指修复方案在技术可能的前提下，修复费用是符合市场正常水平、可以被各方接受。2.0.8房屋质量缺陷损失房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。2.0.8因房屋质量缺陷造成的房地产经济价值降低，主要包括房地产交易价值或收益价值降低、修复质量缺陷需支付的各项工程费用、修复施工造成的人员周转安置费用及房屋空置收益损失等直接经济损失。2.0.9房屋质量缺陷损失评估房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定，其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。2.0.9本条明确了房屋质量缺陷损失评估的性质、内涵、外延以及评估结果的作用。2.0.10成本法求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.11资本化法求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.12价差法求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.13市场比较法与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的方法。2.0.10～2.0.13本规程中共有四种方法用于求取房屋质量缺陷损失，分别适用于不同情况下的损失价值估算。评估人员应根据房屋质量缺陷的实际状况选用相应的评估方法。53房屋质量缺陷鉴定与评定3.0.1委托人委托房地产估价机构进行房屋质量缺陷损失评估前，首先应当根据当事人自己的意愿，对房屋质量缺陷进行认可或鉴定、评定，并提供房屋质量缺陷书面协议或报告，作为缺陷损失评估的重要前提条件和文件依据。3.0.2为了保证房屋质量缺陷损失评估的顺利进行，由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评定前，应当由房屋质量缺陷各方当事人，包括房屋出卖人、买受人、房屋质量缺陷影响到的相邻关系人，以及对质量缺陷房屋享有他项权利的权利人等达成一致意见，共同委托并承认由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评定工作。3.0.3房屋质量缺陷的部位是指质量缺陷在房屋实体结构中的具体位置。例如房屋出现破损、裂缝，可能是发生在地面、墙面、顶棚等不同的部位。房屋质量缺陷的类型详细分类见本规程3.0.4条。房屋质量缺陷的程度是指房屋质量缺陷的作用范围及大小。例如：存在质量缺陷的房屋地基有不均匀沉降现象，超过设计规划允许的偏差值。房屋质量缺陷的影响是指房屋质量缺陷对房屋实体、功能、环境等方面的不良作用。例如房屋质量缺陷造成装饰装修损坏、使用人无法入住、房屋收益水平降低等情况。3.0.4本条是从不同的角度对房屋质量缺陷进行了分类。3.0.5房屋质量缺陷的类型如下：1按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。其中，房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环境质量缺陷和房屋室外环境质量缺陷。2按照是否可修复，分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。3按照缺陷存在的时间，分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。其中：暂时性的房屋质量缺陷是指依据质量缺陷修复方案进行修复后，房屋质量缺陷可以完全消除，房屋耐久性、适用性等方面完全符合国家相应标准以及合同约定中的要求，不影响对房屋的正常使用。永久性的房屋质量缺陷是指伴随整个房屋经济寿命周期的不可修复的房屋质量缺陷，或是依据可行的质量缺陷修复方案进行修复后，房屋可以使用，但房屋耐久性、适用性等方面不能完全符合国家相应标准及合同约定中的要求。例如对房屋室内进行加固修复后，造成室内面积的减少，室内净高的降低等房屋质量缺陷。3.0.5科学、合理、可行的修复方案，是以技术上可能与经济上可行为原则制定。63.0.6房屋质量缺陷修复方案，可以采取下列三种方式之一确定：1房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议；2房屋质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托，由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案；3房屋质量缺陷各方当事人共同委托，由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。对于房屋质量缺陷部位明显、类型简单、程度轻微、影响不大的情况，房屋质量缺陷各方当事人愿意自行协商解决的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议。对于房屋质量缺陷严重，当事人不能自行确定修复方案，或各方当事人不能达成一致意见协商解决的情况，房屋质量缺陷当事人可以一方委托或者共同委托，由具有相应资质的机构（国家及北京市主管机关承认或授予资质的房屋质量鉴定单位或设计单位等）出具房屋质量缺陷修复方案。房屋质量缺陷各方当事人一致同意，也可以共同委托由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。4房屋质量缺陷损失评估程序4.0.1本条规定了进行房屋质量缺陷损失评估所必须遵循的工作流程。1受理评估委托；2拟定评估作业方案；3搜集评估所需资料；4实地查勘房屋质量缺陷状况；5选定评估方法进行测算；6确定评估结果；7撰写评估报告；8审核评估报告；9出具评估报告；10评估资料归档。4.0.2房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务委托时，委托方的房屋质量缺陷当事人应是具有法定资格的房屋产权人或受托的房屋产权处分代理人，也可是房屋质量缺陷7责任人或受托的房屋质量缺陷责任代理人，房地产估价机构与其签订房屋质量缺陷损失评估业务委托合同。4.0.3本条规定房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，是为了体现房地产估价机构的责任，有利于整个房屋质量缺陷损失评估活动中各种相关问题的合理判断、协调处理，以保证房屋质量缺陷损失评估活动的工作质量。4.0.4制订房屋质量缺陷损失评估作业方案并告知委托人，以保证作业方案的科学合理性和委托人的知情权。房屋质量缺陷损失评估作业方案应当包括下列内容：1拟采用的评估技术路线和评估方法；2拟调查搜集的资料及其来源渠道；3评估作业时间进度。4.0.5房屋质量缺陷的表现形式、成因繁多，使房屋质量缺陷损失评估活动具有较为鲜明的个案特点。在拟定房屋质量缺陷损失评估作业方案时应做到具体情况具体分析，密切结合实际。对于涉及到主体结构或复杂程度的房屋质量缺陷应当由具有建筑工程质量检验资质、环境质量检验资质等的专业检测机构进行鉴定。做好实地查勘记录，拍摄反映房屋质量缺陷状况的影像资料。为落实房屋质量缺陷损失评估依据的真实可靠性，房地产估价师与工程技术人员必须进行房屋质量缺陷的现场查勘验证。实地查勘核对结果必须在报告中予以披露。若不一致时，评估人员应在评估报告中说明处理方法及对评估结果的影响。4.0.6房屋质量缺陷损失评估可根据项目的复杂程度和计算方法的适用范围，选用本规程所规定的一种或者多种方法进行测算评估。4.0.7本条规定了出具评估报告的合法性和有效性，并明确参与评估活动相关工程技术人员的责任，体现各有关参与估价活动的人员的工作范围和要求。房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。有相关工程技术人员提供技术支持的，相关工程技术人员应当在评估报告上签字，并注明提供技术支持的内容。85房屋质量缺陷损失